TJ 30189, 26 mai 2026, RG 24/00220

Copie délivrée
à
la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES
la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 1]
**** Le 26 Mai 2026
Troisième Chambre Civile

N° RG 24/00220 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KKCK

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [K] [S]
né le 03 Juillet 1941 à [Localité 2] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] Prise en la personne de son Syndic en exercice, [P] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Mars 2026 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu'il en a été délibéré.

N° RG 24/00220 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KKCK
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [K] [S] est propriétaire de lots au sein de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 1].

Le 14 novembre 2023, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue. La société [P] IMMOBILIER a été désignée en qualité de nouveau syndic et une résolution n°15 concernant Monsieur [S] a été adoptée.

Par acte en date du 16 janvier 2024, Monsieur [S] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice [P] IMMOBILIER aux fins notamment d’annulation de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2023, ainsi que de l’ensemble des délibérations prises lors de cette assemblée générale, en ce compris la résolution n° 15 pour abus de majorité.
Par jugement en date du 15 janvier 2026, la ré-ouverture des débats a été ordonnée aux fins de signification des dernières conclusions du demandeur, et la clôture était fixée au 24 février 2026.
Suivant conclusions signifiées par RPVA le 19 janvier 2026, Monsieur [S] demande au Tribunal, sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 7, 47, et 15 du décret de 1967, de :
- ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,
- juger la convocation à l’assemblée générale du 14 novembre 2023 irrégulière,
- juger la désignation en tant que secrétaire de Monsieur [O] [P] irrégulière,
en conséquent
- prononcer l’annulation de la décision de l’Assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2023, ainsi que l’ensemble des délibérations prises lors de cette Assemblée générale, en ce compris la résolution n° 15 pour abus de majorité,
- en conséquence de cette annulation, prononcer l’annulation de toutes les décisions d’assemblée générales postérieures au 14 novembre 2023,
- condamner le syndicat des copropriétaires requis à lui porter et payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- entendre ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.
Monsieur [S] soutient que la convocation à l’assemblée générale du 14 novembre 2023 est irrégulière entraînant par conséquence la nullité de ladite assemblée en ce que la convocation a été envoyée par la société [P] IMMOBILIER, qui était simple candidate au mandat de syndic.
Il estime en outre que l’adoption de la résolution n°15, prise sur une question objet d’une procédure actuellement pendante en annulation de la précédente assemblée générale des copropriétaires, constitue un abus de majorité.
En réplique aux moyens adverses, Monsieur [S] fait notamment valoir que la société [P] IMMOBILIER et la société [U] IMMOBILIER sont deux sociétés totalement distinctes et autonomes l’une de l’autre ; que la société [U] IMMOBILIER, en toutes hypothèses, n’était plus le syndic de l’immeuble au jour de la convocation par la société [P] IMMOBILIER ; que l’argument selon lequel il a contesté l’assemblée générale de 2023 et non les suivantes est inopérant ; que s’il est fait droit à la nullité de la présente assemblée générale, c’est le mandat du syndic qui est annulé, ce qui entrainera nécessairement l’annulation de toutes les assemblées générales postérieures, dont les convocations ont été faites par la société [P] qui n’était pas, de manière rétroactive, syndic ; que s’agissant de la résolution n°15 la rupture d’égalité et l’abus de majorité sont constitués.
Suivant conclusions signifiées par RPVA le 7 octobre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice [P] IMMOBILIER demande au tribunal, sur le fondement des articles 15, 16, 802 et suivants du Code de procédure civile, de :
- ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture,
à défaut PRONONCER le rejet des écritures signifiées le 2 octobre 2025 par Monsieur [S],
- DEBOUTER Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
à tout le moins SURSOIR A STATUER dans l’attente de la décision à venir dans le cadre de la procédure engagée par Monsieur [S] en contestation de l’assemblée de 2022,
- CONDAMNER Monsieur [S] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 novembre 2023, le défendeur soutient que la société [P] IMMOBILIER a été constituée suite à la cession des parts de la société [U] IMMOBILIER à son profit avec changement de dénomination ; qu’il y a donc eu cession de parts sociales sans changement de propriétaire du fonds de commerce ; que ce changement de structure juridique est sans incidence conformément à la position de la Cour de cassation ; que le mandat de syndic initialement détenu par la société [U] IMMOBILIER n’a pas été transféré, seul le nom du syndic ayant changé sans rupture de contrat .
Il ajoute que les résolutions de l’assemblée générale tenue le 25 juin 2024 sont définitives, rendant la demande initiale d’annulation de l’assemblée générale du 14 novembre 2023 sans objet.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°15, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] fait valoir que ladite résolution porte sur la même question, objet de la résolution n°13, concernant un autre copropriétaire de sorte qu’il n’y a pas d’abus de majorité. Elle note que cette résolution porte sur l’installation par Monsieur [S] sans autorisation d’un bloc de climatisation sur les parties communes, qu’une procédure est actuellement pendante, et que la résolution contestée ne concerne que le rappel des règles mises en place dans la copropriété concernant l’installation des climatiseurs sur les parties privatives dans le respect de l’harmonie de l’immeuble.
A l’audience du 10 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire il est rappelé qu’une nouvelle clôture a été fixée au 24 février 2026 par jugement du 15 janvier 2026 de sorte que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formulée par Monsieur [S] par conclusions signifiées le 19 janvier 2026 est sans objet.

I.Sur les demandes principales

Il résulte des dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les décisions des assemblées générales peuvent faire l’objet d’une action en contestation.

Il ressort du deuxième alinéa de l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que l'assemblée générale est en principe convoquée par le syndic.

La loi du 10 juillet 1965 régissant l’organisation de la copropriété ne prévoit pas la faculté pour le syndic de continuer à assurer la gestion de la copropriété au-delà de l’expiration de son mandat.
Il appartient au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.
En l’espèce, il est constant que la convocation à l’assemblée générale du 14 novembre 2023 a été adressée par le syndic [P] IMMOBILIER.

La convocation versée aux débats par Monsieur [S] mentionne, s’agissant du syndic [P] IMMOBILIER, “successeur [U] SYNDIC”.

Le défendeur produit un acte sous seing privé de cession de fonds de commerce en date du 15 septembre 2023 conclu entre la S.A.R.L. [U] IMMOBILIER en qualité de cédant et “La société POPI Société à responsabilité limitée (...) Représentée par Monsieur [O] [P] (...)” en qualité de cessionnaire, stipulant que le fonds de commerce cédé comprend notamment les mandats de gestions conclus par la société [U] IMMOBILIER dans le cadre de son activité de syndic de copropriété et dont la liste figure en annexe dudit acte (annexe non produite).

Il est relevé :

- que le contrat de syndic produit par Monsieur [S] conclu par le syndicat des copropriétaires avec le syndic [U] IMMOBILIER fait état d’une fin de contrat au 30 juin 2023 et de la nécessité d’une décision expresse de l’assemblée générale pour la conclusion d’un nouveau contrat,
- que l’acte de cession en date du 15 septembre 2023 invoqué par le défendeur est postérieur à l’expiration du mandat du syndic [U] IMMOBILIER,
- qu’il n’est pas contesté que la convocation à l’assemblée générale du 14 novembre 2023 a été adressée aux copropriétaires postérieurement au 30 juin 2023.

En définitive, il apparaît que le syndic [P] IMMOBILIER n’avait pas qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] lorsqu’il a adressé les convocations à l’assemblée générale du 14 novembre 2023.

Cette irrégularité justifie de faire droit à la demande en nullité de cette assemblée générale.

Tenant cette annulation il n’y a pas lieu d’examiner le bien-fondé du moyen tiré d’un abus de majorité concernant la résolution n°15 de l’assemblée générale du 14 novembre 2023.

La résolution n°6 du procès-verbal d’assemblée générale du 14 novembre 2023 porte sur la désignation du syndic [P] IMMOBILIER en qualité de syndic.

Il n’est pas contesté que les assemblées générales des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] postérieures, à savoir celles en date des 25 juin 2024 et 13 mai 2025, ont fait l’objet de convocations adressées par le syndic [P] IMMOBILIER.

Elles sont dès lors subséquemment entachées de nullité de sorte que la demande de Monsieur [S] tendant à leur annulation est également fondée.

II. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce il sera dit qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, au regard de la nature de l’affaire il convient d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS