TJ 06088, 28 mai 2026, RG 20/01612

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : A.S.L. [Adresse 1] c/ S.A.R.L. BS INVEST COTE D’AZUR

N° 26/
Du 28 Mai 2026

4ème Chambre civile
N° RG 20/01612 - N° Portalis DBWR-W-B7E-M3DF

Grosse délivrée à

Me Noreddine ALIMOUSSA

Me Julien DUCLOUX

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 20 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

A.S.L. [Adresse 1], représentée par son Administrateur Provisoire [Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Société BS INVEST COTE D’AZUR représentée par son gérant en exercice
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association syndicale libre « [Adresse 1] » a été constituée par des statuts intégrés dans un règlement comportant cahier des charges daté du 21 juin 1973, avec pour objet d’assurer la gestion et l’entretien d’espaces communs placés sous le statut d’indivision forcée entre les colotis d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Cette association syndicale libre comprenait à l’origine 17 parcelles constituant les lots n°1 à 17 de l’ensemble, chaque lot disposant d’une quote-part des terrains affectés à l’usage collectif en fonction de sa superficie, les charges de gestion et d’entretien étant réparties entre les membres de l’association conformément à leur quote-part définie par l’article 10 des statuts.

M. [E] [X], représentant d’une société dénommée Longford Securities ans Equities Limited, elle-même associée unique de la société Longford [K] propriétaire d’une part du lot n°10, a exercé les fonctions de président de l’association syndicale libre « [Adresse 1] » ayant, au terme de l’article 15 des statuts, pour mission notamment d’assurer sa représentation en justice et de recouvrer les quotes-parts de charges qui seraient dues par un « syndicataire ».

Par acte authentique du 10 novembre 2006, Maître [R], notaire à [Localité 5], a reçu copie du procès-verbal d’une assemblée générale de l’association syndicale libre du Domaines du Val des [Adresse 5] du 7 octobre 2004 « ayant autorisé la sortie des lots 12, 14 et 15 de l’ensemble immobilier » et a établi un modificatif diminuant les millièmes de l’ensemble de 44.959 à 38.959.

La société [Adresse 6] a, par acte authentique du 1er octobre 2019, acquis une villa constituant le lot n°3 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] ».

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2020, l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » a fait assigner la société Bs Invest Côte d’Azur devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme de 23.621,25 euros de charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ordonnance sur requête du 23 septembre 2021, Maître [S] [V] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de l’association avec pour mission, notamment, de vérifier les tantièmes de voix et de charges dernièrement appliqués au regard des statuts et modificatifs et, à défaut de pouvoir dégager des tantièmes conformes aux statuts, de faire réaliser un audit par un professionnel de son choix ou à défaut une expertise judiciaire, de convoquer une assemblée pour faire valider les tantièmes de voix et de charges et de faire désigner un nouveau président.

Saisi par la société BS Invest, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 23 septembre 2022, notamment donné acte à Maître [S] [V], en sa qualité d’administrateur provisoire de l’Asl dénommée « [Adresse 1] », de son intervention volontaire et rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de personnalité morale et du défaut de capacité à agir en justice de l’association opposée à l’action par la société Bs Invest Côte d’Azur.

Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt rendu par la cour d’appel d’[Localité 6] le 4 avril 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 29 avril 2025, l’Asl dénommée « [Adresse 1] » sollicite la condamnation de la société Bs Invest Côte d’Azur à lui payer les sommes suivantes :

- Principalement : 23.621,25 euros de charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- Subsidiairement : 19.389,75 euros de charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- En tout état de cause : 15.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que, conformément à l’article 15 de ses statuts, son président assure sa représentation en justice et a tout pouvoir pour poursuivre le recouvrement des charges.

Elle explique que certains de ses membres d’origine ont obtenu l’autorisation de la quitter, ce qui a abouti à l’établissement d’un acte notarié modificatif aux termes duquel la quote-part du lot n°3 est de 2.717 millièmes et le montant total des millièmes a été ramené de 44.959 à 38.949 pour tenir compte de la disparition de certains lots.

Elle précise que les modalités de calcul des charges du lot n°3 ont été avalisées par plusieurs décisions de justice rendues en raison des contestations de la propriétaire de ce lot, venderesse de la société BS Invest.

Elle indique en effet que la société [Adresse 6] a acquis ce lot par acte du 1er octobre 2019 auquel la répartition des charges était annexée et qu’un appel de fonds lui a été adressée sur la base de cette répartition conformément au budget voté lors de l’assemblée générale du 3 septembre 2019.

Elle fait valoir que la société Bs Invest Côte d’Azur a remis en cause cette répartition des charges ainsi que sa qualité de la société Longford [K] à les percevoir alors qu’elle a pris en charge sa gestion depuis des décennies. Elle souligne que la société [Adresse 6] était en possession de la totalité des éléments concernant la répartition des charges au jour de la vente, mais également du procès-verbal de l’assemblée générale ayant adopté le budget prévisionnel sur lequel est fondée le calcul de sa contribution aux charges.

Elle fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil en estime que sa créance est incontestable et réclame également des dommages-intérêts en raison du préjudice causé par la société Bs Invest Côte d’Azur, pourtant professionnelle de l’immobilier.

Elle précise que la société [Adresse 6] n’a toujours pas réglé les frais irrépétibles auxquels cette dernière a été condamnée par arrêt de la cour d’appel d’[Localité 6] du 4 avril 2023. Elle rappelle que la cour d’appel a retenu que l’absence d’approbation à l’unanimité de la mise en conformité des statuts par l’assemblée générale du 7 septembre 2012 était sans incidence dans la mesure où il n’était pas démontré que l’établissement des anciens statuts ait nécessité une telle unanimité, d’autant plus que cette assemblée est définitive puisqu’elle n’a pas été contestée dans le délai de droit commun de 5 ans.

Elle relève qu’il a été rappelé à la société Bs Invest Côte d’Azur que l’ensemble des pièces comptables était à sa disposition et qu’il lui a été proposé une date pour les consulter, par lettre du 22 novembre 2019. Elle s’étonne donc que la société [Adresse 6] sollicite toujours que les factures et contrats qu’elle a régularisés lui soient communiqués. Elle indique qu’il est désormais difficile d’obtenir ces éléments compte tenu du décès du gérant de la société Longford [K] mais énonce produire certains documents établissant les sommes dépensées dans son intérêt ainsi que l’exigibilité de la dette. Elle soutient que le fait que son président ait intitulé les appels de charges « facture » n’a pas d’incidence sur leur exigibilité.

Elle fait valoir que les comptes pour l’exercice 2018/2019 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2019/2020 ont été approuvés par l’assemblée générale du 6 septembre 2019.

Elle invoque les dispositions de l’acte de propriété de la société [Adresse 6] selon lesquelles cette dernière a pu assister à l’assemblée générale du 6 septembre 2019, s’étant réunie entre la date de la promesse de vente et celle de la vente, et y voter si bien que les décisions prises à cette occasion lui sont opposables.

Elle considère que les charges dues par la société Bs Invest Côte d’Azur doivent être calculées sur la base de 2.717/38.949 tantièmes, ce qui a été mentionné dans le procès-verbal d’assemblée générale du 6 septembre 2019 ainsi que dans l’acte de vente, conformément à l’acte notarié du 10 novembre 2006 ayant modifié la répartition des tantièmes.

Elle fait valoir que la présente juridiction a déjà reconnu dans divers jugements que les tantièmes ont bien été modifiés cet acte qui a été jugé opposable à Mme [C], précédente propriétaire du lot n°3 appartenant désormais à la société [Adresse 6].

Elle énonce que, quand bien même le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 octobre 2004 mentionne par erreur que l’autorisation donnée à trois de ses membres de la quitter aurait été adoptée à l’unanimité, cette décision adoptée à la majorité des votants est définitive puisqu’elle n’a pas été contestée dans le délai de 5 ans.

Elle dément que le notaire rédacteur de l’acte du 10 novembre 2006 ait reconnu une quelconque erreur en soutenant que l’assureur de cet officier ministériel aurait uniquement demandé à la société Bs Invest Côte d’Azur de lui fournir tout justificatif de son préjudice éventuel. Elle conclut que cet acte notarié est opposable à la société [Adresse 6] car il était mentionné dans l’acte d’acquisition et qu’une copie était annexée à la promesse de vente.

Elle relève que Mme [C] avait également contesté le nombre de tantièmes attachés à son lot pour ne pas être tenue de régler ses charges mais que la présente juridiction l’a condamnée à payer l’arriéré.

Elle précise que Maître [S] [V], administrateur judiciaire, a confirmé lors de l’assemblée générale du 11 mai 2023 que les tantièmes associés au lot n°3 sont bien de 2.717/38.949.

Elle soutient que la société Bs Invest Côte d’Azur, de mauvaise foi, n’a pas non plus payé la somme correspondant à ses charges calculées sur la base de 2.717/44.494 tantièmes.

Elle sollicite, à titre subsidiaire si la présente juridiction jugeait qu’il fallait retenir les tantièmes dont se prévaut la société [Adresse 6], qu’elle devrait a minima être condamnée au paiement de la somme de 19.389,75 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 mai 2025, la société Bs Invest Côte d’Azur conclut au débouté et sollicite la condamnation de l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les charges de l’Asl sont réparties entre ses membres proportionnellement au nombre de voix dont ces derniers disposent pour voter à l’assemblée générale en application de l’article 19 des statuts, ainsi qu’à leur quote-part dans les parties indivis sur le fondement de l’article 10 des mêmes statuts, soit une quote-part concernant son lot de 2.717/44.959 millièmes.

Elle explique que certains membres d’origine de l’Asl disposant d’un accès indépendant leur permettant de ne pas demeurer dans l’indivision ont obtenu l’autorisation de la quitter lors de l’assemblée générale du 7 octobre 2004, ce qui a abouti à l’acte notarié modificatif du 10 novembre 2006 aux termes duquel le montant total des millièmes a été ramené de 44.959 à 38.949 pour tenir compte de la disparition de certains lots. Elle indique que cet acte modificatif et ce procès-verbal d’assemblée qui y est annexé ne lui ont été communiqués que le 24 mars 2021. Elle expose avoir alors constaté que les énonciations de ces deux documents se contredisent puisqu’il ressort du procès-verbal d’assemblée que la résolution relative à la sortie des lots n°12, 14 et 15 de l’Asl a été rejetée alors que son adoption nécessitait l’unanimité conformément à l’article 6 paragraphe 4 du règlement de copropriété, et qu’aucune servitude de passage permettant l’accès à ces lots n’a été accordée. Elle énonce en effet que les lots n°12, 14 et 15 ne disposent d’aucun accès indépendant mais utilisent les allées de circulation, voies d’accès et espaces verts communs.

Elle en déduit que ces lots ne sont pas sortis de l’Asl, n’ont pas été annulés et que les charges sont donc abusivement calculées sur la base de 38.949 et non 44.959 tantièmes, lui causant ainsi un préjudice. Elle sollicite donc la rectification de l’intégralité des appels de fonds et les remboursements qui s’imposent.

Elle relève que l’Asl ne sollicite pas le paiement d’appels de charges mais de factures libellées à l’ordre de la société Longford [K]. Elle considère pourtant que les charges relatives aux parties communes de l’Asl peuvent uniquement être versées sur le compte bancaire de cette dernière, personne morale de droit privée disposant d’un patrimoine propre et distinct de ses membres, que le secrétaire/trésorier avait la charge d’ouvrir.

Elle s’interroge sur l’existence d’une confusion de patrimoines et d’un risque de non-représentation des fonds. Elle sollicite donc des renseignements quant à la désignation d’un secrétaire/trésorier indique avoir contesté que des sommes destinées à l’Asl transitent par l’intermédiaire de la société Longford [K] dont l’activité était lourdement déficitaire.

Elle soutient que la demande en paiement de charges de l’Asl est infondée en droit puisque cette dernière invoque l’article 1240 du code civil.

Elle rappelle que la répartition des charges est encadrée par les statuts de l’association selon des critères qui y sont fixés librement et que la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable en l’espèce. Elle en déduit que seuls les statuts sont applicables, et particulièrement les articles 18 et 19 selon lesquels les dépenses doivent résulter d’une décision prise par le président ou d’un vote de l’assemblée générale et doivent avoir été effectivement engagées pour être exigibles.

Elle fait valoir qu’aucune modification statutaire de la répartition des charges entraînant une aggravation des engagements d’un ou plusieurs membres de l’association ne peut être adoptée sans leur consentement, nonobstant toute clause contraire. Elle précise que les statuts de l’Asl prévoient l’unanimité.

Rappelant les dispositions de l’article 1353 du code civil, elle relève que l’Asl sollicite le paiement des charges sur la base de l’unique procès-verbal d’assemblée générale du 1er septembre 2019 qui se limite à voter un budget prévisionnel dont le montant n’est pas précisé et d’appels de charges émis en application de ce budget prévisionnel théorique. Elle en conclut que les sommes réclamées ne correspondent pas à des dépenses votées, justifiées et engagées conformément aux dispositions des statuts. Elle estime que le fait que les appels de charges aient été intitulés « facture » dans le bordereau des pièces de l’Asl n’a pas d’incidence car elles ne prouvent pas l’engagement de dépenses ayant été émises par la société Longford [K] en qualité de président.

Elle soutient que les pièces n°22 à 28 et 31 produites par l’Asl ne concernent pas cette dernière mais la société Longford [K]. Elle mentionne que seule la facture n°20/0059 d’un montant de 584 euros émanant de l’ancien conseil de l’Asl ainsi que les factures de la société Areas, assureur, concernent l’Asl.

Elle indique d’ailleurs que cette dernière et la société Longford [K] partageait le même avocat et soutient que l’Asl tente de lui imputer les honoraires de ce dernier alors qu’il s’agit de dépenses personnelles de M. [E] [X], représentant de la société Longford Securities and Equities Limited, elle-même associée unique et présidente de la société Longford [K] qui était propriétaire d’une parcelle qui semble résulter de la division du lot n°10 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] ».

Elle estime donc que les charges et frais réclamés posent difficulté tant dans leur principe que dans leur quantum étant donné que les états des dépenses, les relevés de compte de l’Asl permettant de vérifier que les dépenses ont bien été engagées ainsi que les procès-verbaux des assemblées votant ces dépenses ne sont pas produits.

Elle expose que la somme théorique de 427.800 euros sur laquelle est calculé le montant des charges réclamées entre le 1er octobre 2019 et le 30 juin 2020 n’est pas justifiée et ne correspond à aucune dépense réelle. Elle ajoute avoir vainement sollicité la communication ou la mise à disposition des comptes bancaires de l’Asl sur la période des cinq dernières années, des comptes de cette dernière et de l’ensemble des justificatifs des dépenses ainsi que des contrats signés par l’Asl.

Elle estime que n’est pas en question l’opposabilité de l’acte authentique du 10 novembre 2006 qui n’a pas vocation à produire d’effets juridiques, s’agissant d’un acte de dépôt d’un procès-verbal d’assemblée générale. Elle relève que l’étude notariale ayant instrumenté cet acte n’a pu contester la situation et n’a eu d’autre solution que de déclarer un sinistre auprès de son assureur.

Elle relate que l’Asl en a parfaitement connaissance puisque, par ordonnance du 23 septembre 2021, Maître [S] [V], représentant la Scp Ezavin [V], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de l’Asl avec notamment pour mission de vérifier les tantièmes voix et tantièmes charges dernièrement appliqués au regard des statuts et de faire réaliser, à défaut d’expertise judiciaire et au besoin, un audit par tout professionnel de son choix.

La clôture de la procédure est intervenue le 1er janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 prorogé au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de paiement de charges.

La gestion d’équipements communs dans les ensembles immobiliers peut être confiée à une association syndicale libre régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004 dont les statuts définissent, en vertu de l’article 7, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

Ce texte définit le contenu minimum des statuts, les règles de fonctionnement consistant en réalité à définir la répartition des compétences entre les différents organes que sont l’assemblée générale et le syndicat, des règles d’organisation à la fois des assemblées générales et des réunions du syndicat ainsi que les règles de majorité pour prendre les décisions ainsi que les critères et règles de répartition des cotisations entre les membres.

Le paiement des charges dues par les membres d’une association syndicale libre est fondé sur les statuts, chaque acquéreur d’un bien compris dans son périmètre devenant contractuellement lié vis-à-vis des autres par les statuts si bien qu’est applicable à l’action l’article 103 du code civil selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le chapitre IV intitulé « Quote-part dans la copropriété des parties indivises » des statuts de l’Asl « [Adresse 1] » prévoit que les terrains, bâtiments et ouvrages affectés à l’usage collectif appartiendront indivisément aux propriétaires sur la base de 44.959 tantièmes (page 5).

Selon l’article 1er du chapitre 1 de ces statuts intitulé « Formation » :

« Par le fait de leur acquisition, les acquéreurs de lots dépendant de l’ensemble immobilier ci-dessus désigné seront de plein droit et obligatoirement membres de la présente association syndicale libre, régie par la loi du 21 juin 1865 et les lois qui l’ont modifiée, le décret du 18 décembre 1927 et les présents statuts. Cette association sera définitivement constituée par le seul fait que quatre villas dépendant dudit ensemble immobilier deviendront la propriété de personnes différentes et seront achevées.

[…]

La signature des contrats de vente par les acquéreurs comportera pour eux et leurs héritiers, représentants et ayants-droits, le consentement exigé par l’article 5 de la loi du 21 juin 1865.

En conséquence, chaque propriétaire devra, en cas d’aliénation, imposer à ses acquéreurs l’obligation de prendre ses lieu et place dans l’association, faute de quoi il restera engagé personnellement vis-à-vis de celle-ci » (page 30).

Il en résulte que tous les propriétaires des lots composant l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sont nécessairement membres de l’Asl.

L’article 6 du chapitre II intitulé « Pouvoirs » des statuts précise également que :

« Il lui est toutefois interdit de porter atteinte à l’exercice du droit de propriété de l’un des membres de l’association et de modifier la répartition des dépenses ou des droits de vote. Bien entendu, ces dernières décisions peuvent être prises à l’unanimité » (page 31).

La modification de la répartition des tantièmes de charges ne peut donc être votée qu’à l’unanimité des membres de l’assemblée générale.

Selon l’article 18 intitulé « Définition » du chapitre V intitulé « Frais et charges »,

« Les frais et charges de l’association syndicale comprennent les dépenses entraînées par l’exécution des décisions valablement prises, soit par le président, soit l’assemblée générale, et les dépenses de toute nature imposées par les lois, textes et règlements de l’autorité publique.

Sont formellement exclues des charges de l’association syndicale les dépenses entraînées par le fait ou la faute, soit de l’un des membres de l’association, soit d’une personne ou d’un bien dont l’un de ceux-ci est légalement responsable » (page 36).

Enfin, l’article 19 intitulé « Répartition » du même chapitre prévoit que :

« Sous réserve de l’application des dispositions prévues à l’alinéa 4 de l’article 1 du chapitre 1er, les frais et charges de l’association syndicale sont répartis entre les syndicataires dans la proportion du nombre de voix dont ils disposent à l’assemblée générale au moment où les dépenses sont engagées » (page 36).

Ainsi, la contribution aux charges des membres de l’association étaient, à l’origine, calculées sur la base de 44.959 tantièmes.

Néanmoins, il ressort de l’acte notarié du 10 novembre 2006 que le cahier des charges de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » a été suivi d’un modificatif contenant la suppression des anciens lots n°7, 8 et 9 et la création de trois nouveaux lots portant les numéros 18, 19 et 20, établi suivant acte reçu aux minutes le 25 avril 2001 et publié le 16 mai 2001 au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 7].

Selon ce même acte, les lots n°12, 14 et 15 ont été supprimés du cahier des charges de l’immeuble, consécutivement à un vote en ce sens de l’assemblée générale du 7 octobre 2004, et les tantièmes globaux des parties à usages collectifs ont été modifiés pour être désormais exprimés sur la base de 38.949 tantièmes.

En effet, la 4ème résolution de l’assemblée générale du 7 octobre 2004 avait pour objet le souhait des époux [I], des consorts [Y] et des consorts [Z] de ne plus faire partie de l‘ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » et, par conséquent, la scission de l’ensemble immobilier, l’exclusion de leurs propriétés respectives formant les lots n°12, 14 et 15 de cet ensemble et leur renoncement pur, simple et définitif aux millièmes de propriété indivise du sol et des parties communes.

Cette résolution a été adoptée à la majorité des présents et représentés, soit 38.184/44.959 voix.

Quand bien même cette résolution, aboutissant à la modification de la répartition des charges, aurait dû être votée à l’unanimité des membres de l’Asl dénommée « [Adresse 1] » conformément à l’article 6 du chapitre II de ses statuts, cette assemblée générale n’a pas été contestée dans le délai de droit commun de cinq ans de sorte qu’elle ne peut plus être remise en cause et est définitive et exécutoire.

En outre, les membres de l’association ont adopté la résolution n°6 de l’assemblée générale du 7 septembre 2012 visant à entériner l’adoption des nouveaux statuts de l’Asl, mis à jour par acte notarié du 8 mars 2012 et dont les modifications ne sont pas déterminantes dans le cadre de la présente procédure, par la remise d’une copie de ceux-ci.

Dès lors, l’Asl dénommée « [Adresse 1] » est fondée à répartir les charges sur la base de 38.949 tantièmes.

Néanmoins, il lui incombe de rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance de charges pour financer les dépenses prévues et décidées conformément aux statuts.

L’article 8 des statuts de l’Asl dénommée « [Adresse 1] » prévoit que :

« Les frais et charges de l’association syndicale comprennent les dépenses entraînées par l’exécution des décisions valablement prises, soit par le président, soit l’assemblée générale et les dépenses de toute nature imposées par les lois, textes et règlements de l’autorité publique.

Sont formellement exclues des charges de l’association syndicale, les dépenses entraînées par le fait ou la faute, soit de l’un des membres de l’association, soit d’une personne ou d’un bien dont l’un de ceux-ci est légalement responsable. »

L’article 15 des statuts distingue entre les dépenses d’entretien des ouvrages communs et les travaux conservatoires urgents que le président peut faire exécuter sans en référer aux syndicataires jusqu’à concurrence de 1.000 francs par an, les autres travaux ne pouvant être entrepris que sur décision de l’assemblée générale.

L’article 16 ajoute qu’avec les provisions qu’il reçoit, le président assure le paiement du gardien s’il y a lieu, les cotisations aux assurances contractées par l’association syndicale, l’entretien des ouvrages communs.

Pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, l’association produit pour la période concernée :

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 septembre 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

• les appels de charges adressées à la société [Adresse 6] pour la période du 1er octobre 2019 au 30 juin 2020,

• un document intitulé « état des dépenses juillet 2019/juin 2020 » rédigé en anglais.

Elle verse également aux débats des « factures » à l’en-tête de la société Longford [K] se référant au budget prévisionnel annuel de 427.800 euros approuvé par l’assemblée générale du 6 septembre 2019 à virer sur le compte courant ouvert au nom de cette société de droit anglais, ce qui rendait justifiées, sur la forme, les protestations de la société [Adresse 6].

Ce budget provisionnel 2019-2020 est étayé par le projet de budget communiqué en pièce 21, rédigé en anglais et soumis à l’assemblée générale pour approbation, dont le poste le plus important est la « sécurité » confiée à une société Corsops (277.800 euros TTC).

L’association fournit le contrat de surveillance et de gardiennage de cette société prévoyant la mise à disposition d’un agent 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24 ainsi qu’un agent supplémentaire pour la distribution du courrier et la récupération des ordures ménagères pour l’ensemble du domaine, accompagné de différents avenants. Elle produit également les factures adressées pour la période concernée par cette société de surveillance et de gardiennage.

Elle verse encore aux débats : les factures d’eau, d’électricité, de dépannage des systèmes d’alarmes du domaine, de réfection des bornes d’éclairage, de paiement des cotisations d’assurances et autres pour justifier des dépenses engagées.

Contrairement à ce que soutient la société [Adresse 6], les statuts n’exigent pas que des dépenses soient réalisées pour que les appels de fonds soient exigibles puisqu’ils se réfèrent expressément aux provisions versées par les « syndicataires » que le président doit employer au paiement du gardien, aux cotisations d’assurance et à l’entretien des ouvrages communs.

La société BS Invest Côte d’Azur, professionnel, ne peut soutenir en toute bonne foi que les « syndicataires » n’étaient tenus de rembourser que des dépenses faites, ce qui revient à considérer que le président de l’association devait faire l’avance des fonds nécessaires aux travaux urgents et à l’entretien des équipements communs

Ils sera observé que l’administrateur provisoire a également soumis à l’assemblée du 11 mai 2023 un budget prévisionnel qui a été approuvé par tous les copropriétaires présents pour un montant de 371.269 euros TTC, du même ordre de grandeur que celui de l’année 2019-2020, ce qui corrobore le coût de gestion et d’entretien des éléments d’équipement communs.

Dès lors que le budget prévisionnel de l’année 2019-2020 a été approuvé pour la somme de 427.800 euros dont il est justifié qu’elle a été employée à des dépenses prévues par les statuts de l’association syndicale libre et que la société [Adresse 6] disposait de 2.717 millièmes/38.959 en l’état d’actes devenus définitifs et opposables lorsqu’elle a acquis son lot, elle était bien redevable d’une quote-part de 23.621,25 euros au 20 mai 2020.

La société BS Invest Côte d’Azur sera par conséquent condamnée à payer à l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » la somme de 23.621,25 euros de charges dues au 20 mai 2020 avec, conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mai 2020 et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande additionnelle de paiement de dommages-intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » ne rapporte pas la preuve que la résistance de la société [Adresse 6] à régler sa contribution aux charges communes lui a causé un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires de la créance.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société BS Invest Côte d’Azur sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 7] [Adresse 5] » la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS