TJ 06069, 28 mai 2026, RG 26/00306

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER +
2 EXP EXPERTISES
1 EXP Me ZAGO
1 EXP Me EGLIE RICHTERS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Y] GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DÉCISION N° 2026/196

RG N°N° RG 26/00306 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QTTN

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. REALIMMO
Le Fragonard B - 160 rue d’Antibes
06400 CANNES

S.A.R.L. DOMECO FRANCE
25 route de Biot
06560 VALBONNE

représentées par Me Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SDC [R]
363 Avenue de Pierrefeu
06560 VALBONNE
domiciliée : chez C/O son syndic EXPOSUD
40 boulevard Wilson
06600 ANTIBES

représentée par Maître Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS - MALAUSSENA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame MOREAU, Juge
Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

A l’audience publique du 17 Mars 2026,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 15 novembre 2011, la SARL DOMECO FRANCE est devenue propriétaire de parcelles à bâtir cadastrées section BO numéro 305, 307 et 309, sises 363C avenue de Pierrefeu à Valbonne (06560).

Suivant acte du 21 février 2019 et six avenants consécutifs, la SARL DOMECO FRANCE a régularisé une promesse de vente de ses parcelles n°305, 307 et 309, au profit de la SARL REALIMMO, sous conditions suspensives.

La SARL REALIMMO a bénéficié d’un permis de construire, délivré sous le n°006 152 19T 0024 0024, lui permettant d’édifier un programme immobilier comprenant douze logements sur les parcelles cadastrées BO n°305, 307 et 309, dont la validité a été entérinée par un jugement du tribunal administratif de Nice du 15 avril 2022. La commune a interjeté appel de ce jugement.

Un certificat de permis de construire tacite a été émis le 16 septembre 2022 par la commune de Valbonne, attestant de ce que la SARL REALIMMO est titulaire d’un permis de construire depuis le 15 juin 2022 et précisant que ce dernier n’est pas définitif, jusqu’à l’intervention de l’arrêt de la cour administrative d’appel.

Le permis de construire a été suspendu en raison d’un recours introduit par le syndicat des copropriétaires « LE CLOS VALBONNE », propriétaire d’une parcelle voisine, contre les différentes décisions administratives, par requête des 20 mars et 2 novembre 2023 et après recours gracieux formé par courrier le 25 novembre 2022, suite à l’affichage du certificat de permis de construire tacite.

Par arrêt du 22 juin 2023, la cour administrative d’appel de Marseille a confirmé le jugement du tribunal administratif de Nice du 15 avril 2022.

Par jugement du 4 avril 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté le recours du syndicat des copropriétaires « LE CLOS VALBONNE ».

La SARL REALIMMO indique qu’en tenant compte de la durée de suspension d’office du délai de validité pendant la procédure contentieuse, son permis de construire expirera le 29 juin 2026 et que l’évolution défavorable des règles d’urbanisme applicables rend impossible toute demande de prorogation.

Par ailleurs, suivant acte notarié du 26 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires « LE CLOS VALBONNE », propriétaire d’une parcelle voisine, avait consenti à la SARL DOMECO une convention de servitude aux fins de passage au travers de ses parcelles cadastrées BO n°249, 253, 259, 258 et 256, permettant l’accès aux parcelles cadastrées section BO numéro 305, 307 et 309.

L’acte a précisé que ce droit de passage s’exercerait exclusivement sur une bande de largeur de trois mètres, dans la limite d’un tonnage de 3,5.

La SARL DEMECO et la SARL REALIMMO ont élaboré un projet de convention à conclure avec le syndicat des copropriétaires « LE CLOS VALBONNE », aux fins de mise en place d’une servitude exceptionnelle et temporaire, visant à encadrer l’usage de l’emprise de la servitude existante pendant la durée du chantier, estimée à vingt-quatre mois.

Par courrier du 23 octobre 2025, la SARL REALIMMO, titulaire du permis de construire et contractuellement, de la qualité et des pouvoirs lui permettant d’agir pour permettre l’accès aux fonds le supportant, a sollicité l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires « LE CLOS VALBONNE », appelée à se tenir le 18 novembre 2025 et a joint le projet de convention à sa demande.

Lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2025, les copropriétaires ont refusé le principe de la proposition de la SARL REALIMMO, non inscrite à l’ordre du jour.

Par requête reçue le 23 décembre 2025, la SARL REALIMMO et la SARL DOMECO FRANCE ont sollicité l’autorisation d’assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE CLOS DE VALBONNE » à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Grasse, sur le fondement de l’article 840 du code de procédure civile, en faisant valoir que le refus leur étant opposé par l’assemblée générale des copropriétaires, a pour conséquence de mettre en péril le financement et la rentabilité de l’opération immobilière projetée, notamment au regard de la date de péremption du permis de construire et de l’impossibilité de le proroger.

Suivant ordonnance du 5 janvier 2026, la SARL REALIMMO et la SARL DOMECO France ont été autorisées à assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE CLOS DE VALBONNE » devant le tribunal judiciaire de Grasse, à l’audience collégiale du 17 mars 2026.

Suivant acte délivré le 7 janvier 2026, la SARL REALIMMO et la SARL DOMECO FRANCE ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE CLOS DE VALBONNE » devant le tribunal judiciaire de Grasse à ladite audience.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2026, la SARL REALIMMO et la SARL DOMECO FRANCE demandent au tribunal de :

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,

SUR L’ÉTABLISSEMENT [Y] LA SERVITUDE [Y] TOUR D’ECHELLE :

A TITRE PRINCIPAL

➢ AUTORISER les sociétés REALIMMO et DOMECO FRANCE, et manière générale tous les intervenants du futur chantier, à pénétrer et circuler sur les parties communes de la copropriété « LE CLOS DE VALBONNE », afin de permettre le passage temporaire de véhicules supérieurs à 3,5 tonnes et la réalisation des travaux de construction et de VRD nécessaires à l’exécution du permis de construire ;
➢ FIXER la durée de la servitude à la durée du chantier, à compter de la déclaration d’ouverture de chantier jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux ;
➢ FIXER l’assiette de passage telle que décrite dans l’acte du 26 janvier 2023, permettant le passage de véhicules de chantier supérieurs à 3,5 tonnes et la réalisation des travaux de VRD et aménagements provisoires.
➢ ORDONNER l’établissement d’un constat d’huissier préalable, aux frais exclusifs de la société REALIMMO ;
➢ DIRE et JUGER que la société REALIMMO prendra en charge l’intégralité des frais de remise en état, ainsi que tout travaux nécessités par l’exécution du projet immobilier sur l’assiette de la servitude ;
➢ FIXER l’indemnité due au Syndicat des copropriétaires [R] à la somme de 5.000 €, à titre de compensation des sujétions temporaires, payable dans un délai de trente (30) jours à compter de la signification du jugement ;
➢ DIRE et JUGER que tout refus ou obstruction du Syndicat des copropriétaires [Q] [Y]
[N] sera sanctionné par une astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement ;
➢ DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

➢ DIRE et JUGER que la desserte existante des parcelles appartenant à la société DOMECO FRANCE, bien que préalablement établie par servitude conventionnelle, est insuffisante pour permettre la réalisation des opérations de construction autorisées ;
➢ En conséquence, AUTORISER une aggravation temporaire de la servitude existante, en permettant le passage de véhicules de chantier supérieurs à 3,5 tonnes sur la même assiette, pendant la durée du chantier, à compter de la déclaration d’ouverture de chantier, et la réalisation des travaux de construction et de VRD nécessaires à l’exécution du permis de construire ;
➢ DIRE que la société REALIMMO prendra en charge l’intégralité des frais de remise en état, ainsi que tout travaux nécessités par l’exécution du projet immobilier sur l’assiette de la servitude ;
➢ ORDONNER l’établissement d’un constat d’huissier préalable, aux frais exclusifs de la société REALIMMO ;
➢ DIRE que la société REALIMMO prendra en charge l’intégralité des frais de remise en état, ainsi que tout travaux nécessités par l’exécution du projet immobilier sur l’assiette de la servitude ;
➢ FIXER l’indemnité due au Syndicat des copropriétaires [R] à la somme de 5.000 €, à titre de compensation des sujétions temporaires, payable dans un délai de trente (30) jours à compter de la signification de l’ordonnance ;
➢ DIRE et JUGER que tout refus ou obstruction du Syndicat des copropriétaires [Q] [Y]
VALBONNE sera sanctionné par une astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement ;

SUR LA FIXATION [Y] LA SERVITUDE [Y] TRÉFONDS :

➢ ORDONNER l’institution d’une servitude de tréfonds sur les parcelles BO 251, 249, 253, 256, 258, 259, au profit des parcelles BO 305, 307 et 309,
➢ FIXER l’assiette de la servitude de tréfonds à l’identique de l’assiette de la servitude de passage reconnue par acte authentique du 26 janvier 2023 ;
➢ CONDAMNER la société REALIMMO et la société DOMECO FRANCE à supporter l’intégralité des frais et travaux nécessaires à la création de la servitude de tréfonds, aux travaux d'entretien, ainsi qu’à la remise en état du fonds servant après exécution des travaux ;

EN TOUT ETAT [Y] CAUSE :
➢ REJETER la demande d’expertise avant dire droit sollicitée par le SDC LE CLOS DE VALBONNE
➢ REJETER la demande reconventionnelle de condamnation de 50 000 € sollicitée par le SDC [R]
➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Q] [Y] [N] à verser à la société REALIMMO et à la société DOMECO FRANCE, la somme de 4.000 €, ou toute somme que le Tribunal estimera équitable, à titre de dommages et intérêts ;
➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Q] [Y] [N] à verser à la société REALIMMO et à la société DOMECO FRANCE la somme de DEUX MILLE EUROS 3.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE CLOS DE VALBONNE » demande au tribunal de :

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,
Vu l'article 144 du code de procédure civile

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER les sociétés DOMECO FRANCE et REALIMMO de l’ensemble de leurs demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL,

ORDONNER avant-dire droit une expertise judiciaire ;

DESIGNER tel Expert qu’il plaira, avec mission habituelle en pareille matière et plus particulièrement :

Se rendre sur les lieux au 363 avenue de Pierrefeu à VALBONNE (06560),

Décrire les lieux litigieux, en dresser le plan et prendre toutes photographies utiles,

Déterminer si la voie d’accès à la copropriété LE CLOS VALBONNE VILLAGE, cadastrée BO n°259, 258 et 256 peut techniquement supporter en l’état la circulation de véhicules de plus de 3,5 tonnes pour la construction de 12 logements collectifs sur les parcelles cadastrées section BO n° 305, 307 et 309 appartenant à la société DOMECO FRANCE,

Dans l’affirmative, donner son avis sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS VALBONNE VILLAGE en raison de la circulation sur la voie d’accès à la copropriété de véhicules de plus de 3,5 tonnes pour la construction de 12 logements collectifs, et fournir tous éléments permettant de fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS VALBONNE VILLAGE.

Fournir tous éléments d’appréciation permettant utilement à la Juridiction saisie de déterminer l’état d’enclave des parcelles situées à VALBONNE, cadastrées section BO 305, 307 et 309 appartenant à la société DOMECO FRANCE, en recherchant si lesdites parcelles ne disposent pas d’une issue suffisante pour assurer leur desserte vers la voie publique,
Dans la négative, et après avoir vérifié si les propriétés des parties proviennent de la division d’un même fonds par suite de vente, échange, partage ou de tout autre contrat, et s’il existe en conséquence un tracé obligatoire de désenclavement, déterminer le chemin le plus court des parcelles cadastrées section BO 305, 307 et 309 à la voie publique et le moins dommageable au propriétaire du fonds sur lequel il est pris, en précisant l’assiette, les dimensions et les caractéristiques de la servitude de tréfonds à créer, et ce en examinant éventuellement toutes possibilités de passage même au travers de fonds dont les propriétaires ne sont pas dans la cause,

Fournir tous éléments permettant de fixer l’indemnité à attribuer aux propriétaires des fonds sur lesquels la servitude de tréfonds devra être établie, en réparation du dommage qu’ils subiront de ce fait

D’une façon générale, procéder à toutes investigations d’ordre technique utiles à la solution du litige

DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les 2 mois de sa saisine

DIRE qu’il en sera référé au juge en cas de difficulté ;

FIXER la provision à consigner au Greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, à payer par les sociétés DOMECO FRANCE et REALIMMO dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL,

CONDAMNER in solidum les sociétés DOMECO FRANCE et REALIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS VALBONNE VILLAGE la somme de 50 000 € en raison non seulement des troubles subis par la circulation d’engins de plus de 3,5 tonnes sur la voie d’accès à la copropriété, mais également de la création d’une servitude de tréfonds.

EN TOUT ETAT [Y] CAUSE

CONDAMNER in solidum les sociétés DOMECO FRANCE et REALIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS VALBONNE VILLAGE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

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Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

I) Sur la question du passage

A) Sur la demande principale d’établissement d’une servitude de tour d’échelle

La SARL REALIMMO et la SARL DOMECO FRANCE soutiennent qu’en l’état actuel du droit positif et en l’absence d’un texte général organisant l’accès forcé au fonds voisin, la seule voie permettant de pénétrer sur la propriété d’un voisin récalcitrant consiste à solliciter la reconnaissance d’une servitude temporaire de tour d’échelle. Elles rappellent que s’opposer au tour d’échelle, c’est-à-dire refuser à son voisin, propriétaire contigu d’un ouvrage à entretenir ou à édifier, l’accès à sa propriété sans motifs sérieux et légitimes, caractérise une faute délictuelle consistant dans un abus du droit de propriété.

Elles avancent que la jurisprudence a déjà eu l’occasion de reconnaître les travaux pour une construction neuve comme indispensables (CA Bordeaux, 2e chambre civile, 23 novembre 2017, CA Douai, 3e Ch., 11 avril 2013).

Elles font en outre valoir que :

- le refus exprimé par le syndicat des copropriétaires a pour effet direct de les priver de l’usage de leur propre foncier en dépit d’une autorisation administrative régulière, compromettant le démarrage du chantier prévu en 2026,

- la construction est autorisée par un permis de construire régulier, dont l’exécution suppose concrètement le passage de véhicules supérieurs à 3,5 tonnes, la livraison et manipulation d’éléments de gros œuvre,

- elles ne sollicitent nullement l’instauration d’un droit général de construire sur le fonds voisin, mais seulement l’autorisation temporaire et strictement encadrée d’utiliser l’assiette d’une servitude déjà existante, afin de permettre l’exécution d’un permis de construire devenu définitif,

- l’augmentation ponctuelle du tonnage sollicitée n’a vocation à intervenir que pour certaines phases spécifiques du chantier et pour le passage de véhicules déterminés, nécessaires notamment à l’acheminement de matériaux ou d’équipements particuliers. Elle ne saurait donc être appliquée de manière continue pendant toute la durée du chantier, mais seulement de façon limitée et strictement proportionnée aux besoins techniques de l’opération,

- il n’existe aucun accès alternatif permettant le passage de véhicules lourds ou l’exécution des travaux techniques indispensables,

- le syndicat des copropriétaires soutient qu’il existerait des solutions alternatives consistant notamment à acheminer les matériaux au moyen de véhicules utilitaires légers, à organiser un stockage intermédiaire, voire à recourir à un transport héliporté ; or, l’exigence jurisprudentielle tenant à l’impossibilité d’une autre solution ne saurait être comprise dans un sens purement abstrait ou spéculatif et une desserte juridiquement suffisante ne saurait se confondre avec une desserte théoriquement imaginable au prix de procédés exceptionnels ou économiquement disproportionnés,

- l’intervention est limitée dans le temps et dans son périmètre, et la gêne est compensée économiquement,

- le syndicat des copropriétaires invoque l’existence de fissures sur le mur de soutènement et la fragilité/l’étroitesse supposées de la voie, mais les éléments produits à cet égard se limitent toutefois à un constat de commissaire de justice se bornant à relever certaines dégradations apparentes ; un tel constat ne saurait se substituer à une analyse technique permettant d’établir l’origine des désordres allégués, ni leur incidence réelle sur la capacité portante de la voie,

- elles ont expressément proposé que l’accès au chantier soit strictement encadré, notamment par l’établissement d’un constat contradictoire préalable, la prise en charge intégrale des travaux de remise en état et la limitation temporelle de l’autorisation sollicitée,

- ainsi, à supposer que certaines précautions techniques soient nécessaires, ces éléments ne sauraient justifier un refus de principe, mais seulement l’encadrement judiciaire des modalités d’exercice du passage sollicité,

- le syndicat des copropriétaires invoque l’existence d’une limitation de tonnage sur la voie publique pour soutenir que l’accès des véhicules de chantier serait en toute hypothèse impossible ; or, la question de l’autorisation éventuelle de circulation de véhicules excédant un certain tonnage sur la voie publique relève exclusivement des relations entre le maître d’ouvrage et la commune compétente en matière de police de la circulation, relève d’un cadre juridique différent et ne saurait en aucune manière faire obstacle à l’appréciation par la juridiction judiciaire de la demande d’accès au fonds voisin.

De son côté, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande en exposant que :

- s’agissant du caractère indispensable des travaux, la cour de cassation juge qu’il appartient au maître d’ouvrage de concevoir un projet de construction de manière à éviter toute utilisation de la parcelle voisine, que si de nombreuses cours d’appel estiment qu’une servitude de tour d'échelle peut être accordée dans le cadre d’une construction nouvelle, il s’agit uniquement de réaliser des prestations indispensables à l’achèvement d’une construction neuve,

- les demanderesses ne peuvent se contenter d’affirmer que « la réalisation du chantier serait impossible sans cet accès » et le fait que cette servitude de passage limite le tonnage des véhicules à 3,5 ne rend pas pour autant impossible la réalisation du chantier, alors que la servitude ne peut être accordée si l’accès demandé ne vise qu'une commodité ou une économie,

- il est techniquement possible de construire un immeuble avec un accès interdisant les véhicules de plus de 3,5 tonnes, comme c’est souvent le cas dans les centres-villes historiques aux rues étroites, ou encore en zone protégée ou de montagne ; il peut être créé une zone de stockage intermédiaire accessible aux poids lourds, permettant ensuite de desservir le chantier avec des véhicules utilitaires légers et certains chantiers peuvent également être desservis par hélicoptères ; certes, une telle solution technique représenterait un surcoût pour le promoteur, mais le coût n’est pas une condition pour obtenir une servitude de tour d’échelle,

- il appartient aux demanderesses de démontrer qu’il n’existe aucun accès alternatif permettant le passage de véhicules lourds ou l'exécution de travaux techniques indispensables, sans se limiter à l’affirmer et sans même fournir un rapport d’un géomètre-expert, voire un constat d’un commissaire de justice,

- s’agissant du caractère disproportionné de son préjudice, il avance que l’atteinte à son droit de propriété est excessive notamment au regard de l’interdiction de l’accès de la voie aux véhicules de 3,5 tonnes, de l’étroitesse, de la pente et de la fragilité de la voie, de l’impact sur le mur de soutènement en contrebas, de l’absence de garanties et de précisions apportées, de l’interdiction de l’accès aux véhicules de 3,5 tonnes par la commune.

Sur ces éléments,
Il convient de rappeler à titre liminaire que la loi ne définit aucune servitude de tour d'échelle.
Le « tour d’échelle » est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d'une construction existante, s’il lui est impossible d’effectuer ces travaux depuis chez lui même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer (Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 10-22899 ; Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-25.996).

L’autorisation temporaire qui ne peut être établie qu'amiablement, à titre de tolérance ou par une servitude conventionnelle ou, à défaut d'accord, judiciairement, s'inscrit dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d'une part, que le propriétaire du fonds « servant» ne peut s'opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d'autre part, que le propriétaire du fonds « dominant » ne doit recourir à un tel passage qu'en cas de nécessité, en l'absence de toute autre solution et en s'abstenant de causer un trouble excessif à son voisin (Cass. 3e civ., 15 avr. 1982, n° 80-17.108 ; Cass. 3e civ., 30 oct. 1978, n° 77-11.072 ; Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 10-22.899 ; Cass. 2e civ., 8 janv. 1992, n° 90-17.870 ; Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, n° 04-14.769; Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-22.106).

Dans la mesure où la procédure permet d'obtenir un accès limité et provisoire à un fonds voisin malgré le refus de son propriétaire, elle constitue une atteinte au droit de propriété, et la jurisprudence a soumis l'autorisation de tour d'échelle à des conditions restrictives et cumulatives :
- la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;
- il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d'un coût plus onéreux, pourvu que celui-ci ne soit pas disproportionné au regard de la valeur des travaux ;
- les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation ;
- les travaux à réaliser doivent être indispensables pour la conservation (l'entretien et la réparation) d'une construction existante ou l'achèvement d'une construction nouvelle (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-25.996).

Cette construction jurisprudentielle peut aussi recevoir application pour des constructions neuves en voie d’achèvement et situées en limite de propriété, sous la même condition de justification par le demandeur de l’impossibilité d’effectuer les travaux d’achèvement sans accéder au fonds voisin.

En l’espèce, l’acte du 26 janvier 2023 stipule ce qui suit dans le paragraphe consacré à la constitution de la servitude de passage :
« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage en tout temps et heure. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.
Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de trois mètres dans la limite d’un tonnage de 3.5 (voie de circulation classique outre les dispositions du PLU et dispositions applicables aux voies de circulation aux normes de sécurité).
L’emprise du passage est figurée sous teinte bleue claire au plan annexé approuvé par les parties. Ce passage part de l'avenue de Pierrefeu (parcelle cadastrée BO numéro 254 appartenant à la Commune de VALBONNE) pour aboutir à la parcelle cadastrée BO numéro 306. Ce passage est en nature de voie de circulation et est déjà existant (…) ».

Les demanderesses visent dans leurs conclusions deux arrêts de cour d’appel qui auraient admis le principe d’extension de l’octroi d’un droit de « tour d’échelle » pour la réalisation d’une construction neuve (CA Bordeaux 23 novembre 2017 17/00381 et CA Douai 11 avril 2013 12/06699).

Or, s’agissant de l’arrêt d’espèce de la cour d’appel de Douai, il résulte de la lecture de ses motifs qu’il était question de travaux de finition et d’étanchéité d’un immeuble neuf et non de sa construction intégrale.

S’agissant de l’arrêt d’espèce de la cour d’appel de Bordeaux, il résulte de la lecture de ses motifs qu’il s’agissait de l’installation d’un échafaudage sur le terrain voisin afin de procéder à l’enduisage du mur en limite de propriété d’un immeuble nouvellement construit.

Dans les deux cas visés d’extension du droit de tour d’échelle à des hypothèses de constructions nouvelles, il s’agissait bien d’achèvement des travaux réalisables sur une durée limitée, et non de la construction de l’intégralité d’une opération immobilière depuis la déclaration d’ouverture de chantier jusqu’à son achèvement.

Or en l’espèce, les demanderesses sollicitent l’octroi du droit de « tour d’échelle » pour la construction intégrale de leur programme immobilier comprenant douze logements sur les parcelles qui font l’objet du permis de construire, soit l’intégralité de leur opération immobilière nouvelle.

Pour ce premier motif, il ne peut pas être fait droit à leur demande principale.

Au surplus, les demanderesses sollicitent d’être autorisées et de manière générale d’autoriser tous les intervenants du futur chantier, à pénétrer et circuler sur les parties communes de la copropriété « LE CLOS DE VALBONNE », afin de permettre le passage temporaire de véhicules supérieurs à 3,5 tonnes et la réalisation des travaux de construction et de VRD nécessaires à l’exécution du permis de construire.

Elles demandent que la durée de la servitude soit fixée à la durée du chantier, à compter de la déclaration d’ouverture de chantier jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux.

Cette demande ne peut être considérée comme suffisamment limitée dans le temps, alors que les demanderesses évoquent une durée de chantier de 24 mois et ne sont pas en mesure de préciser quelle sera la fréquence et les jours où il sera nécessaire de faire circuler des véhicules de plus de 3,5 tonnes sur l’emprise de la servitude conventionnelle.

Cette durée et cette imprécision quant à la réalité de la gêne occasionnée au fonds voisin apparaissent donc lui occasionner un préjudice disproportionné dans le temps.

En outre, aucun élément objectif ne permet de se convaincre que la réalisation des travaux à partir du fonds des demanderesses soit impossible, même au prix d'un coût plus onéreux, ou que ce surcoût soit disproportionné au regard de la valeur des travaux.

En effet, les demanderesses se limitent à affirmer que « contraindre le maître d’ouvrage à mettre en place une organisation logistique d’une complexité et d’un coût tels qu’elle conduirait à rendre économiquement impossible la réalisation de l’opération immobilière autorisée, ne saurait raisonnablement être considéré comme une véritable alternative ». Elles ne versent toutefois aucune pièce objective à l’appui de cette affirmation, dès lors qu’aucun élément financier relatif à l’opération n’est communiqué, ni aucun élément technique relatif aux alternatives possibles et à leur coût.

Compte tenu de ces éléments, la SARL REALIMMO et la SARL DOMECO FRANCE seront déboutées de leur demande principale aux fins d’établissement d’une « servitude » de tour d’échelle sur le fonds du syndicat des copropriétaires « LE CLOS DE VALBONNE », au profit de leurs parcelles cadastrées section BO numéro 305, 307 et 309, sises 363C avenue de Pierrefeu à Valbonne (06560), ainsi que de leurs demandes en découlant.

Par conséquent, elles seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts chiffrée à 4.000 euros en réparation du prétendu refus injustifié et constitutif d’un abus du droit de propriété du syndicat des copropriétaires.

B) Sur la demande subsidiaire en aggravation temporaire de la servitude de passage conventionnelle

Subsidiairement, la SARL REALIMMO et la SARL DOMECO France demandent au tribunal d’autoriser une aggravation temporaire de la servitude existante, en permettant le passage de véhicules de chantier supérieurs à 3,5 tonnes sur la même assiette, pendant la durée du chantier, à compter de la déclaration d’ouverture de chantier et la réalisation des travaux de construction et de VRD nécessaires à l’exécution du permis de construire.

Elles soutiennent que :

- leurs parcelles disposent certes d’un accès via la servitude conventionnelle constituée en 2023, mais celle-ci se limite au passage de véhicules légers, à l’exclusion de tout engin de chantier supérieur à 3,5 tonnes ; or comme déjà évoqué, l’exécution du permis de construire régulièrement délivré impose le passage de tels engins et la réalisation de travaux de VRD en limite de propriété, de sorte que l’accès existant se révèle insuffisant au sens de l’article 682 et ne permet pas en l’état la réalisation de l’opération de construction ,

- une telle mesure serait en outre parfaitement proportionnée dès lors que la servitude existe déjà, de sorte qu’aucune atteinte nouvelle n'est portée au droit de propriété et que l’aggravation sollicitée est strictement limitée dans le temps et ne modifie ni l'assiette ni la destination de la servitude,

- le syndicat des copropriétaires soutient que l’existence d’un passage suffirait à exclure toute application de l’article 682 du code civil, alors que la seule existence d’un passage ne suffit pas à établir que la desserte du fonds dominant est juridiquement suffisante, en ce que l’accès actuellement existant ne permet pas la desserte normale d’une opération de construction régulièrement autorisée,

- il n’est pas sollicité la modification physique de l’assiette de la servitude existante, mais seulement une adaptation de ses modalités d’usage, consistant en une dérogation temporaire de tonnage pendant la durée du chantier,

- si une dérogation de tonnage est sollicitée, c’est précisément parce que la configuration des lieux a été étudiée en amont, afin de déterminer les modalités techniques permettant la réalisation du chantier,

- loin de constituer une modification radicale de l’assiette de la servitude existante, la demande tend seulement à permettre une adaptation ponctuelle et proportionnée des modalités d’usage de l’accès déjà reconnu, afin de rendre techniquement possible la réalisation de l’opération immobilière autorisée.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande en soutenant que :

- les demanderesses ne rapportent pas la preuve que leurs parcelles ne bénéficieraient pas d’un passage suffisant pour assurer la desserte complète de leurs fonds, alors qu'une servitude de passage a d’ores et déjà été consentie,

- le promoteur peut techniquement construire en utilisant des véhicules adaptés, avec un tonnage limité, si ce n’est que cela lui occasionnera un surcoût,

- il est difficilement envisageable que l’aggravation de la servitude existante soit matériellement réalisable sans en modifier l’assiette, alors que le chemin actuel n'est clairement pas dimensionné pour permettre le passage d’engins lourds de chantier, puisque la largeur de la voie ne dépasse pas trois mètres,

- sur le côté gauche de la voie dans le sens de la montée, un mur de soutènement a été édifié pour retenir les terres et soutenir le niveau supérieur de la voie et il constitue un ouvrage de structure indispensable à la stabilité du terrain ; d’un point de vue technique, la démolition de ce mur pour élargir la voie serait incompatible avec les principes de stabilité et de sécurité des ouvrages de soutènement,

- l’usage actuel de la voie reste limité à sa largeur existante et la configuration naturelle et les contraintes physiques empêchent l’imposition d’un usage plus contraignant,

- l’état de la voie permet de s’interroger sur la possibilité effective de circulation de véhicules de chantier.

A titre subsidiaire, le défendeur sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire, à laquelle les demanderesses s’opposent.

Sur ces éléments,

Il sera relevé que la servitude de passage existante au profit des parcelles cadastrées section BO numéro 305, 307 et 309 ayant été conventionnellement consentie par le syndicat des copropriétaires, la demande en « aggravation » de celle-ci, même de façon temporaire, ne peut s’apprécier quant à elle qu’en considération des critères légaux relatifs à l’enclave, étant précisé que les demanderesses fondent leurs demandes sur les articles 682 et suivants du code civil.

Aucun texte ne prévoit en effet une hypothèse « d’aggravation » judiciaire d’une servitude de passage conventionnelle.

La demande des sociétés REALIMMO et DOMECO FRANCE correspond donc en réalité à une demande d’instauration judiciaire d’une servitude de passage temporaire aux fins de desserte de leurs fonds, au moyen de véhicules de plus de 3,5 tonnes, pour répondre aux besoins de la construction de leur programme immobilier.

Aux termes de l'article 682 du code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».

Selon une application constante de ce texte, le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou encore une issue insuffisante pour une exploitation normale de son fonds, est bien fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer sa desserte, étant entendu qu'une exploitation normale d'un fonds s'entend d'une utilisation normale de celui-ci quelle que soit sa destination et ne se limite pas à l'existence d'une exploitation agricole, industrielle ou commerciale ou à la réalisation d'opérations de construction.

Suivant l'article 683 du code civil, « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ».

Il est constant que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer le passage répondant aux exigences de l’article 683 du Code civil (Cass. 1e civ. 19-1-1966 ; Cass. 3e civ. 6-11-1969) et que dès lors que tous les propriétaires intéressés ont été mis en cause, ils sont tenus de fixer l’assiette de la servitude conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil (Cass Civ 3e 23 avril 1992 n°90-13.071).

C’est pourquoi, il est de droit que l'action aux fins de désenclavement impose de mettre en cause l'ensemble des propriétaires des fonds susceptibles de supporter un accès aux parcelles enclavées lorsqu'il en existe plusieurs pouvant répondre aux prescriptions des articles 682 et 683 du code civil et ce à peine d'irrecevabilité (3e chambre civile, 19 Octobre 2022 – n° 21-18.662 ; 3e chambre civile, 6 juin 2019, 18-12.699).

Aussi, s’il est constant que si la servitude de passage existe de plein droit en faveur d'un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l'entourent, il n'en est pas de même de l'assiette de ce passage qui, à défaut d'entente entre les parties intéressées, ne peut être déterminée que par le juge conformément aux prescriptions de l'article 683 du code civil.

Par ailleurs, le passage doit être suffisant pour assurer la desserte complète du fonds, en considération de son exploitation normale, en application de l’article 682 du code civil.

L'article 684 du Code civil prévoit que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

Une servitude conventionnelle peut être consentie, même si une autre issue est possible sur la voie publique, de sorte que son existence ne prouve pas en elle-même l’état d’enclave au sens de l’article 682 du code civil.

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible ».

L’article 144 du même code dispose que « les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ».

En l’espèce, compte tenu de l’existence de la servitude conventionnelle permettant l’accès depuis la voie publique aux parcelles des demanderesses au travers du fonds du syndicat des copropriétaires, avec des véhicules de 3,5 tonnes maximum, ces dernières disposent d’ores et déjà d’une issue vers la voie publique.

Le moyen, tiré de l’impossibilité d’y accéder avec des véhicules de plus de 3,5 tonnes durant la durée du chantier de construction, ne peut donc s’analyser que comme la revendication d’un état d’enclave relative, en considération des besoins temporaires de desserte des fonds et au regard de leur destination finale.

Sur ce premier point, il incombe donc aux demanderesses de démontrer l’état d’enclave relative de leurs fonds en considération des besoins de leur desserte durant la durée du chantier de construction et donc en quoi la servitude conventionnelle déjà instaurée serait insuffisante.

A cet égard, compte tenu de l’absence de communication de toute pièce objective appuyant le fait que la servitude conventionnelle telle que consentie est techniquement insuffisante pour assurer la desserte complète des fonds durant le chantier, les demanderesses ne démontrent pas de façon certaine leur état d’enclave relative, même temporaire.

En outre, à supposer que l’état d’enclave relative soit établi, les demanderesses ne démontrent pas que la seule solution de désenclavement de leurs parcelles en fonction de leurs besoins durant le chantier coïncide avec le tracé de la servitude de passage conventionnelle consentie par le syndicat des copropriétaires.

En effet, aucune des pièces versées au débat n’est suffisante pour démontrer qu’il n’existe pas ailleurs une autre solution d’accès au moyen de véhicules de plus de 3,5 tonnes et répondant mieux aux critères légaux, qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement.

Le droit de passage consenti par convention ne peut suffire à le prouver, pas plus que la photographie aérienne et l’extrait cadastral, de surcroît tronqué au Nord, tels que reproduits dans les conclusions des demanderesses.

Le tribunal n’est ainsi pas mis en mesure d’apprécier souverainement les critères tirés de l’application combinée des textes susvisés.

Pour cette première raison, il apparaît indispensable, comme il est du reste d’usage en la matière, d’organiser une expertise judiciaire, dès lors qu’il peut néanmoins être retenu que compte tenu de l’importance des travaux objets du permis de construire des demanderesses, il apparaît possible que le recours à des engins lourds soit nécessaire, pour répondre aux besoins de desserte des parcelles les supportant.

En outre, l’expertise judiciaire s’avère d’autant plus indispensable qu’il convient de déterminer si l’emprise et l’assiette de la servitude conventionnelle est administrativement et techniquement capable de supporter le passage, même occasionnel, de véhicules d’un tonnage supérieur à 3,5 tonnes, que ce soit en termes de poids ou de dimensions.

En effet, le syndicat des copropriétaires produit un constat d’huissier en date du 6 mars 2026, révélant que le chemin qui est l’assiette de la servitude conventionnelle présente d’ores et déjà des signes de fragilité en plusieurs endroits de son revêtement, mais également au niveau du mur le soutenant, outre le fait que sa largeur ne puisse être étendue.

A cet égard, il sera relevé que la charge de la preuve repose sur les demanderesses. Il leur appartient de prouver que la solution de désenclavement qu’elle revendiquent est réalisable et non au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du contraire.

Le tribunal s’estime donc insuffisamment informé pour pouvoir statuer sur la demande « d’aggravation de la servitude de passage », correspondant en réalité à une demande d’instauration judiciaire d’une servitude de passage temporaire aux fins de desserte des parcelles des demanderesses au moyen de véhicules de plus de 3,5 tonnes.

Il convient par conséquent d’ordonner une expertise judiciaire avant dire-droit, étant rappelé que cette mesure est sollicitée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires.

Cette mesure permettra de déterminer si les parcelles appartenant aux demanderesses sont techniquement enclavées durant la durée du chantier de construction et si tel est le cas, quelles sont les solutions envisageables pour permettre leur désenclavement en fonction de leurs besoins en termes de desserte et au regard de l’ensemble des critères légaux.

Elle permettra également de recueillir les éléments d’appréciation de l’indemnité éventuellement due au syndicat des copropriétaires, le tribunal étant également insuffisamment informé à ce sujet.

Le nom de l’expert désigné et sa mission seront précisés au dispositif de la présente décision.

L’expertise se fera aux frais avancés des sociétés REALIMMO et DOMECO FRANCE, qui ont intérêt à son organisation.

Il sera dès lors sursis à statuer sur les demandes présentées par les demanderesses à titre subsidiaire s’agissant de leur prétention qualifiée « sur l’établissement de la servitude de tour d’échelle » et sur les demandes en découlant.

Il sera également sursis à statuer sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, tendant à l’octroi d’une indemnité en réparation des troubles subis par la circulation d’engins de plus de 3,5 tonnes.

II) Sur la demande d’instauration d’une servitude de tréfonds

Sur le fondement de l’article 682 du code civil, les demanderesses sollicitent l’instauration d’une servitude de tréfonds sous l’emprise de la servitude conventionnelle de passage.

Elles soutiennent que :

- pour la qualification de la servitude, s’agissant des servitudes conventionnelles, la jurisprudence a jugé qu’il convient de rechercher si la servitude litigieuse, visée dans un acte authentique, n’est pas fondée sur l’enclave du fonds dominant et si cet acte ne s’est pas borné à fixer l’assiette et l’aménagement de cette servitude sans en constituer le principe,

- l’acte est manifestement recognitif de l’enclave qui lui préexiste et aménage ses conséquences ; l'état d'enclave a été la cause déterminante de la création de la servitude conventionnelle, en ce que l’acte authentique précise expressément que la situation d’enclave résulte de la disparition d’un ancien chemin communal, ce qui est confirmé par le contenu du protocole d’accord annexé, de sorte qu’il ressort sans ambiguïté des documents contractuels eux-mêmes que la servitude conventionnelle organisée par l’acte de 2023 ne constitue pas la création d’un droit facultatif entre voisins, mais l’aménagement conventionnel des conséquences d’un état d’enclave préexistant,

- dans le cas d’un terrain enclavé, la jurisprudence admet que l’assiette du chemin sur lequel s’exerce le droit de passage peut être utilisée par le propriétaire du fonds dominant pour la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur sa propriété,

- l’institution d’une servitude de passage implique un droit à l’obtention d’une servitude de tréfonds,

-s’agissant d’une servitude dont l’origine est légale et dont l’assiette doit permettre l’établissement d’une servitude de tréfonds, il y a lieu de tenir compte de son aménagement conventionnel ; si la loi, à défaut de convention, prévoit en l’article 683 du code civil que le passage doit être le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique et dans l'endroit le moins dommageable du fonds, il convient cependant de tenir compte de l’aménagement conventionnel de la servitude de passage pour cause d’enclave convenu entre les parties par acte authentique,

- si une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit, il en est autrement lorsque la servitude aménagée conventionnellement a une origine légale, comme c’est le cas en l'espèce.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en exposant que :

- en matière de servitude légale, notamment en cas d’enclave, la servitude de passage grève non seulement la surface du fonds servant, mais également son tréfonds et dans ce cadre, les servitudes de passage et de réseaux peuvent, selon les circonstances, être superposées ou demeurer distinctes,

- dans le cas d’une servitude conventionnelle, en revanche c’est le titre qui en fixe le contenu et qui détermine les modalités applicables au tréfonds de l’assiette de la servitude ; la jurisprudence pose en effet le principe selon lequel les juges du fond doivent rechercher si la servitude litigieuse, visée dans un acte authentique, est fondée sur l’état d’enclave du fonds dominant ou si cet acte ne s’est pas borné à fixer l’assiette et l’aménagement de cette servitude,

- en l'espèce il n'est fait aucune mention dans l’acte constitutif de la servitude conventionnelle du fait que la création de cette servitude serait fondée sur l'enclave du fonds dominant ; il se borne en effet, à son point 3 en page 3, à indiquer que la servitude de passage est d'origine conventionnelle et fait suite à la signature d'un protocole d’accord ; l’acte reprend ensuite les termes du protocole d'accord transactionnel du 7 mai 2021, selon lesquels le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS VALBONNE VILLAGE octroie une servitude de passage de véhicule à la société DOMECO FRANCE,

- le raisonnement articulé autour du caractère récognitif de l’enclave qui lui préexiste de l’acte du 26 janvier 2023 va totalement à l'encontre de