TJ 93008, 28 mai 2026, RG 25/02171

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MAI 2026

Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 25/02171 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2T6D
N° de MINUTE : 26/00361

S.C.I. [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Muriel POUILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0607

DEMANDEUR

C/

Monsieur [Z] [F] [O] [N] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Mathilde EWALD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0437

Madame [Q] [E] [T] [M] épouse [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Mathilde EWALD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0437

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 23 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique en date du 8 juin 2023, Mme [B] [L], veuve [M], décédée depuis, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] ont vendu à la société civile [V] des biens immobiliers sis [Adresse 4] [Localité 5] (Seine-[Localité 6]) [Adresse 5], consistant en deux pavillons élevés partie sur caves et partie sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage à usage d’habitation et de commerce, moyennant le prix de 630.000 euros.

L’acte de vente a été précédé par la signature d’une promesse authentique de vente en date du 11 octobre 2022 suivi d’un avenant en date du 10 janvier 2023.

Postérieurement à la vente et à l’occasion de travaux de réhabilitation des biens immobiliers, la société civile [V] a informé les consorts [M] avoir découvert l’existence d’une cave sous le local commercial dans laquelle se trouvaient des étais.

Une expertise non-judiciaire de la structure de la cave a été effectuée par un expert mandaté par Mme [Q] [M] épouse [A]. Le rapport a été établi par M. [Y] [K] le 19 juillet 2023.

Un diagnostic structurel a été établi le 30 octobre 2023 par la société ANTEI Structures à la demande de la société civile [V].

Suivant ordonnance de référé du 18 septembre 2024, la société civile [V] a été déboutée de sa demande en paiement d’une provision correspondant au coût des travaux de confortement de la cave formée à l’encontre des consorts [M]. La société civile [V] a été renvoyée à se pourvoir au fond.

C'est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la société civile [V] a fait assigner M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment de condamnation au paiement de la somme de 7.486,91 euros au titre des travaux de confortement de la cave et de la somme de 63.100 euros au titre du préjudice de perte de loyers.

La clôture de l’instruction a été fixée au 24 septembre 2025 par ordonnance du même jour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2025, la société civile [V] demande au tribunal de :

« CONDAMNER in solidum Madame [M] épouse [A], et Monsieur [M] au paiement, en faveur de la SCI [V], de la somme de 7 486,91€ TTC correspondant au coût des travaux de confortement de la cave qu’elle a dû exposer, et de la somme de 63 100€ en indemnisation du préjudice qu’elle a dû subir du fait de l’impossibilité de proposer le bien immobilier à la location en raison des vices affectant la cave.

A TITRE SUBSIDIAIRE
CONDAMNER in solidum Madame [M] épouse [A], et Monsieur [M], en faveur de la SCI [V], outre au paiement de la somme de 7 486,91€ TTC, à la somme de 38 000€ au titre des pertes locatives si le Tribunal devait considérer que les lieux pouvaient être proposés à la location à partir du 28 avril 2024.

CONDAMNER in solidum Madame [M] épouse [A], et Monsieur [M] au paiement de la somme de 1 800€ TTC au titre du cout du rapport du BET Structure, et de la somme de 300 € au titre du coût du PV de constat en date du 3 octobre 2024.

CONDAMNER les mêmes in solidum au versement d’une indemnité de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance.
DEBOUTER les consorts [M] en toutes leurs demandes, notamment au titre de l’article 700 du CPC.
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] demandent au tribunal de :

« - DEBOUTER la SCI [V] :
o de sa demande en paiement de la somme de 7 486,91 euros TTC ;
o de sa demande en paiement de la somme de 63 100 euros ;
o de sa demande en paiement de la somme de 1 800 euros TTC ;
o de sa demande en paiement de la somme de 300 euros ;
o de sa demande, formée à titre subsidiaire, en paiement de la somme de 38 000 euros ;
o de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
o de sa demande au titre des dépens ;
- CONDAMNER la SCI [V] à payer à Mme [Q] [M], épouse [A] et à M. [Z] [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- CONDAMNER la SCI [V] aux dépens. »

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 février 2026 et mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile.

1. Sur les demandes en paiement de la société civile [V]

1.1. Sur l’existence d’un vice caché

Aux termes des articles 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes des articles 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes des articles 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

Le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales (V. Cass. 3e civ., 8 févr. 2012, n° 10-27.250 : l'acquéreur profane, en ne visitant qu'une partie de l'immeuble, n'avait pas accompli les diligences minimales que doit effectuer tout acquéreur).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que :

- la description des biens immobiliers vendus résultant, tant de la promesse de vente du 11 octobre 2022 que de l’acte de vente du 8 juin 2023, est la suivante : deux pavillons élevés partie sur caves et partie sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage à usage d’habitation et de commerce.

Le mot cave figure bien au pluriel dans les deux actes authentiques.

- il est stipulé dans l’acte de promesse authentique de vente du 11 octobre 2022 ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« Le PROMETTANT vend au BENEFICIAIRE les meubles non valorisés dont la liste, établie contradictoirement savoir :
(…) divers objets dans la cave de la pharmacie et dans la cave du local d’habitation ».
Il est donc clairement mentionné dans l’avant-contrat de vente que les biens immobiliers vendus comportent deux caves et que l’une de ces caves se situe dans la pharmacie.

- le commissaire de justice ayant établi le procès-verbal de constat du 3 octobre 2024 a constaté que : « Là étant, au centre de l’espace principal du local commercial, je constate qu’il existe une trappe qui mène à une cave par une vieille échelle en bois ». Il indique donc clairement que la trappe d’accès se situe au centre du local commercial.

Il peut être déduit de l’ensemble de ces éléments que la société civile [V] ne pouvait légitimement ignorer l’existence des deux caves au sous-sol des biens immobiliers vendus et qu’elle avait donc connaissance de l’existence de la cave située sous le local commercial (ancienne pharmacie).

Le fait que le dossier de diagnostics techniques, annexé à l’acte de promesse de vente et à l’acte de vente, ne mentionne qu’une seule cave au sous-sol, démontre simplement que le diagnostiqueur n’a visité qu’une seule cave sur les deux caves existantes. La société civile [V] ne peut légitiment se fonder sur un dossier de diagnostics techniques incomplet pour affirmer qu’elle n’avait connaissance que de l’existence d’une seule cave alors même que la promesse authentique de vente mentionne clairement le contraire.

Il est constant qu’au jour de la signature des actes authentiques de promesse de vente et de vente la cave située au sous-sol du local commercial comportait des étais.

Il ressort tant des écritures de M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] que du rapport d’expertise en date du 19 juillet 2023, du diagnostic structurel du 30 octobre 2023 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 octobre 2024 que les étais présents dans la cave étaient apparents pour toute personne ayant eu accès à la cave.

Ainsi, aux termes du rapport d’expertise en date du 19 juillet 2023, l’expert constate la mise en œuvre de mesures conservatoires dans la cave.

Il indique que « la mise en œuvre des étais permet une retenue de la poussée des terres en vis-à-vis ». Il ajoute « Nous constatons une poussée des terres provoquant une désolidarisation de l’appareillage en brique. Cette situation semble stabilisée ».

En outre, il ressort du diagnostic structurel du 30 octobre 2023 établi par la société ANTEI Structures ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« La cave présente une déformation importante de ses murs enterrés, que vous qualifions d’inquiétante. Un risque d’effondrement existe et un renfort est à prévoir.
(…)
Un étaiement provisoire a été mis en place par une entreprise.
Nous observons très nettement la déformation des murs qui dont « le ventre » vers l’intérieur, à cause de la poussée des terres. »

Dès lors, il ressort de ces deux rapports, ainsi que des photos qui y figurent, que, outre la présence d’étais, la déformation d’un des murs de la cave et la poussée des terres étaient apparentes même pour un acquéreur profane.
Or, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] ne démontrent pas que la gérante de la société civile [V], Mme [J] [I], a visité cette cave.

Le fait que les parties déclarent, dans l’acte de promesse de vente, avoir listé contradictoirement les divers objets situés dans la cave de la pharmacie ne permet pas d’affirmer que la gérante de la société civile [V] a visité la cave pour établir cette liste, mais simplement que la liste a été débattue entre les parties. En tout état de cause, aucune copie de cette liste n’a été versée aux débats afin de permettre au tribunal d’en apprécier le contenu.

Au contraire, l’époux de Mme [Q] [M] épouse [A] atteste avoir assisté aux quatre visites par l’acquéreur des biens immobiliers ayant précédé la vente. Il précise que, lors de la première visite, Mme [I] lui a indiqué ne pas vouloir descendre à la cave située sous le local commercial et que M. [D], époux de Mme [I], n’est pas descendu à la cave et s’est contenté d’éclairer la cave avec son portable.

Il en ressort que ni la gérante de la société civile [V], ni l’époux de cette dernière, ne sont descendus dans la cave située sous le local commercial pour la visiter.

Dans ces conditions, la société civile [V] n’a pas été en mesure de constater la présence des étais dans la cave située en dessous du local commercial.

Toutefois, il appartenait à la gérante de la société civile [V] d’accomplir les diligences minimales que doit effectuer tout acquéreur même profane. A ce titre, il lui appartenait de visiter la totalité des biens immobiliers dont elle se portait acquéreur et qui lui était accessible. En l’espèce, il ressort du procès-verbal du commissaire de justice du 3 octobre 2023 susvisé que la cave litigieuse était accessible par une échelle en bois depuis la trappe située dans le local commercial.

Or, si la gérante de la société civile [V] avait visité la cave elle aurait été en mesure de se convaincre elle-même du vice apparent affectant la cave située au sous-sol du local commercial, qu’elle soit considérée comme profane ou bien comme professionnelle de l’immobilier.

Dans ces conditions, en raison du caractère apparent du vice dont était atteint la cave même pour un acquéreur profane et en raison du manque de diligence de l’acquéreur dans l’inspection des biens acquis, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] ne sont pas tenus de la garantie des vices cachés à l’égard de la société civile [V] en raison des vices affectant la cave.

1.2. Sur l’existence d’une réticence dolosive

En application de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

L'existence d'un dol s'apprécie au moment de la formation du contrat.

Le vendeur est tenu de révéler à l'acquéreur les informations qu'il détient en vertu soit d'obligations légales particulières, soit de l'obligation générale d'information prévue au nouvel article 1112-1 du Code civil. L'obligation précontractuelle d'information n'est due que si l'ignorance de l'autre partie est légitime, ou si celle-ci peut, en raison des circonstances, faire une confiance particulière à son cocontractant. De telles obligations d'information peuvent conduire à retenir l'existence de réticence dolosive lorsqu'elles ne sont pas correctement exécutées.

De surcroît, certaines informations qui ne sont pas visées par le devoir d'information de l'article 1112-1 du Code civil, peuvent être considérées comme déterminantes au sens de l'article 1137 du même code, et justifier une sanction pour réticence dolosive.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci. Ainsi, la réticence dolosive ne peut être retenue que s'il y a dissimulation intentionnelle d'une information dont le caractère déterminant est connu, et qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En application de l’article 1240 du code civil, le droit de demander la nullité d’un contrat sur le fondement de l’article 1137 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] sont devenus nues-propriétaires des biens immobiliers litigieux par donation de leur mère le 26 octobre 1999.

Il ressort du rapport d’expertise en date du 19 juillet 2023 que « les étais présents dans la cave ont été mis en œuvre entre 2010 et 2020 dans un souci de mesures conservatoires » ; ce qui n’est pas contesté par M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A].

Les défendeurs allèguent, sans toutefois en rapporter la preuve, que les biens immobiliers ont été loués à un pharmacien, dans le cadre d’un bail commercial jusqu’en mai 2020, et que les étais ont été installés par ce locataire sans les tenir informés. Ils affirment ne pas s’être rendus dans la cave entre 2020 et la vente des biens.

En tout état de cause, les défendeurs ne peuvent légitimement soutenir l’absence de connaissance de l’état de la cave située au sous-sol du local commercial, alors même qu’ils étaient propriétaires des biens immobiliers depuis de nombreuses années et qu’ils leur appartenaient a minima de visiter l’ensemble des biens immobiliers qu’ils vendaient afin d’en connaitre l’état, du moins apparent, avant la vente, et, ce, même en leur qualité de vendeurs profanes.

Dès lors, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] sont présumés avoir pu constater, dans la cave située au sous-sol du local commercial, la présence d’étais, la déformation d’un des murs et la poussée des terres, identifiées à la fois dans le rapport d’expertise en date du 19 juillet 2023 et le diagnostic structurel le 30 octobre 2023 et sur les photos annexées à ces deux rapports.

L’information relative à l’état des biens vendus a une importante déterminante dans le cadre d’une vente de biens immobiliers, de surcroît, quand la vente est consentie « en l’état », ce qui est le cas en l’espèce. Le mauvais état des biens immobiliers est susceptible d’avoir des conséquences financières importantes pour l’acquéreur des biens immobiliers, ce dont il doit avoir conscience au moment où il s’engage dans le processus d’acquisition des biens immobiliers.

En l’absence de visite de la cave litigieuse par la gérante de la société civile [V], ainsi qu’il a été démontré ci-dessus, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] ne pouvaient ignorer que la gérante n’avait pas pu constater l’état de la cave litigieuse.

Il appartenait alors à M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] de délivrer à la société civile [V] l’information qu’ils détenaient relative à l’état de cette cave et notamment la présence d’étais.

Or, il n’est pas démontré qu’une telle information a été délivrée à l’acquéreur.

Le fait d’avoir gardé le silence et de s’être abstenu de communiquer à l’acquéreur une information aussi déterminante que celle portant sur l’état de la cave litigieuse vendue caractérise en lui-même l’intention de dissimulation des vendeurs, laquelle avait pour but de tromper la société civile [V] sur l’état réel de la cave, les empêchant alors de conclure la vente à des conditions substantiellement différentes ; notamment financières au regard des travaux de soutènement devant être entrepris dans la cave en vue de sa consolidation.

La réticence dolosive de M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] à l’égard de la société civile [V], relative à l’état de la cave située au sous-sol du local commercial, est en conséquence démontrée.

Partant, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] engagent leur responsabilité délictuelle à l’égard de la société civile [V].

1.3. Sur les préjudices

Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à celui qui se prévaut d'un préjudice d'en rapporter la preuve ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance. Ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En application de l’article 1240 du code civil, la reconnaissance d'une perte de chance permet de réparer une part de l'entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n'est pas juridiquement réparable. Le préjudice ainsi réparé, bien que distinct de l'entier dommage, en demeure dépendant.

La perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, est réparée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

La chance étant par nature aléatoire, la réparation de sa perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée. L'indemnisation doit donc prendre en compte l'aléa, d'une manière plus ou moins importante selon les chances de succès qu'avait la victime. Les dommages-intérêts ne doivent donc représenter qu'une fraction, plus ou moins importante selon la probabilité, de l'avantage espéré.

Il résulte de l'article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il a constaté l'existence en son principe.

Il s'en déduit que :
- le juge peut, sans méconnaître l'objet du litige, rechercher l'existence d'une perte de chance d'éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l'entier préjudice ;
- le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Ass.Plénière 27 juin 2025 pourvoi n°22-21.146)

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

1.3.1. Sur le préjudice matériel relatif au coût des travaux portant sur la cave

Aux termes du rapport d’expertise en date du 19 juillet 2023, l’expert a indiqué :

« La zone impactée n’est pas susceptible de fragiliser le bâti, selon nous. Il n’existe aucun risque d’affaissement. Une réparation pérenne par une intervention d’un maçon, est à prévoir. La mise en œuvre d’une semelle ferraillée et de poteaux de type IPN ou HEA, permettra une stabilisation de la situation. Ce type d’intervention à simple dire d’expert est estimé entre 4000 et 6000 €. »

Puis l’expert a conclu dans ces termes ci-après littéralement rapportés par extraits :

« En l’état les mesures de conservatoires de maintenue du mur de soubassement sont efficaces. Il conviendrait de mettre en œuvre une maçonnerie de retenue des terres.
Ceci procédant de la mise en place d’une semelle ferraillé de type longrine, servant d’assise pour un système de poteau poutre en IPN ou HEA tout les 60 cm le maçon remplira en parpaings les liaisons entre poutrelles s’il le souhaite.
Cette installation n’a pas pour objet une quelconque reprise de charge de l’ensemble du bâti, mais aura pour volonté d’un soutènement d’une partie de la structure soumis à la poussée des terres. A simple dire d’expert ce type d’intervention est chiffrée entre 3500 et 5000 €. »

Aux termes du diagnostic structurel en date du 30 octobre 2023, la société ANTEI Structures a constaté et préconisé ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

« La cave présente une déformation importante de ses murs enterrés, que vous qualifions d’inquiétante. Un risque d’effondrement existe et un renfort est à prévoir. (…) Un étaiement provisoire a été mis en place par une entreprise. Nous observons très nettement la déformation des murs qui dont « le ventre » vers l’intérieur, à cause de la poussée des terres.

PRECONISATIONS :

Nous préconisons la mise en place d’un portique en acier de renfort, constitué de 2 poteaux, d’une poutre et d’une semelle de fondation filante encastrée dans le sol.
Les poutres et poteaux seront de type HEB160 du commerce, boulonnés ensemble.
La semelle filante aura une section de 60cm de largeur x 25cm de hauteur.
Ce portique sera installé en plein centre du mur bombé, afin de bloquer son mouvement ».

Il en ressort que l’expert conclut à la nécessité de réaliser des travaux de réparation pérennes dans la cave en raison de son état, consistant en la mise en œuvre d’une maçonnerie de retenue des terres, dont l’objet est le soutènement d’une partie de la structure de la cave soumis à la poussée des terres.

Les conclusions de cette expertise extra-judiciaire sont corroborées par le diagnostic structurel en date du 30 octobre 2023 lequel préconise également la réalisation de travaux structurels dans la cave afin notamment de bloquer le mouvement du mur bombé de la cave et donc la poussée des terres.

Dès lors, en dissimulant à la société civile [V] les informations dont ils disposaient quant à l’état de la cave située sous le local commercial, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] lui ont, par là même, dissimulé la nécessité dans laquelle elle se trouverait de faire procéder à des travaux structurels de la cave litigieuse, en vue de sa réhabilitation.

Dans ces conditions, le préjudice matériel de la société civile [V], relatif au coût des travaux structurels portant sur la cave, causé par la réticence dolosive des vendeurs, était certain.

Ainsi, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] doivent être condamnés au paiement de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux structurels de la cave.

La société civile [V] a fait exécuter, pour un montant de 7.486,91 euros, des travaux de reprise et renforcement des murs en sous-sol (selon étude du BET Antei Structure) selon devis en date du 1er décembre 2023 de la société Structym. Il est indiqué dans le devis « Technique : Renforcement en Portique Acier – création et réalisation d’une semelle filante avec chainage, béton armé, fourniture et pose de renforts métalliques ». A cet égard, la société civile [V] a transmis les factures de ces travaux, le procès-verbal de réception en date du 4 décembre 2024 et une attestation de la société ANTEI Structures confirmant la bonne réalisation des travaux conformément à ses préconisations.

Par ailleurs, la description des travaux réalisés est en adéquation avec les travaux préconisés par l’expert dans son rapport d’expertise en date du 19 juillet 2023. En outre, l’estimation à dire d’expert, dont la fourchette haute est de 6.000 euros, n’est pas éloignée du coût des travaux effectivement réglés.

En conséquence, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] seront condamnés in solidum à payer à la société civile [V] la somme de 7.486,91 euros.

Par ailleurs, afin de rapporter la preuve de l’état dissimulé de la cave litigieuse en vue de la présente procédure, il est démontré, au moyen des pièces versées aux débats, que la société civile [V] a dû payer la somme de 1.800 euros TTC au titre du diagnostic structurel en date du 30 octobre 2023 et la somme de 300 euros au commissaire de justice ayant établi le procès-verbal de constat en date du 3 octobre 2024.

En conséquence, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] seront condamnés in solidum à payer à la société civile [V] la somme de 1.800 euros et la somme de 300 euros.

1.3.2. Sur le préjudice matériel relatif à la perte de revenus locatifs

Si le diagnostic structurel du 30 octobre 2023 fait état d’un risque d’effondrement, l’expert émet un avis inverse dans son rapport en date du 19 juillet 2023 et conclut « Dans un premier temps, nous signalons que le bâti n’est pas en danger. (…) En l’état les mesures de conservatoires de maintenue du mur de soubassement sont efficaces. Il conviendrait de mettre en œuvre une maçonnerie de retenue des terres. (…) Cette installation n’a pas pour objet une quelconque reprise de charge de l’ensemble du bâti, mais aura pour volonté d’un soutènement d’une partie de la structure soumis à la poussée des terres. ».

Ainsi, les conclusions contradictoires du diagnostic structurel du 30 octobre 2023 et du rapport d’expertise du 19 juillet 2023 ne permettent pas d’établir que l’état de la cave menaçait les autres parties du bâtiment et qu’en conséquence les biens immobiliers acquis ne pouvaient pas être loués (à l’exception de la cave).

En revanche, il est certain que, en raison de la présence d’étais, la cave ne pouvait pas être utilisée par un locataire, avant la réalisation des travaux confortatifs et ne pouvait donc être louée avant la réalisation de ces travaux.

Toutefois, il est constant que la société civile [V] a effectué d’importants travaux de rénovation des biens immobiliers postérieurement à l’acquisition et en vue de leur location. Ainsi, en tout état de cause, les biens immobiliers ne pouvaient pas être loués pendant la période de travaux. Or, la société civile [V] ne donne aucune information sur la date de fin des travaux qu’elle a effectués dans les biens (en dehors des travaux structurels portant sur la cave).

De surcroît, depuis le 1er décembre 2023, date de l’établissement du devis des travaux par la société Structym, elle aurait pu faire réaliser les travaux structurels de la cave ; ce qu’elle n’a pas fait dans un premier temps en raison de sa volonté de faire assumer financièrement le coût de ces travaux par les vendeurs.

Dès lors, la société civile [V] ne démontre pas que l’impossibilité de proposer les biens immobiliers acquis à la location avant octobre 2024, ou bien avant avril 2024, a été exclusivement causée par la dissimulation des vices affectant la cave située sous le local commercial.

En conséquence, la société civile [V] sera déboutée de sa demande principale en paiement de la somme de 63.100 euros et de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 38.000 euros.

2. Sur les autres demandes

Il entre dans l'office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n'y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l'espèce, M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l'équité commande de condamner M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A] à payer à la société civile [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à ce titre de M. [Z] [M] et Mme [Q] [M] épouse [A], qui succombent, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS