TJ 13055, 19 mars 2026, RG 25/06035

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Mars 2026

GROSSE :
Le 29 mai 2026
à Me SCILLATO DE RIBALSKY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 mai 2026
à Me BARBERIS Jérôme
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06035 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CH7

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [D]
né le 13 Avril 1985 à [Localité 1], domicilié : chez Société AGENCIA IMMO, [Adresse 1]

représenté par Me Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [V]
née le 20 Août 1988 à [Localité 2], domiciliée : chez Sociaté AGENCIA IMMO, [Adresse 1]

représentée par Me Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [J]
née le 16 Septembre 1990, demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er Juillet 2019, Monsieur [X] [D] représenté par Agencia Immo, a consenti pour une durée d’un an, un bail d'habitation à Madame [U] [J] portant sur un appartement meuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros outre 100 euros de provisions sur charges ;

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2024, Monsieur [X] [D] a donné congé à sa locataire pour le 30 juin 2025, congé comportant offre d'acquisition pour la somme de 125000 euros.

Une sommation de déguerpir a été signifiée à Madame [U] [J] par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025;

Madame [U] [J] pas donné suite à l'offre de vente et n'ayant pas libéré le logement passé le 30 juin 2025, par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 23 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [X] [D] et Madame [M] [K] ont assigné Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, aux fins d'entendre le tribunal
Juger que Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] sont bien fondés à solliciter la résiliation du bail d’habitation au titre du congé pour vente délivré en son temps
Ordonner sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Madame [U] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3]
Condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme provisionnelle de 7509,75€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux legal à compter de l’assignation, sous reserve d’actualisation de la creance locative
Condamner Madame [U] [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles , provision sur charges en sus, éventuellement révisée
Condamner Madame [U] [J] à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [M] [K] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris tous les frais de commissaire de justice exposés

L'affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2026 et après un renvoi, a été retenue à l'audience du 19 mars 2026 date à laquelle Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] ont été représentés par leurs conseils respectifs;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [U] [J] demande en substance au juge des référés de:
A titre principal
-juger nul et de nul effet le congé délivré le 16 septembre 2024 par les requérants
-rejeter en conséquence des demandes, fins et conclusions des consorts [D] - [V]
A titre subsidiaire
-accorder à Madame [U] [J] un délai de 24 mois pour apurer la dette locative
-juger que pendant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront pas d’intérêts
Subsidiairement
-accorder à Madame [U] [J] un délai de 12 mois pour pouvoir se reloger
-rejeter la demande de Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] de condamnation sous astreinte en cas d’expulsion
-rejeter la demande de Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] formée au titre de l’article 700 du code de procedure civile et au titre des dépens

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] demandent au juge des référés de débouter Madame [U] [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et réitèrent les termes de leur assignation en actualisant leur creance à la somme de 11630,65 euros au 1er mars 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse;

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la recevabilité

Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] justifient, par l’attestation établie le 20 juillet 2017 par Maître [G] [F] notaire à [Localité 3], que Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] sont propriétaires indivis à concurrence de 50% chacun du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir;

Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] sont dès lors recevables en leurs demandes.

III – Sur le fond

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la validité du congé pour vendre et les conséquences qu’elle emporte sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La défenderesse fait valoir que le congé pour vente est entaché de nullité au motif qu’il a été délivré à la requête de Monsieur [D] seul et non Madame [V] alors qu’ils sont propriétaires indivis , que l’offre de vente contenue dans le congé ne correspond pas au bien donné en location et que la description du bien vendu est très imprécise, que l’offre à 125000 euros caractérise un prix excessif traduisant une fraude aux droits du locataire, et enfin au motif que l’intention réelle et sérieuse de vendre n’est pas démontrée les requérants ne justifiant d’aucune démarche sérieuse pour vendre l’appartement ;
Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».
La défenderesse font valoir que le congé délivré est nul ;
Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un congé pour vendre. Il peut en revanche apprécier si au vu de des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où le juge statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Si le congé a été délivré par Monsieur [X] [D] seul alors que les requérants sont propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, il est produit aux débats un contrat à durée indéterminée signé le 2 janvier 2018 par lequel Madame [M] [V] donne mandat à Monsieur [X] [D] de gérer et administrer le bien immobilier objet de la présente procedure et notamment pour mettre fin au bail;

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, “Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. “

Il s’ensuit que Monsieur [X] [D] avait mandat de Madame [M] [V] pour faire signifier un congé pour vente au nom et pour le compte de l’indivision;

En outre, il est de jurisprudence constante que, s'agissant en l’espèce d'une location meublée, le congé pour vendre n’a pas à indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable aux locations de logements meublés.
Le bail consenti le 1er juillet 2019 à Madame [U] [J] pour une durée d'un an renouvelable expirait, après six renouvellements le 30 juin 2025 à 24h.
Le congé du bailleur aux fins de vente signifié par commissaire de justice le 16 septembre 2024 a donc été délivré dans les formes requises plus de trois mois avant l'échéance précitée.
Il rappelle que le congé est donné pour permettre au requérant de ne pas renouveler le contrat de location au terme de celui-ci afin de vendre le bien loué ;
La contestation concernant le prix et les conditions de la vente projetée ne revêt pas de caractère sérieux, ces mentions n’étant pas imposées à peine de nullité en ce qui concerne les logements meublés ; en tout état de cause la défenderesse ne démontre pas que le prix offert soit 125000 euros pour un appartement de Type T3 est manifestement excessif ;
Il appartient au juge de rechercher, lorsque cela lui est demandé de vérifier si le congé n’a pas été délivré frauduleusement, étant précisé que la décision de vendre constitue un motif suffisant et effectif d'un congé. Le locataire qui conteste l'intention réelle du bailleur de vendre le logement doit rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé.
Madame [U] [J] conteste l’intention de vendre .
Les requérants justifient être domiciliés à [Localité 1] et avoir acquis l’appartement litigieux afin de réaliser un investissement locatif , que du fait des difficultés rencontrées avec leur locataire, ils ont décidé de vendre ce bien immobilier;
De surcroît il apparait que c’est le maintien dans les lieux de Madame [U] [J] qui ne facilite pas la vente du bien immobilier litigieux ; Il apparait légitime de la part des propriétaires d’attendre que les lieux soient libres de toute occupation pour entreprendre des démarches actives aux fins de vendre leur bien ;
La défenderesse procède par affirmations et n’établit par aucune pièce produite le caractère frauduleux du congé ;
Ainsi il apparait qu’aucune contestation ne peut être élevée sur une irrégularité de forme ou de fond du congé propre à remettre en cause la compétence du juge des référés ;
Il sera donc dit que le congé pour vente signifié le 16 septembre 2024 à effet le 30 juin 2025 ne se heurte à aucune contestation sérieuse et a pris effet au  30 juin 2025;

Il sera donc constaté que le bail d'habitation signé le 1er Juillet 2019 est résilié de plein droit par l'effet du congé au  30 juin 2025 à 24h.

Madame [U] [J] est en conséquence devenue occupante sans droit ni titre ;

Faute pour Madame [U] [J] d’avoir quitté les lieux de son propre chef, il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités décrites au dispositif ci-après;

De surcroît, Madame [U] [J] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l'article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en la condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 824,18 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

Les requérants pouvant recourir à la force publique pour contraindre Madame [U] [J] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, les propriétaires obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».
L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.
Cette disposition légale prévoit qu'il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l'encontre du preneur ;
En outre, l'article 23 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Toutefois, le bailleur, faute d'établir ce compte de régularisation annuellement, serait quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Madame [U] [J] fait valoir une contestation au motif que les bailleurs ne justifient d’aucune régularisation annuelle de charges ;
Il est rappelé que l’ obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ;
Il ressort des décomptes produits que les impayés ont débuté le 1er mai 2024 ;
La contestation de s’agissant de la régularisation annuelle des charges ne revêt donc pas un caractère sérieux ;
S’agissant de la taxe sur ordures ménagères portée au débit du compte locatif pour 293 euros, les requérants ne justifient pas de ce montant ; la somme de 293 euros sera donc déduite du montant de la provision sollicitée;
Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le congé pour vendre, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et deux décomptes dont un décompte actualisé arrêté au 1er mars 2026 à la somme de 11630,65 euros  ;
Madame [U] [J] ne justifie pas de l’extinction de son obligation ;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 11337,65 euros, Madame [U] [J] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [M] [V] , la somme de 11337,65 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de  la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues ;

En l’espèce, Madame [U] [J] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement sur 24 mois afin d’apurer sa dette en justifiant environ 1500 euros de ressources mensuelles ;

Toutefois, la dette est conséquente et Madame [U] [J] et il est relevé qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de mai 2024, la requise n’ayant fait aucun effort pour commencer à apurer sa dette et effectuer des versements même partiels;

Il s’ensuit que sa demande de délai de paiement sera rejetée ;

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En application des dispositions de l'article L. 412-3 du même code, le juge peut accorder des délais chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En application des dispositions de l'article L 412-4 du même code « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement . Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation».

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l'espèce, Madame [U] [J] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux en faisant valoir sa bonne foi, et sa composition familiale avec 3 enfants mineurs à charge;

Toutefois, Madame [U] [J] ne justifie d’aucune recherche de logement, d’aucune démarches de demande de logement social ;

Compte tenu de ces éléments mais aussi de la situation du bailleur qui n'est pas un bailleur institutionnel et du délai de fait de près de 11 mois dont a bénéficié la locataire, sa demande tendant à bénéficier de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée;

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [J] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, à l'exclusion du coût du congé délivré qui reste à la charge des requérants, et condamnée à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [M] [K] la somme de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS