TJ 91228, 28 mai 2026, RG 26/01675

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/01675 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RPI4

NAC : 72I

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Société PROACT’IMM, enseigne CITYA PATRIMOINE GESTION, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [I] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 06 Mars 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Avril 2026 et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [B] et Mme [I] [E] sont propriétaires des lots numéros 38 et 54 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 6 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [T] [B] et Mme [I] [E] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de :

- Recevoir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, en son action ;

- L’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

- Condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [I] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, la somme totale de 6 413,85 euros, correspondant à :
• 3 944,83 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2026 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2026 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
• 1 699,02 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2026 devenues exigibles par anticipation ;
• 770,00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

- Condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [I] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

- Condamner solidairement M.[T] [B] et Mme [I] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, la somme totale de 2 058 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

- Condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [I] [E] aux entiers dépens.

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A l’audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.
Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais fixe une limite de 4 à 6 mois.

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M. [T] [B] a comparu à l’audience du 9 avril 2026.

Il ne conteste ni le principe ni le montant de la dette au titre des charges de copropriété mais conclut au rejet des demandes présentées en paiement de dommages et intérêts, en paiement des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en paiement des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il sollicite un délai de paiement sur 12 mois en expliquant que Mme [I] [E] et lui-même ont 3 enfants, qu’il exerce la profession de chauffeur VTC et perçoit un salaire mensuel d’environ 2 000,00 euros et que Mme [I] [E] est aide-soignante et perçoit un salaire de même montant.
Il ajoute que la Caisse d’allocations familiales leur verse 400,00 à 500,00 euros par mois et qu’ils remboursent deux crédits immobiliers par échéances mensuelles de 1 200,00 euros et 850,00 euros.
Il précise qu’ils bénéficient de 4 parts fiscales pour le calcul de leur impôt sur le revenu, ce dont il justifie par l’avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024 sur lequel est mentionné un revenu fiscal de référence de 45 088,00 euros.

Il ajoute que le bien a été mise en location, qu’il y a eu des impayés de la part du locataire mais que la situation s’est améliorée.

Mme [I] [E], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 6 janvier 2026, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [T] [B] et Mme [I] [E], dont l’avis de réception a été signé le 14 janvier 2026.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sollicite le paiement de la provision exigible le 1er janvier 2026 d’un montant de 566,34 euros (538,75 euros au titre de la provision sur charges et 27,59 euros au titre du fonds travaux ALUR) et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel de l’année 2026, d’un montant de 1 699,02 euros ainsi que l’arriéré de charges de 4 714,83 euros seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

S’agissant des charges de copropriété exigibles arrêtées au 1er janvier 2026 :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et M. [T] [B] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2026, sur la période du 13 mars 2024 au 1er janvier 2026, appels provision 1er trimestre 2026 et fonds travaux Alur 1/4 inclus, s’élève à la somme de 3 944,83 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 566,34 euros à compter du 6 janvier 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 6 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles par anticipation :

M. [T] [B] ne contestant ni le principe ni le montant des charges réclamées, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] peut prétendre, au titre des charges provisionnelles devenues exigibles par anticipation, pour la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, s’élève à la somme de 1 699,02 euros.

Sur la solidarité :

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], qui ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs et qui ne verse pas non plus aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des charges dues.

En conséquence, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il conviendra donc de condamner conjointement M. [T] [B] et Mme [I] [E], à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, au paiement de la somme due au titre des charges de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [T] [B] et Mme [I] [E], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où M. [T] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, démontrant sa bonne foi, et sollicite des délais de paiement pour apurer celle-ci.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] réclame une somme de 770,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “REDACTION PROTOCOLE ACCORD” de 170,00 euros, “LETTRE COMMINATOIRE” de 480,00 euros et “CONTENTIEUX” de 120,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [T] [B] sollicite un délai de paiement sur 12 mois pour apurer sa dette. Il explique que Mme [I] [E] et lui-même ont 3 enfants, qu’il exerce la profession de chauffeur VTC et perçoit un salaire mensuel d’environ 2 000,00 euros et que Mme [I] [E] est aide-soignante et perçoit un salaire de même montant.
Il ajoute que la Caisse d’allocations familiales leur verse 400,00 à 500,00 euros par mois et qu’ils remboursent deux crédits immobiliers par échéances mensuelles de 1 200,00 euros et 850,00 euros.
Il justifie à l’audience, sur présentation de son téléphone portable, de leur avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024, sur lequel est mentionné un revenu fiscal de référence de 45 088,00 euros.
Il ajoute que le bien a été mise en location, qu’il y a eu des impayés de la part du locataire mais que la situation s’est améliorée.

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais sur une période de 4 à 6 mois maximum.

Au vu de ses éléments, il y a lieu d’accorder un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [T] [B] et Mme [I] [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS