TJ 86194, 28 mai 2026, RG 25/03071

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 28 MAI 2026
DOSSIER : N° RG 25/03071 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G3O6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :
Madame BARRAL Carole, Vice-président

GREFFIER :
Madame MORIN–LARRIEUX Anaïs, lors de l’audience
Madame GABORIT Edith, lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]
sis [Adresse 1]
Copie certifiée conforme
délivrée
Le :
à Me Frédérique PASCOT
à M. [E] [K]

Représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE IMMOBILIERE RODRIGUES, sis [Adresse 2]

représentée par Me Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

M. [E] [K],
demeurant [Adresse 3]

ni comparant, ni représenté

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 06 MARS 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

DOSSIER N° : N° RG 25/03071 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G3O6 Page
FAITS, PROCÉDURE et DEMANDES

Le 06.02.2020, [E] [K] a acquis les lots 24 et 28 au sein de la résidence de la Marne sise à [Localité 1].

Le 16.12.2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence l’a assigné à l’audience du 06.3.2026 du tribunal judiciaire de Poitiers auquel il demande de le juger recevable et bien-fondé puis condamner le défendeur à lui payer :
- 5 203,59 € selon décompte arrêté au 28.10.2025 avec intérêts de droit à compter de la LRAR du 22.8.2025,
- 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fonde son action sur la loi 65-557 du 10.7.1965, le décret 67-223 du 17.3.1967 et la loi 2018-1021 du 23.11.2018.

[E] [K] a été assigné selon les prévisions des articles 656 et suivants du code de procédure civile.
Il ne comparaît pas.

À l’issue de l’audience, le demandeur a été invité à produire un état hypothécaire récent puis le délibéré a été fixé par mise à disposition au greffe le 28.5.2026, date à laquelle le présent jugement est rendu.

MOTIFS du jugement

L’article 10 alinéas 1 et 2 de la loi 65-557 du 10.7.1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.”

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- l’état hypothécaire actualisé au 26.3.2026 de la propriété,
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux d'assemblées générales des 17.9.2024 et 02.6.2025,
- l’attestation de non recours,
- une mise en demeure de régler 4 579,29 € présentée au défendeur le 09.10.2025 qui ne l’a pas retirée.
- le compte individuel du défendeur dont le solde est débiteur de :
- 5 203,59 € au 28.10.2025,
- 6 198,21 € au 01.4.2026.

Toutefois, ce décompte actualisé démarre sur un solde débiteur de 6 002,24 € au 01.01.2024 dont le demandeur n’indique pas la constitution. Il précise ne pas pouvoir le faire car il n’était pas syndic avant cette date.
Pourtant, l’article 18-2 de la loi 65-557 du 10.7.1965, dans sa version en vigueur au 01.6.2020 au 11.4.2024, soit à la date supposée du changement de syndic, dispose que l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de deux mois et quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, notamment l'état des comptes des copropriétaires.
Ce texte précise également la procédure propre à vaincre l’éventuelle carence de l’ancien syndic.

Or, le demandeur ne justifie pas avoir mis en oeuvre une telle procédure. Il ne peut dès lors pas valablement se prévaloir de son entrée en fonction au cours du solde débiteur du défendeur pour être dispensé de justifier de sa consistance alors que le juge est tenu d’opérer un minimum de vérifications avant de prononcer une condamnation.
En conséquence, le solde débiteur non justifié doit être déduit du montant de la condamnation appelée.

D’autre part, ce décompte inclut un poste “etud huis alliance” de 632,38 € qui n’est justifié par aucun titre et doit dès lors être pareillement retranché du décompte.

En cet état, aucun solde débiteur attribuable au défendeur n’est constitué, ce qui implique de débouter le demandeur.

PAR CES MOTIFS