TJ 75056, 29 mai 2026, RG 25/11362

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [D] [L] [Z]
épouse [O] [M]
Monsieur [H] [O] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11362 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ5B

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [D] [L] [Z] épouse [O] [M],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [O] [M],
[Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11362 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ5B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2023, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [H] [O] [M] et Mme [L] [Z], épouse [O] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], escalier 8, 4ème étage, porte 0145, outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 529,77 euros, outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 16 juin 2016, il avait également été consenti à M. [H] [O] [M] un bail portant sur un emplacement de stationnement n°0117, référencé 042268, situé au [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée d’un mois renouvelable, moyennant le versement d’un loyer initial de 56,48 euros, charges incluses.

Par actes de commissaire de justice du 19 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 576,20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation ainsi qu’un commandement de payer la somme principale de 1 106,51 euros dans le même délai, visant la clause résolutoire contenue dans le bail afférent au parking.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [O] [M] et Mme [L] [Z], épouse [O] [M] le 20 mai 2025.

Par assignations du 27 novembre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail d’habitation et de parking, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [O] [M] et Mme [L] [Z], épouse [O] [M], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation pour le parking et une indemnité d'occupation pour le logement, d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,3 724,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025, terme de septembre inclus, à parfaire le jour de l’audience, pour le logement,1 403,22 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025, terme de septembre inclus, à parfaire le jour de l’audience, pour l’emplacement de stationnement,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 mars 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil maintient ses demandes sauf à actualiser le montant des dettes aux sommes de 3 708,17 euros concernant le bail d’habitation et de 1657, 70 euros concernant le parking, arrêtées au 2 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse. Il indique que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit ainsi favorable aux délais suspensifs des effets de la clause résolutoires, sollicités par les défendeurs.

M. [H] [O] [M], comparaissant seul, reconnaît le montant des dettes et propose de verser la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant pour les apurer. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Mme [L] [Z], épouse [O] [M], bien que régulièrement assignée en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation des baux

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, deux commandements de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans chacun des contrats, ont été signifiés aux locataires le 19 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, les sommes de 1 576,20 euros et de 1 106,51 euros n’ont pas été réglées en intégralité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ces commandements.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de ces clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 2 mars 2026 produit à l’audience que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, aussi bien pour le logement que pour l’emplacement de stationnement, et qu’ils ont aussi commencé à apurer leur dette.

Compte-tenu de ce qui précède, des revenus du couple qui leur permettent raisonnablement d’assumer le versement d’une somme de 200 euros en plus du loyer courant chaque mois, et de l’accord du bailleur, il convient de faire droit à la demande de M. [H] [O] [M] et ainsi, de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer actuel et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, payables et révisables dans les mêmes conditions que les contrats résiliés, à compter du 20 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2. Sur les dettes locatives

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, concernant le bail d’habitation, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2026, M. [H] [O] [M] et Mme [L] [Z], épouse [O] [M] lui devaient la somme de 3 708,17 euros. Il convient cependant de déduire de ce décompte, les frais facturés, soit la somme totale de 231,76 euros (98,03 euros + 133,73 euros) conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte une créance de 3 476,41 euros.

En application de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail d’habitation dont ils sont tous deux signataires, M. [H] [O] [M] et Mme [L] [Z], épouse [O] [M] seront solidairement condamnés à payer cette somme de 3 476,41 euros, non contestée par le défendeur, au titre de l’arriéré locatif afférent au bail d’habitation, arrêtée au 2 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, les sommes visées au commandement de payées ayant été intégralement réglées par les défendeurs par l’imputation des versements effectués sur la dette la plus ancienne.

Concernant l’emplacement de stationnement, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à cette même date, M. [H] [O] [M] et Mme [L] [Z], épouse [O] [M] lui devaient la somme de 1 657,70 euros.

M. [H] [O] [M] reconnaît cette dette et ne conteste pas être lié maritalement à Mme [L] [Z], épouse [O] [M]. En application de l’article 220 du code civil, qui prévoit la solidarité entre époux concernant les dettes ménagères, ils seront également solidairement condamnés à payer cette somme de 1 657,70 euros au titre de l’arriéré locatif afférent à l’emplacement de stationnement arrêtée à 2 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.
En application des dispositions des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 594,08 euros compte tenu des versements postérieurs effectués par les défendeurs, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [O] [M] et Mme [L] [Z], épouse [O] [M] à se libérer de ces dettes selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [H] [O] [M] et Mme [L] [Z], épouse [O] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du commandement de payer concernant les sommes dues au titre de l’emplacement de stationnement, ce coût étant déjà inclus dans la dette locative.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,