TJ 06069, 28 mai 2026, RG 25/05662

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me [S]
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DÉCISION N° 2026/188

N° RG 25/05662 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QNTS

DEMANDERESSE :

S.D.C. [W]
11 avenue Paul Guigou
06400 CANNES
C/o son syndic, CABINET IMMOBILIER [C] [R]
628 allée de la Marine Royale, Le Suffren H
06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

représentée par Me Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [G] [I]
Hatchford Hall, Ockham Lane
KT111NG SURREY (ROYAUME-UNI)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame MOREAU, Juge
Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 mars 2026 ;

A l’audience publique du 17 Mars 2026,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

[G] [I] est propriétaire des lots n° 64, 65, 333 et 500 au sein de la copropriété « LE FONTAINEBLEAU » sise 11 avenue Paul Guigou à CANNES (06400).

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires LE FONTAINEBLEAU, représenté par son syndic en exercice, a transmis une requête à « The Senior Master of the Royal Courts of Justice – London » afin qu’il fasse assigner [G] [I] devant la présente juridiction aux fins de :

« Condamner Madame [G] [I] au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des copropriétaires [W] :

- La somme de 19.239,50 euros au titre des charges de copropriété dues au 4 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- La somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1236-1 du code civil ;

- La somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Madame [G] [I] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance du 9 mars 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 17 mars 2026.

La défenderesse n’a pas constitué avocat.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 479 du Code de procédure civile, le jugement réputé contradictoire rendu contre une partie demeurant à l'étranger doit constater expressément les diligences faites en vue de donner connaissance de l'acte introductif d'instance au défendeur.

La Convention de La Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale prévoit :
- En son article 3 :
« L'autorité ou l'officier ministériel compétents selon les lois de l'Etat d'origine adresse à l'Autorité centrale de l'Etat requis une demande conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention, sans qu'il soit besoin de la légalisation des pièces ni d'une autre formalité équivalente.
La demande doit être accompagnée de l'acte judiciaire ou de sa copie, le tout en double exemplaire. »

- En son article 5 :
« L'Autorité centrale de l'Etat requis procède ou fait procéder à la signification ou à la notification de l'acte :

a) soit selon les formes prescrites par la législation de l'Etat requis pour la signification ou la notification des actes dressés dans ce pays et qui sont destinés aux personnes se trouvant sur son territoire,
b) soit selon la forme particulière demandée par le requérant, pourvu que celle-ci ne soit pas incompatible avec la loi de l'Etat requis.
Sauf le cas prévu à l'alinéa premier, lettre b), l'acte peut toujours être remis au destinataire qui l'accepte volontairement.
Si l'acte doit être signifié ou notifié conformément à l'alinéa premier, l'Autorité centrale peut demander que l'acte soit rédigé ou traduit dans la langue ou une des langues officielles de son pays.
La partie de la demande conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention, qui contient les éléments essentiels de l'acte, est remise au destinataire. »

- en son article 6 :
« L'Autorité centrale de l'Etat requis ou toute autorité qu'il aura désignée à cette fin établit une attestation conforme à la formule modèle annexée à la présente Convention.
L'attestation relate l'exécution de la demande ; elle indique la forme, le lieu et la date de l'exécution ainsi que la personne à laquelle l'acte a été remis. Le cas échéant, elle précise le fait qui aurait empêché l'exécution.
Le requérant peut demander que l'attestation qui n'est pas établie par l'Autorité centrale ou par une autorité judiciaire soit visée par l'une de ces autorités.
L'attestation est directement adressée au requérant. »

En l’espèce, le demandeur produit :
L’acte de transmission à l’autorité compétente du Royaume-Uni, Etat requis, en date du 17 octobre 2025 ;La preuve de réception de la demande par l’autorité compétente du Royaume-Uni le 23 octobre 2025 ;L’attestation de la notification de l’assignation le 20 janvier 2026 et la copie de l’acte signifié.
L’ensemble de ces éléments démontre que la défenderesse, bien que non comparante, a été régulièrement avisée, de sorte qu’il sera statué sur les demandes présentées.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 14-1, I., de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

L’approbation des comptes et du budget par l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables, les états de répartition des charges de la copropriété, les appels de fonds et le relevé de compte d’[G] [I], arrêté au 4 juillet 2025.

Il n’est pas justifié de la somme de 23,83 € contenue dans le décompte débiteur au titre d’une « condamnation vide ordures ».

Par ailleurs, ne constituent pas des charges, au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais suivants :
les frais de relance de mise en demeure, d’un montant de 45 €, et ceux de mise en demeure avant action judiciaire, d’un montant de 90 € ;les frais de refacturation émetteurs d’un montant de 100 € ;les frais de suivi, de gestion et de transmission d’un dossier à huissier et avocat, d’un montant total de 800 € (110 + 130 + 2 x 280) €.
Le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 18.045,67 €.

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
Les frais de suivi, gestion et transmission d’un dossier ainsi que les frais de refacturation susmentionnés ne constituent pas des frais nécessaires.

Seuls les frais relatifs aux diverses lettres de mise en demeure envoyées au cours de l’année 2024 entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 susvisé. Néanmoins, pour ne pas alourdir la dette de la débitrice, seule une mise en demeure par année civile sera prise en considération.

Dès lors, ne sera retenue au titre des frais nécessaires que la somme de 45 € correspondant au coût d’une lettre de mise en demeure.

En conséquence, [G] [I] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [W] la somme totale de 18.090,67 €, comprenant 18.045,67 € au titre des charges de copropriété et 45 € au titre des frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période s’étendant du 1er octobre 2023 jusqu’au 4 juillet 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026, date de la signification de l’assignation, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dommages-intérêts

Le Syndicat des copropriétaires [W] énonce que le non-paiement des charges de copropriété fragilise son équilibre financier en le privant des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, lui causant ainsi un préjudice financier certain.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, les pièces produites par le demandeur révèlent que les impayés de charges sont anciens et récurrents.

Les relevés de comptes font état de versements de provisions inexistants, révélateurs d’une lourde négligence qui n’est pas justifiée par la situation financière et matérielle d’[G] [I].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du Syndicat des copropriétaires.

Est donc rapportée la preuve d’une faute, caractérisée par une résistance infondée ainsi que la volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété découlant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui cause à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, [G] [I] sera condamnée à verser au Syndicat de copropriétaires [W] la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l'article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment les émoluments de l’article A444-32 du Code de commerce, ne constituent pas des dépens et ne peuvent donc être mis à la charge de la défenderesse à ce titre.

[G] [I], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, exclusion faite des émoluments de recouvrement de créance par commissaire de justice.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître [O] [S], en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

[G] [I] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS