TJ 50147, 26 mai 2026, RG 24/01211

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 24/01211 - N° Portalis DBY6-W-B7I-DW5Q

JUGEMENT RENDU LE 26 Mai 2026

ENTRE :

Madame [Z] [M]
née le 22 Mai 1990 à [Localité 2]
, demeurant [Adresse 1]
Ayant comme avocat : Me Hervé ABOUL, avocat au barreau de CAEN

ET :

S.A. AXA FRANCE IARD
, demeurant [Adresse 2]
Ayant comme avocat : Maître Caroline BOT de la SELARL DAVY - RABAEY - BOT, avocats au barreau de CHERBOURG

AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de madame [B]
, demeurant [Adresse 3]

S.A. MAAF ASSURANCES Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 542 073 580
, demeurant [Adresse 4]
Ayant comme avocat : Maître François-xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX - VAN TORHOUDT, avocats au barreau de COUTANCES

S.A.S. [H] GESTION
, demeurant [Adresse 5]
Ayant comme avocat : Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocats au barreau de LISIEUX

S.A.S. [H] TRANSACTION
, demeurant [Adresse 5]
Ayant comme avocat: Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocats au barreau de LISIEUX

Société SMACL ASSURANCES
, demeurant [Adresse 6]
Ayant comme avocat: Me Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], sise [Adresse 8] à [Localité 4], représentée par son syndic de copropriété en exercice, la société [H] GESTION, société par actions simplifiée, immatriculée sous le numéro 344 418 256 au RCS de [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 9] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal élisant domicile audit siège.
, demeurant [Adresse 8] - [Localité 6] [Adresse 10] [Localité 7] [Adresse 11]
Ayant comme avocat : Maître Jean-jacques SALMON de la SELARL SALMON & ASSOCIES, avocats au barreau de CAEN

Madame [Z] [A]
, demeurant [Adresse 12] [Localité 8]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002132 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
Ayant comme avocat : Maître Stéphanie JUGELE de la SCP SCP DUMONT-FOUCAULT JUGELE BEAUFILS, avocats postulant au barreau de COUTANCES et Me Charlotte ANTOINE, avocat plaidant au barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Katia CHEDIN, vice-présidente, rédacteur
ASSESSEUR : Ariane SIMON, vice-présidente
ASSESSEUR : Patrick BURNICHON, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

À l’audience publique 09 mars 2026, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 mai 2026 prorogé au 26 Mai 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [A] est propriétaire d'un appartement dans le bâtiment B de la [Adresse 7], sise [Adresse 8] à [Localité 9] pour en avoir hérité de sa mère décédée le 5 août 2020.

Le 6 octobre 2020, à la suite de la découverte de traces d'humidité, Mme [A] a effectué une déclaration de sinistre auprès de la compagnie AXA et une recherche de fuites a été réalisée.

Les travaux réparatoires sur la couverture ont été effectués le 8 octobre suivant et une recherche de fuite ainsi qu'une recherche parasitaire ont été effectuées.

Par acte du 30 octobre 2020, Mme [Z] [M] a acquis de M. et Mme [S], par l'intermédiaire de la SAS [H] TRANSACTION, l'appartement situé au-dessous de celui de Mme [A], situé dans la [Adresse 7] à [Localité 10].

La société CTSA, en charge de la recherche de fuite, a déposé son rapport le 24 novembre 2020, et la société MANCHE EXPERTISES AGENDA DIAGNOSTICS, en charge de la recherche parasitaire, a déposé son rapport le 21 janvier 2021.

Suivant exploits des 23 et 24 septembre 2021, Mme [A] a saisi le Juge des référés du Tribunal judiciaire de COUTANCES afin de solliciter la désignation d'un expert judiciaire.

Suivant ordonnance du 21 octobre 2021, M. [N] a été désigné en qualité d'expert judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la société AXA France IARD, Mme [M], et la SMACL, assureur du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 6 octobre 2022, les opérations d'expertise judiciaire ont été rendues communes et opposables à la MAAF ASSURANCES, la société [H] TRANSACTION, la société [H] GESTION et les époux [S], et par ordonnance du 23 février 2023 à la SCI [Adresse 13].

M. [N] a déposé son rapport d'expertise judiciaire le 5 juin 2024.

Par acte du 27/08/2024, Mme [Z] [M] a fait assigner devant le Tribunal de céans la SA MAAF ASSURANCES, la SAS [H] TRANSACTION, la SAS [H] GESTION, la société SMACL assurances mutuelles en qualité d'assureur de la copropriété LE NEPTUNE, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la société AXA France IARD, Mme [A], devant le Tribunal Judiciaire de Coutances aux fins d'obtenir réparation de ses préjudices (procédure RG N° 24/1211).

Par acte du 26/12/2024, Mme [Z] [A] a fait assigner en intervention forcée la Compagnie d'assurance AXA France IARD, en qualité d'assureur de Mme [A], devant le Tribunal de céans, à l'effet de demander essentiellement, sur le fondement des articles L124-3 du code des assurances, 1142 et s., 1240 et s. du code civil, 515cpc, le débouté de Mme [M] de toutes ses demandes à son encontre, et la condamnation in solidum des sociétés AXA France IARD, SMACL, [H] GESTION, à lui régler les sommes de 45943€ au titre de son préjudice matériel et 20 000€ au titre de son préjudice de jouissance ( procédure RG N° 25/24).

Par décision du 24/02/2025, la jonction des procédures RG N° 24/1225 et N° 24/1211 a été ordonnée.

Aux termes de ses dernières écritures communiquée par RPVA le 13 janvier 2026, Mme [Z] [M], en demande, sollicite du Tribunal, sur le fondement des articles 1240 et s., 1103 et s. du code civil, et des, bien vouloir :
- " Débouter la SASU [H] TRANSACTION, la SAS [H] GESTION, Madame [A], la SA MAAF ASSURANCES et la société SMACL ASSURANCES de leurs contestations, demandes, fins et conclusions ;
- Consacrer la responsabilité professionnelle délictuelle de la SASU [H] TRANSACTION à l'égard de Madame [M] pour manquement à ses obligations d'information et de conseil ;
- Consacrer la responsabilité professionnelle délictuelle de la SASU [H] GESTION pour manquement à ses obligations de gestion et d'entretien du bâtiment B de la [Adresse 7] et son obligation à garantir le préjudice personnel de Madame [M] ;
- Rejeter comme étant mal fondée la non-garantie opposée par la société SMACL ASSURANCES et consacrer la garantie de la SMACL ASSURANCES pour le montant sollicité par le syndicat des copropriétaires la [Adresse 7] ;
- Condamner en toute hypothèse in solidum la société SMACL ASSURANCES, la SASU [H] TRANSACTION et la SAS [H] GESTION à verser à Madame [M] une indemnité de 96 933,48 € se décomposant comme suit :
- 65 811,20 € (180 800 € x 364/1000) au titre des réparations correspondant au coût réel des travaux avec revalorisation suivant l'indice INSEE du coût de la construction de la date du rapport à celle du jugement ;
- 7 644,00 € (17 500 € HT, soit 21 000 € TTC x 364/1000) au titre de la réparation de la couverture avec revalorisation suivant l'indice INSEE du coût de la construction de la date du rapport à celle du jugement ;
- 16 598,40 € (38 000 € HT, soit 45 600 € TTC (45 600 € x 364/1000) au titre des travaux de gros-œuvre avec revalorisation suivant l'indice INSEE du coût de la construction de la date du rapport à celle du jugement ;
- 2 626,54 € (6 013,14 € HT, soit 7 215,77 € TTC x 364/1000) au titre du traitement de la mérule avec revalorisation suivant l'indice INSEE du coût de la construction de la date du rapport à celle du jugement ;
- 3 729,18 € (8 538,00 € HT, soit 10 245,60 € x 364/1000) au titre de la reprise de la charpente en bois avec revalorisation suivant l'indice INSEE du coût de la construction de la date du rapport à celle du jugement ;
- 524,16 € (1 440 x 364/1000) au titre de l'actualisation des devis;
- 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance et frais de déménagement et réaménagement et préjudice d'exploitation à réduire ou à parfaire en fonction de son préjudice réellement subi ;
- 15 000 € en réparation de son préjudice moral, soucis et tracas divers ;
- Consacrer la garantie de la SAS MAAF ASSURANCES à l'égard de Madame [M] au titre de sa police d'assurance professionnelle ;
- Condamner en conséquence la SA MAAF ASSURANCES à verser à Madame [M] une indemnité de 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance et frais de déménagement et réaménagement et préjudice d'exploitation à réduire ou à parfaire en fonction de son préjudice réellement subi ;
- Consacrer la responsabilité délictuelle de Madame [A] à l'égard de Madame [M] en raison du préjudice de jouissance qu'elle va subir du fait des travaux de réparation de son appartement ;
- Condamner en conséquence Madame [A] à verser à Madame [M] une indemnité de 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance et frais de déménagement et réaménagement et préjudice d'exploitation à réduire ou à parfaire en fonction de son préjudice réellement subi ;
- Dispenser Madame [M] de toutes éventuelles condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
- Condamner in solidum la société SMACL ASSURANCES, la SASU [H] TRANSACTION, la SASU [H] GESTION, la SA MAAF ASSURANCES et Madame [A] à payer à Madame [M] une indemnité de 12 000 € par application de l'article 700 CPC ;
- Maintenir l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
- Condamner in solidum la société SMACL ASSURANCES, la SASU [H] TRANSACTION, la SASU [H] GESTION, la SA MAAF ASSURANCES et Madame [A] aux entiers dépens de la présente instance et de l'instance en référé initiée par Madame [M]. ".

Mme [M] soutient qu'il existe entre la SAS [H] TRANSACTION et la société [H] GESTION, syndic de la copropriété, une porosité et que la société [H] TRANSACTION avait forcément connaissance des désordres d'infiltrations existant sur l'immeuble. Elle explique que pourtant, lors de la conclusion de la vente de l'immeuble, la société [H] TRANSACTION ne lui a pas fait part de l'état dégradé de l'immeuble et a ainsi manqué à son obligation de renseignement et de conseil.

Elle soutient que la SMACL ne peut dénier sa garantie puisqu'elle ne verse aux débats ni ses conditions générales de vente, ni les conditions particulières de vente ou les conventions spéciales de sa police d'assurance.

Elle expose que les travaux à venir vont la contraindre à déménager son local professionnel et que ce préjudice est certain puisqu'évalué par l'expert. Elle affirme encore que le préjudice de jouissance qu'elle va subir durant les travaux de reprise sont dus à la présence de champignons au sein du bien de Mme [A] de sorte qu'elle considère qu'il appartient à cette dernière de l'indemniser à ce titre.

Subsidiairement, elle soutient qu'au regard des multiples interventions sur la toiture, il appartenait à la SAS [H] GESTION d'en proposer le remplacement.

Elle fait valoir que les travaux ont été votés à la dernière AG du 26 juin 2025 et que le syndicat des copropriétaires ne peut pas se prévaloir du refus des copropriétaires d'y procéder.

Suivant ses dernières écritures notifiées par RPVA le 3 octobre 2025, la Compagnie AXA FRANCE IARD, en défense, sollicite du tribunal de bien vouloir :
- " LIMITER la garantie d'AXA France IARD à la somme de 15.200,00€ TTC au titre du préjudice matériel de Mme [A],
- LIMITER la garantie d'AXA France IARD à la somme de 2.000,00€ au titre du préjudice de jouissance de Mme [V] et en toute hypothèse, à la somme de 2.280,00€ correspondant à 15% de la somme de 15.200,00€ TTC,
- ACCORDER à AXA France IARD recours et garantie totale de la société [H] GESTION et de la SMACL et en conséquence, CONDAMNER in solidum la société [H] GESTION et la SMACL à garantir AXA France IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, dépens et frais de toute nature.
- CONDAMNER toute partie succombante à payer à AXA France IARD la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ".

Elle expose que sa garantie est strictement limitée aux dommages concernant la partie privative de Mme [A] et qu'elle ne peut pas garantir les condamnations au-delà.

Elle fait valoir que la responsabilité professionnelle de société [H] GESTION, syndic de la copropriété LE NEPTUNE, est engagée pour ne pas avoir proposé au vote des copropriétaires les travaux indispensables à l'entretien de l'immeuble. Elle ajoute que la garantie SMACL, assureur du Syndicat des copropriétaires LE NEPTUNE, est acquise puisque les infiltrations proviennent d'une partie commune de l'immeuble.

Suivant leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 14 novembre 2025, la SAS [H] TRANSACTION et la SAS [H] GESTION, en défense, sollicitent du tribunal de bien vouloir :
- " Débouter Madame [Z] [M], Madame [Z] [A], la SMACL, la MAAF et tout autre intervenant à la cause de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre des SAS [H] TRANSACTION et SAS [H] GESTION ;
- Condamner Madame [Z] [M] et Madame [Z] [A] et à défaut toute partie succombant dans le cadre de la présente instance à régler aux SAS [H] GESTION et SAS [H] TRANSACTION unies d'intérêts, la somme de 4 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [Z] [M] et Madame [Z] [A] et à défaut toute partie succombant dans le cadre de la présente instance aux entiers dépens de la procédure".

Elles soutiennent avoir deux personnalités distinctes sans rapport l'une avec l'autre.

La SAS [H] GESTION fait valoir qu'antérieurement à l'acquisition de l'immeuble par Mme [M], aucun dégât des eaux ne lui a été signalé et qu'après que le sinistre ait été déclaré elle a fait le nécessaire pour que des travaux de réparations soient effectués. Elle ajoute que lors de l'AG du 16 décembre 2020, la notification de la vente de l'immeuble au profit de Mme [M] ne lui était pas encore notifiée ce qui explique que cette dernière n'a pas été convoquée.

Elle expose encore qu'il n'existe aucune vue directe sur le toit à partir des parties communes et que les entreprises intervenantes n'ont jamais conseillé de procéder à un changement de toiture de sorte qu'aucun manquement ne peut lui être reproché.

Elle expose que postérieurement à la déclaration de sinistre, les co-propriétaires ont été tenus informés des difficultés rencontrées lors des différentes assemblées générales et estime qu'il ne peut pas lui être reproché un retard dans l'exécution des travaux qui n'ont été voté qu'en 2025. Elle ajoute qu'elle n'était pas en possession des fonds permettant de commander les travaux votés puisqu'un échelonnement des appels de fonds jusqu'au 1er mars 2026 a été voté.

Pour s'opposer à la mise en cause de sa responsabilité, la SAS [H] TRANSACTION explique qu'elle ne pouvait pas préjuger des conséquences dommageables du dégât des eaux survenu le 6 octobre 2020 lors de la vente passée le 30 octobre 2020 et ne pouvait pas communiquer des retours sur investigations qui ont été rendus après la vente.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 2 janvier 2026, le syndicat de copropriété de la [Adresse 14], en défense, sollicite du tribunal de bien vouloir :
- " Débouter Mesdames [A] et [M] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ;
- Condamner la SMACL au paiement de la somme principale de 196.000 €, ladite somme étant indexée sur l'indice du coût de la construction, l'indice de référence étant celui du trimestre 2024 jusqu'à parfait paiement ;
- Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes présentées à l'encontre du syndicat de copropriété ;
- Condamner tous contestants au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Les condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût des opérations d'expertise. "

Le syndicat des copropriétaires soutient principalement qu'aucune faute ne peut lui être imputée dans la survenance des désordres affectant l'appartement de Mme [A]. Il fait valoir que les infiltrations résultent de causes multiples, incluant notamment la vétusté de la couverture, mais aussi des éléments privatifs, et que le syndic n'avait pas été informé antérieurement de ces infiltrations, de sorte qu'il ne pouvait intervenir plus tôt.

Le syndic explique avoir réagi diligemment dès la découverte des désordres en déclarant le sinistre à l'assureur, en organisant des recherches de fuite, puis en faisant voter les travaux nécessaires en assemblée générale.

Il soutient encore que le retard dans l'exécution des travaux résulte de contraintes propres au fonctionnement de la copropriété.

Suivant ses dernières écritures notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, la SA MAAF ASSURANCES, en défense, sollicite du tribunal de bien vouloir :
- " A titre principal :
CONSTATANT QUE LA GARANTIE DU CONTRAT MULTIRISQUE PROFESSIONNEL NE PEUT ETRE MOBILISE :
- Débouter Madame [Z] [M] de l'ensemble de ses demandes ;
Subsidiairement :
SI DES SOMMES DEVAIENT ETRE ACCORDEES A MADAME [Z] [M], AU TITRE DE SON CONTRAT D'ASSURANCE MULTIRISQUE PROFESSIONNELLE,
ET VU LES DISPOSITIONS DES ARTICLES 1240 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL, AINSI QUE L'ARTICLE L 124-3 DU CODE DES ASSURANCES,
- Condamner tout succombant reconnu responsable des préjudices subis, à garantir MAAF ASSURANCES ;
- En tout état de cause,
- Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entier dépens."

La société MAAF Assurances conclut au rejet des demandes formées à son encontre par Mme [M] en soutenant que la garantie de la police multirisque professionnelle ne peut être mobilisée faute de préjudice actuel et certain.

Elle fait valoir que les travaux devant entraîner l'interruption de l'activité de Mme [M] n'ont pas encore commencé, de sorte que la perte d'exploitation alléguée demeure hypothétique.

La MAAF rappelle que la garantie perte d'exploitation, souscrite sous forme d'indemnité journalière forfaitaire, ne peut jouer qu'en cas d'arrêt effectif d'activité et dans les conditions prévues au contrat, qui ne sont, selon elle, pas démontrées en l'espèce.

Suivant ses dernières écritures notifiées par RPVA le 27 janvier 2026, Mme [Z] [A], en défense, sollicite du tribunal, sur le fondement notamment des articles L124-3 du code des assurances, 1142 et suivants, 1240 et suivants du code civil, de bien vouloir :
- " CONDAMNER la société [H] GESTION à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de toutes les astreintes qui seraient prononcées à son encontre au titre du retard dans la réalisation des travaux de réfection de la toiture ;
- CONDAMNER in solidum la société AXA France IARD, la SMACL la société [H] GESTION à régler à Madame [A] la somme de 45 943 € TTC au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel à actualiser sur l'évolution de l'indice BT01 entre le dernier indice publié au jour du dépôt du rapport d'expertise et le dernier indice publié au jour du jugement à intervenir et assorti de l'intérêt légal à compter du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER in solidum la société AXA France IARD, la SMACL la société [H] GESTION à régler à Madame [A] la somme de 25 600 € au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance somme à parfaire au jour de l'achèvement des travaux,
- CONDAMNER in solidum la société AXA France IARD, la SMACL, la société [H] GESTION et Madame [M] à régler à Madame [A] la somme de 5 000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice moral assorti de l'intérêt légal à compter du jugement à intervenir,
- CONDAMNER in solidum la société AXA France IARD, la SMACL la société [H] GESTION, Madame [M] à régler à Maître [D] [T] la somme de 10 000 € HT soit 12 000 € TTC sur le fondement de l'alinéa 2 de l'article 37 de la loi n°97647 du 10 juillet 1991 ;
- DISPENSER Madame [A] de toutes les condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
- DEBOUTER Madame [M] ou toute autre partie de toutes les demandes fins et conclusions plus amples ou contraires ;
- DIRE n'y avoir lieu au sursis de l'exécution provisoire ;
- STATUER CE QUE DE DROIT sur les dépens ".

Mme [A] soutient que les désordres affectant son appartement, notamment les infiltrations d'eau et le développement d'un champignon, trouvent exclusivement leur origine dans la vétusté et les non-conformités de la toiture du bâtiment, partie commune de la copropriété, comme l'a établi le rapport d'expertise judiciaire.

Elle fait valoir que, conformément à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour les dommages provenant des parties communes et que le syndic a également commis des fautes de gestion en n'assurant pas l'entretien adéquat de la toiture.

Elle soutient encore qu'aucune faute ne peut lui être imputée dès lors qu'elle n'est pas à l'origine des infiltrations ni des travaux générant un trouble de jouissance.

Suivant ses dernières écritures notifiées par RPVA le 31 janvier 2026, la société SMACL, en défense, sollicite du tribunal de bien vouloir :
- " A titre principal,
- RECEVOIR la SMACL en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Y faisant droit,
- JUGER que les garanties de la SMACL ne sont pas mobilisables ;
- DEBOUTER Madame [A], Madame [M], la MAAF ASSURANCES, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la société AXA France IARD prise en sa qualité d'assureur de Madame [A], ainsi que les sociétés [H] GESTION et [H] TRANSACTION de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SMACL ;
- A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal venait à considérer que les garanties de la SMACL étaient mobilisables, il y aurait lieu de :
- JUGER la SMACL est fondée à opposer les franchises de son contrat ;
- CONDAMNER Madame [A], la société [H] GESTION et son assureur, la société AXA France IARD à relever indemne et garantir la concluante en cas de condamnations prononcées à son encontre ;
- JUGER que dans l'hypothèse où le tribunal viendrait à condamner la concluante à prendre en charge les frais de remise en état des châssis de toit, que celle-ci soit limitée à 50%, le surplus devant être pris en charge par Madame [A] ;
- REDUIRE à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Madame [A] suivant l'évaluation retenue par l'expert judiciaire et sa demande au titre des frais irrépétibles ;
- DEBOUTER Madame [A] de sa demande indemnitaire formulée en réparation de son prétendu trouble de jouissance et de son préjudice moral ;
- REDUIRE à de plus justes proportions la demande formée par Madame [M] au titre des frais irrépétibles ;
- En tout état de cause,
- CONDAMNER tout succombant à payer à la SMACL la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, en ce compris les frais & honoraires de l'expert judiciaire".

La société SMACL conclut principalement au rejet de l'ensemble des demandes dirigées contre elle, en soutenant que sa garantie n'est pas mobilisable dès lors que les désordres trouvent leur origine dans la vétusté généralisée de la couverture en zinc de l'immeuble, cause expressément exclue par la police d'assurance.

Elle fait valoir que le rapport d'expertise judiciaire attribue clairement les infiltrations à cette vétusté, circonstance qui entre dans les exclusions de garantie prévues par les conditions générales et particulières du contrat, notamment celles relatives aux dommages résultant de la vétusté, de l'usure, du vice propre de la chose assurée ou du défaut d'entretien, ainsi qu'à la non-réalisation des travaux nécessaires pour supprimer la cause des infiltrations.

Elle soutient en outre que ces clauses d'exclusion sont opposables aux parties, les conditions générales et particulières ayant été régulièrement communiquées et signées par le syndic de la copropriété.

À titre subsidiaire, la SMACL conteste le quantum des préjudices allégués, soutenant que certaines demandes excèdent l'évaluation de l'expert judiciaire, qu'elles conduiraient à une amélioration des biens ou à un enrichissement sans cause, de sorte que les indemnités éventuellement mises à sa charge doivent être réduites.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 02/02/2026. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 9 mars 2026 et mise en délibéré au 11/05/2026 prorogé au 26 mai 2026.

MOTIFS:

- Les demandes de responsabilité formées par Mme [M] :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

Aux termes de l'article 18,I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis , "-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…) ".

En l'espèce, aux termes du rapport d'expertise judiciaire de M. [C] [N], il apparaît que Mme [A], propriétaire de son appartement depuis août 2020 suite à un héritage, a entrepris le déménagement de l'appartement à l'automne 2020, et a alors constaté la " présence de traces d'humidité sur les murs, pouvant avoir pour origine des infiltrations d'eau provenant de la couverture ".

Elle a adressé une déclaration de sinistre à son assureur la Cie AXA France le 06/10/2020. La compagnie AXA a mandaté un cabinet en qualité d'expert. Le syndic de copropriété " a mandaté une société spécialisée dans la recherche de fuites (société CTSA) ", et " a demandé à l'entreprise [I] d'intervenir pour mettre fin aux infiltrations. Le couvreur est intervenu le 08/10/2020.Le rapport de CTSA a été adressé à [H] Gestion le 24/11/2020. Mme [M] a acheté de M. Mme [S] l'appartement situé au rez-de-chaussée, sous celui de Mme [A], le 30/10/2020.L'acte a été rédigé par Me [K] et la SASU [H] TRANSACTION est intervenue en qualité de mandataire de M. Mme [S]. Mme [M] a souscrit un contrat multirisques habitation et un contrat professionnel 'perte d'exploitation' près de la Cie MAAF(…). La société AXA France n'a pas accordé à Mme [A] sa garantie au motif d'un défaut d'entretien des menuiseries extérieures (…). La copropriété a voté lors de son AG du 10/06/2021 le remplacement de la couverture du bâtiment qui est un terrasson en zinc à tasseaux, ainsi que la réalisation d'un traitement fongicide dans l'appartement de Mme [A](…). L'appartement est devenu inhabitable à cause des désordres apparus évolutifs".

L'expert relève les désordres constatés dans l'appartement de Mme [A] (dégradations des murs et plafonds, champignons, dégradation du parquet…), et relève que " aucun dommage ne (lui) a été présenté " s'agissant de l'appartement de Mme [M] au rez-de-chaussée.

S'agissant des " causes à retenir ", M. [N] indique que " les investigations réalisées permettent de confirmer les premiers avis visuels sur l'origine des infiltrations d'eau, à savoir : vétusté généralisée de la couverture du bâtiment ".

L'expert note que " l'accès sur la couverture 'terrasson en zinc' a permis de constater que des couvreurs sont intervenus pour mettre en place 'des rustines' pour tenter de mettre fin aux infiltrations. Les dégâts constatés dans l'appartement de Mme [A] ont pour origine la couverture en zinc et non pas les menuiseries extérieures ".

Il retient que " durant son occupation du logement, Mme [E] n'a pas signalé au syndic de la copropriété des infiltrations ". Au contraire, " en 2017, Mme [E] avait adressé au syndic de la copropriété un mail en réponse à une question relative à l'étanchéité du toit : 'pas de problème' ".

En outre, l'expert note que " la lecture des différentes pièces communiquées montre que le syndic a réagi à chaque demande des copropriétaires des bâtiments A-B-V en faisant intervenir des entreprises pour mettre fin aux problèmes signalés. Le syndic n'a pas à visiter les parties privatives pour vérifier si les infiltrations existent ".

En l'état de ces constatations, Mme [M] doit être déboutée de sa demande tendant à 'consacrer la responsabilité professionnelle délictuelle de la SASU [H] GESTION pour manquement à ses obligations de gestion et d'entretien du bâtiment B de la [Adresse 7] et son obligation à garantir son préjudice personnel'.

En ce qui concerne Mme [A], l'expert retient qu'elle a " signalé les désordres dès son constat ". Aucune faute de sa part n'apparaît donc caractérisée, et Mme [M] doit donc être déboutée de sa demande tendant à la reconnaissance de la responsabilité délictuelle de Mme [A], dès lors qu'elle ne rapporte pas la preuve de la faute de celle-ci.

En revanche, Mme [M] apparaît fondée à invoquer un manquement à l'obligation d'information et de conseil à l'encontre de la société [H] Transaction, dès lors que l'expert retient que " lors de la signature de l'acte définitif, le 30/10/2020, le sinistre DDE à l'étage était connu. Il est fortement regrettable que l'information au sujet du sinistre n'ait pas été donnée à Mme [M] ".

M. [N] note également que " Mme [M] a acheté son local sans avoir été informée qu'un couvreur était intervenu quelques semaines avant pour faire des travaux sur la couverture. Mme [M] n'aurait pas reçu un diagnostic du bâtiment ".

En l'état de ces constatations, Mme [M] est fondée à voir engagée la responsabilité contractuelle de la société [H] transactions.

L'expert judiciaire retient que " les conséquences des fuites d'eau, à prendre en considération par l'assureur de la copropriété, sont estimées à 158.800€TTC ". Il retient au total la somme de 175.000€TTC (expertise, page 18).

Dès lors, le préjudice de Mme [M] s'établit à la somme de 63.700€ (soit 175 000x 364/1000).

Toutefois, la société [H] fait justement valoir que le manquement à son obligation d'information ne peut être à l'origine que d'une perte de chance d'acquérir le bien à de meilleures conditions. Cette perte de chance, compte-tenu des éléments survenus entre la signature du précontrat et la signature de l'acte authentique, doit être évaluée à 50%.

Dès lors, Mme [M] est fondée à demander la condamnation in solidum de la société SMACL ASSURANCES et de la SASU [H] TRANSACTION à lui verser la somme de 31.850€ (soit 175 000x 364/1000= 63.700, et divisé par deux= 31.850€), au titre de son préjudice matériel. Elle doit être déboutée de ses plus amples demandes de ce chef.

Le syndicat de copropriété fait justement valoir que Mme [M] n'est pas à jour de ses charges, ce qui paralyse l'exécution des travaux. Pour cette raison, Mme [M] doit être déboutée de sa demande tendant à la " dispenser de toutes éventuelles condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires ".

Il convient enfin de relever que le préjudice moral invoqué n'est pas justifié, et de débouter la requérante de ce chef.

Par ailleurs, s'agissant de Mme [M], l'expert retient que " les locaux exploités au rez-de-chaussée ne sont pas impactés par les désordres, d'où l'absence de préjudice d'occupation. Pendant les 5 mois prévus pour l'exécution des travaux principaux, Mme [M] sera contrainte de transférer dans un autre local son activité professionnelle, d'où des frais de location, déménagement et réaménagement de son matériel ". Il retient qu'une " provision de 10.000€ peut être retenue comme base ".

En l'état de ces éléments, c'est en vain que la SA MAAF ASSURANCE (qui ne conteste pas que l'assurance multirisque professionnelle est susceptible d'être mobilisée en cas de perte d'exploitation) conclut au débouté de la demande de Mme [M] à son encontre, au motif qu'elle n'a subi aucun préjudice puisque les travaux n'ont pas commencé, s'agissant d'une somme provisionnelle. La perte d'exploitation ne peut donc être qualifiée d'" hypothétique ". Il y a donc lieu de faire droit à la demande de ce chef et de condamner la SA MAAF ASSURANCES à verser à Mme [M] la somme provisionnelle de 10.000€ au titre de son préjudice de jouissance et frais de déménagement, perte d'exploitation.

- Les demandes de responsabilité formées par Mme [A] :

Aux termes de l'article L124-3 du code des assurances, " Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré".

Aux termes de l'article 18 de la loi du 06/07/1965, " I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-(…)d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ".

En l'espèce, l'expert judiciaire retient, s'agissant des causes des désordres, que " le premier examen du bâtiment permettait de retenir que les multiples infiltrations d'eau pouvaient être imputées à la vétusté de la couverture en zinc avec tasseaux et que les 2 châssis de toit, style " tabatière sur costiere " étaient hors d'usage " (page 12 de l'expertise)….en conclusion, il retient que " les investigations réalisées permettent de confirmer les premiers avis visuels sur l'origine des infiltrations d'eau, à savoir : vétusté généralisée de la couverture du bâtiment " (page 15).

En l'état de ces constatations, l'assureur de Mme [A], AXA France IARD, n'est pas fondé à lui opposé un refus de garantie au motif d'un défaut d'entretien des menuiseries extérieures.

En revanche, elle est fondée à faire valoir que sa garantie est strictement limitée aux dommages concernant la partie privative de Mme [A] et qu'elle ne peut pas garantir les condamnations au-delà.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande tendant à LIMITER la garantie d'AXA France IARD à la somme de 15.200,00€ TTC au titre du préjudice matériel de Mme [A], à la somme de 2.000,00€ au titre du préjudice de jouissance de Mme [V].

En effet, l'expert a constaté les désordres suivants chez Mme [A] : " [Localité 11]-cuisine :importantes dégradations des murs et plafonds, présence de champignons sur les pièces de bois et les enduits plâtres, lintaux bois abimés (pourrissement), difficulté de fonctionnement des fenêtres et volets roulants, dégradation du plancher parquet bois ; Entrée : dégradation de l'entourage du puits de jour ; Salle de bains : décollement, écaillage, vétusté de la peinture de l'entourage du châssis tabatière ".

En revanche, rien ne justifie de son préjudice moral, et Mme [A] doit être déboutée de ce chef, et de ses plus amples demandes.

- La demande de responsabilité du syndicat de copropriété de la [Adresse 7] :

Vu l'article L124-3 du code des assurances précité ;

En l'espèce, en application de ces dispositions, le syndicat de copropriété de la [Adresse 7] fait justement valoir que l'article 4.7 de son contrat, qui exclut " les entrées d'eau, ou les infiltrations accidentelles par les ouvertures, tels que les baies, portes et fenêtres… " ne traite nullement de la vétusté, ni du dégât des eaux en toiture.

Au demeurant, il convient se souligner que les conditions générales de la police d'assurance (pièce n°3), contrairement aux conditions particulières (pièce n° 4), ne sont pas signées, et ne sont donc pas opposables au cocontractant.

Par conséquent, le syndicat de copropriété de la [Adresse 7] est fondé à solliciter la condamnation de la SMACL au titre des travaux de remise en état des parties communes, soit la somme de 196.000€ TTC, arrêtée par l'expert, sous réserve de revalorisation.

- Les demandes de garantie :

Le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la garantie de la SMACL dès lors que cette dernière, qui ne justifie pas de la signature des conditions générales du contrat d'assurance, n'est pas fondée à invoquer une clause d'exclusion de garantie (civile 3, 11 mai 2023, 21-21.402).

La SMACL peut en revanche, compte-tenu de la signature des conditions particulières (pièce 4), opposer à son cocontractant l'application de sa franchise contractuelle.

La SA MAAF ASSURANCES demande en vain la garantie de la SMACL sur le fondement délictuel et de l'article L124-3 du code des assurances, alors qu'aucune preuve de la faute délictuelle n'est rapportée.

De même, au titre des condamnations au bénéfice de Mme [A], son assurance AXA demande en vain la garantie totale de la société [H] GESTION et de la SMACL, sur le même fondement, pour le même motif.

- Les demandes annexes :

Vu les articles 686 et s. cpc ;

En l'état des condamnations susvisées, il y a lieu de faire droit à la demande de Mmes [M] et [A], au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de condamner in solidum la SMACL ASSURANCES et MAAF ASSURANCES à verser à Mme [M], la somme de 6000€ au titre de l'article 700 cpc.

Par ailleurs, il y a également lieu de condamner, , la société AXA France IARD à verser à Mme [A] à lui verser la somme de 6.000€ sur le fondement de l'alinéa 2 de l'article 37 de la loi n°97647 du 10 juillet 1991.

Enfin, il y a lieu de condamner la SMACL ASSURANCES à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 7] la somme de 5000€ au titre de l'article 700 cpc.

L'équité commande de débouter les parties des plus amples demandes de ce chef.

La SMACL ASSURANCES, MAAF ASSURANCES et la société AXA France IARD, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens par parts égales.

Il convient de débouter les parties des plus amples demandes.

PAR CES MOTIFS :