TJ 13055, 19 mars 2026, RG 25/06211

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Mars 2026

GROSSE :
Le 29 mai 2026
à Me Florence RICHARD
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 mai 2026
à Me Franck ABIKHZER
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06211 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7DYB

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [J] Venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] née le 22/08/1928 à [Localité 1]
né le 30 Octobre 1927 à [Localité 2], domicilié : chez SARL [Adresse 1] GESTION, [Adresse 2]

représenté par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [J] Venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] née le 22/08/1928 à [Localité 1]
née le 24 Juillet 1952 à [Localité 1], domiciliée : chez SARL CLE GESTION, [Adresse 2]

représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [J] épouse [Q] Venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] née le 22/08/1928 à [Localité 1]
née le 03 Mai 1954 à [Localité 1], domiciliée : chez SARL CLE GESTION, [Adresse 2]

représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [J] Venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] née le 22/08/1928 à [Localité 1]
né le 25 Août 1956 à [Localité 1], domicilié : chez SARL, [Adresse 2]

représenté par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [J] Venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] née le 22/08/1928 à [Localité 1]
né le 27 Mai 1960 à [Localité 1], domicilié : chez SARL CLE GESTION, [Adresse 2]

représenté par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [J] épouse [X] Venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] née le 22/08/1928 à [Localité 1]
née le 22 Juillet 1967 à [Localité 1], domiciliée : chez SARL CLE GESTION, [Adresse 2]

représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [W]
née le 09 Septembre 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 1er septembre 2018, Madame [B] [J] représentée par la SARL CLE GESTION, a consenti à Madame [V] [W] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à 700 euros outre 80 euros au titre des provisions sur charges ;

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [V] [W], le 5 novembre 2024, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 3264,43 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 24 octobre 2025, Madame [G] [J], Monsieur [P] [J], Madame [N] [J] épouse [Q], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [J] et Madame [R] [D] venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] ayant pour mandataire la SARL CLE GESTION, ont fait assigner en référé Madame [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir en substance:
le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l'expulsion de Madame [V] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7065,17 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit à compter du 5 novembre 2024;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 487 euros, jusqu'à la libération effective des lieux ;le rejet de toute demande de délai de paiement ; sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 500 euros pour résistance abusive, , avec intérêts de droit à compter du 5 novembre 2024;sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;sa condamnation au paiement des frais d’exécution et à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice sera supportée par la débitrice en sus de l’article 700 du code de procédure civile ;
L'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2026 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 19 mars 2026 ;

A cette audience, les parties ont été représentées par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plu ample exposé des moyens, Madame [G] [J], Monsieur [P] [J], Madame [N] [J] épouse [Q], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [J] et Madame [R] [D] venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] ont réitéré, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les termes de leur assignation, en actualisant leur créance à la somme de 10108,38 euros au 1er mars 2026 et se sont opposés catégoriquement à l’octroi de tout délai en soulignant l’augmentation constante de la dette , son caractère ancien et que le non paiement des loyers depuis de nombreux mois les place eux aussi dans une situation financière délicate;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [V] [W] demande au juge des référés de :
A titre principal
-constater que Madame [W] n’a jamais cessé de régler sa dette locative et que les difficultés de paiement résultent de la perte de son emploi suite à un accident professionnel
-suspendre les effets de la clause résolutoire
-rejeter la demande d’expulsion
-ordonner le maintien de Madame [V] [W] dans les lieux
A titre subsidiaire
-accorder à Madame [V] [W] les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil
-autoriser l’apurement de la dette locative selon un échéancier compatible avec sa situation financière
En tout état de cause
- rejeter la demande de refus de délais de paiement
-rejeter la demande au titre de la résistance abusive
-rejeter les demandes accessoires injustifiées
-condamner les requérants aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 24 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 15 janvier 2026;

Il est en outre rappelé que le signalement de la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Enfin, Madame [G] [J], Monsieur [P] [J], Madame [N] [J] épouse [Q], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [J] et Madame [R] [D] venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] justifie par l’acte contenant attestation immobilière après décès que Madame [B] [O] épouse [J] est décédée le 20 mars 2025 venir aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] l’avis de taxes foncières pour l’année 2023, et être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

En conséquence, Madame [G] [J], Monsieur [P] [J], Madame [N] [J] épouse [Q], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [J] et Madame [R] [D] venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] sont recevables en leurs demandes ;

II - Sur le fond :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend".

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail signé par Madame [V] [W] contient une clause résolutoire et par exploit du 5 novembre 2024, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 3264,43 euros en principal, à titre des loyers et charges impayés;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;
Madame [V] [W] n’établit pas que les sommes dues ont été réglées dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 5 janvier 2025 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter 5 janvier 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d'ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [V] [W] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Madame [G] [J], Monsieur [P] [J], Madame [N] [J] épouse [Q], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [J] et Madame [R] [D] venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] font en outre la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé arrêté au 1er mars 2026 à la somme de 10108,38 euros;
Madame [V] [W] ne conteste pas le montant de la provision sollicitée et ne justifie pas avoir payé d’autres sommes que celles portées au crédit du compte locatif ;

La créance n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 10108,38 euros, et Madame [V] [W] sera condamnée à payer à titre provisionnel à Madame [G] [J], Monsieur [P] [J], Madame [N] [J] épouse [Q], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [J] et Madame [R] [D] venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] la somme de 10108,38 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [V] [W] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir sa bonne foi; elle souligne qu’elle a toujours effectués des versements partiels répétés et a la volonté d’apurer sa dette ; elle explique qu’elle perdu son emploi à la suite d’un accident professionnel ce qui a entrainé une diminution brutale de ses ressources ; elle déclare percevoir environ 1388 euros de ressources mensuelles ;
Madame [W] fait valoir que la résiliation du bail et l’expulsion constituerait des mesures manifestement disproportionnées au regard de la réalité de sa situation ;

Même si la requise justifie d’une situation personnelle et financière difficile, il ressort des décomptes produits que le compte locatif est débiteur depuis le mois de juin 2024 et que la dette locative ne cesse d’augmenter ; de surcroît la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’est pas remplie de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement, ni suspendre les effets de la clause résolutoire;

La mesure d’expulsion n’est pas disproportionnée au regard du montant de la dette locative et du droit de propriété qui fait également partie des droits subjectifs fondamentaux qui doit être respecté et les bailleurs sont des personnes physiques qui ont besoin des revenus locatifs pour régler les charges afférentes à leur bien immobilier et n’ont pas vocation à se substituer aux services sociaux ;

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l'expulsion de Madame [V] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues ;

Madame [V] [W] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement sur le fondement de l’article susvisé ; les requérants s’opposent à l’octroi de tout délai ;

Madame [V] [W] ne justifie pas par les ressources qu’elle déclare, être en capacité d’apurer sa dette très conséquente de plus de 10000 euros, en sus du paiement d’un loyer et de charges locatives, dans le délai légal précité ;

Il s’ensuit qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation à une somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil.

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient aux consorts [J] qui prétendent que la défaillance de la requise leur a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice distinct qui n'est pas entièrement réparé par les intérêts moratoires, ni de résistance abusive ou de mauvaise foi de la part de la requise.
Cette demande sera en conséquence rejetée ;

Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [W] dont la défaillance est à l’origine de la procédure qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure au profit de Madame [G] [J], Monsieur [P] [J], Madame [N] [J] épouse [Q], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [J] et Madame [R] [D] venant aux droits de Madame [B] [O] épouse [J] qui seront déboutés de leur demande de ce chef ;
Concernant les sommes éventuellement prélevées par le commissaire de justice à défaut de règlement spontané des condamnations mises à la charge de la requise , la partie demanderesse n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie;

Enfin, il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 in fine du Code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS