TJ 95500, 28 mai 2026, RG 26/00211

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00211 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PDKA

MINUTE N° : 26/00546

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 28 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. ICF LA SABLIERE
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par MAître LAPALU, avocate au barreau du Val d'Oise

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée, déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assistée de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2007, la SA ICF LA SABLIERE, a donné à bail à Monsieur [S] [H] et Madame [S] [V] un appartement situé [Adresse 2], N°161129 T3 4e étage escalier 1 à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 323,41 euros, avec un dépôt de garantie d’un même montant et 82.19 euros au titre des charges.

Il est constant entre les parties que Monsieur [S] [H] occupe désormais le logement seul et que par avenant du 14 septembre 2017, la SA ICF LA SABLIERE a donné à bail à Monsieur [S] [H] un emplacement de stationnement n°32 à titre d’accessoire à ce logement.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la SA ICF LA SABLIERE a fait signifier à Monsieur [S] [H] une sommation d’avoir à produire son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023, indiquant qu’à défaut d’avoir produit les documents nécessaires sur sa situation il lui a été appliqué un supplément de loyer de solidarité maximun à hauteur de 2.267,43 euros par mois en sus du loyer courant.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, la SA ICF LA SABLIERE a fait signifier Monsieur [S] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 23.813,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et surloyers compris.

Par notification électronique du 6 novembre 2025, la SA ICF LA SABLIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, la SA ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :
A titre principal :
constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation du 16 avril 2007 pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer ;prononcer la résiliation judiciaire du bail de l’emplacement de stationnement du 14 septembre 2017 pour manquement grave à l’obligation de règlement des loyers notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans contrepartie ;A titre subsidiaire :
prononcer la résiliation judiciaire des baux pour manquement grave à leurs clauses et obligations notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans contrepartie ;En tout état de cause :
ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [S] [H] à lui payer :la somme de 26.653,93 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 18 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence du défendeur, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de régularisation annuelle des charges/TOM/cotisations d’assurance, le tout à compter du terme des baux et jusqu’à la libération effective es lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels, et ce sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre d’une procédure de surendettement lequel primera sur les dispositions du jugement à intervenir,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Monsieur [H] [S] à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2025,et la sommation du 14 novembre 2025 ;
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 14 janvier 2026.

À l'audience du 16 mars 2026, la SA ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 29.875,90 euros, loyer du mois de février 2026 inclus.

VAL D'OISE HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [S] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 novembre 2025. Il expose qu’un surloyer a été appliqué depuis le mois de janvier 2025. À titre subsidiaire, il soutienT que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire des baux en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [S] [H], comparant en personne, ne conteste pas l’existence ni le montant de la dette constituée des loyers et charges de l’appartement avec l’emplacement de stationnement. Il s’engage à transmettre prochainement son avis d’imposition afin de voir retirer la majoration appliquée relative au surloyer. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler la somme de 160 euros par mois en sus du paiement du loyer courant. Il indique avoir effectué un dernier versement à hauteur de 700 euros au mois de mars 2026. Il déclare des revenus à hauteur de 2400 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été établi par le conseil départemental du Val d’oise.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Monsieur [S] [H] a été autorisé à produire en note en délibéré l’avis d’imposition sur les revenus 2023 établi en 2024. A l’issue du délai, aucune pièce n’a été déposée.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 1362 du code civil dispose que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 avril 2007 porte sur la location d’un logement. Par ailleurs, il est constant entre les parties et justifié par les pièces produites (demande de location de parking et état de lieux du garage du 14 septembre 2017, décompte locatif) qu’à partir du 14 septembre 2017, Monsieur [S] [H] a loué un emplacement de parking qui est annexe à son appartement.

Il résulte également des pièces produites que si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties, et portent sur un logement et un emplacement de stationnement appartenant au même bailleur à la même adresse. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation et dans le commandement de payer les loyers du 14 novembre 2025 qui regroupe les loyers du logement et ceux de l’emplacement de stationnement.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il convient d’examiner la demande d’acquisition de clause résolutoire du bail locatif du 16 avril 2007 en ce compris ses accessoires, l’emplacement de stationnement n°32.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 janvier 2026, soit au moins deux mois avant l'audience.

Par ailleurs,la SA ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande dela La SA ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et notamment de l'article L. 441-9 et de l'article R.441-26 du même code, que :
- d'une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l'organisme d'habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer,
- d'autre part, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité dans l'arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d'absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

A défaut de réponse du locataire, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L'article 1er de l'arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier à 25,00 €.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 avril 2007, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 3 mars 2026, que la SA ICF LA SABLIERE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Néanmoins, il n'est produit aucun élément justifiant le respect des formalités et l'envoi des lettres de demande annuelles, alors que l'examen du décompte démontre qu'à partir du mois de janvier 2025, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire de 2.267,43 euros est imputé. La sommation de produire l’avis d’imposition ne permet pas de démontrer l’existence de ces demandes annuelles. Ainsi, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de 27.209,16 euros (12 fois 2.267,43 euros) sera déduit de l'arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [H] à payer à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 2.666,74 euros, au titre des sommes dues au 3 mars 2026, échéance du mois de février 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (clause 20.5) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 novembre 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 avril 2007 à compter du 15 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [S] [H] a repris le paiement du loyer (hors application de la majoration du surloyer) et des charges à compter du mois de février 2026 avec des paiements irréguliers auparavant.
Aussi, compte tenu de ces éléments, de sa situation sociale telle qu’elle ressort du diagnostic social, de la reprise du paiement des loyers courants, des efforts de régularisation fournis pour tenter de solder la dette et de l'absence d'opposition de la SA ICF LA SABLIERE sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient donc d'accorder à Monsieur [S] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [S] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, le bail se trouvera résilié depuis le 15 janvier 2026 et Monsieur [S] [H] sera occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [H] à son paiement à compter du 15 janvier 2026, jusqu'à la libération effective des lieux, conformément aux dispositions des articles 1730 et suivants du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2025.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA ICF LA SABLIERE les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS