TJ 35238, 2 avr. 2026, RG 24/04995

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 02 Avril 2026

N° RG 24/04995 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LCUQ

Jugement du 02 Avril 2026

Société [P] [A]

C/

[J] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Avril 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 29 Janvier 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [P] [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par madame [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [G]
domicilié : chez Mr [G] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

FAITS ET PRÉTENTIONS :

L'OPH de [Localité 1] métropole [P] [A] a donné à bail à M [J] [G] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], par contrat du 1er juin 2017, pour un loyer mensuel de 206,12 € hors charges. Un dépôt de garantie de 206 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 1er juin 2017.

Par jugement du 4 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du contrat de bail et ordonné l’expulsion de M [G]. Un commandement de quitter les lieux a été délivré à ce dernier le 28 juin 2021.Un procès verbal de reprise des lieux a été dressé le 30 juillet 2021.

Un procès verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 26 août 2021 par la SCP [T] [D] LEROUX, commissaires de justice, en l’absence de Monsieur [G], pourtant régulièrement convoqué.

Par requête reçue au greffe le 12 juillet 2024, l'OPH de Rennes métropole [P] [A] a sollicité la convocation de M [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de ce dernier, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
*3 650,35 €, correspondant à la somme de 3 856,35 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 206 € versé lors de la conclusion du bail,
* 83,63 € correspondant à la moiti du coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie,
* 300 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés, [P] [A] demande à la juridiction de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 7 novembre 2024. La convocation adressée à M [G] étant revenue avec la mention “pli avisé non réclamé”, plusieurs renvois ont été ordonnés à la demande d’[P] [A] pour lui permettre de faire citer M [J] [G].

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 29 janvier 2026 lors de laquelle l'OPH de [Localité 1] métropole [P] [A], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Régulièrement cité conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à sa dernière adresse connue, M [J] [G] n’a pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”
- Sur la résolution amiable des litiges :

Il résulte de l'article 750-1 du code de procédure civile que :
“En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L.125-1 du code des procédures civiles d'exécution.”

En l’espèce, le bailleur n’est pas parvenu à retrouver l’adresse de M [G], lequel a donc été cité à sa dernière adresse connue.

Les circonstances de l’espèce rendent donc impossible le recours à un mode amiable de règlement du différend.

Les demandes présentées par [P] [A] sont donc recevables au regard des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

- Sur les réparations locatives :

L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”

En l'espèce, l'état des lieux dressé le 1er juin 2017, lors de l'entrée de M [J] [G] dans les lieux fait état d'un logement en bon état, à l’exception du fond de l’évier de la cuisine qui était tâché, d’une trace de scotch sur le coffre du volet roulant d’une chambre et d’un accroc sur la porte de la pièce de rangement.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie dressé le 26 août 2021, soit après quatre années d’occupation du logement, fait état d’un logement sale avec une boîte aux lettre forcée et déformée avec une serrure à changer, faute pour le locataire d’en avoir restitué la clé.

Dans le séjour : la peinture du plafond est tâchée, mouchetée et défraîchie. Il y a eu un choc important au niveau du mur nécessitant une reprise du mur. Le mur devra également être repris au niveau de l’encadrement de la porte qui a été découpé. La peinture des plinthes est poussiéreuse et défraîchie. Le sol en linoléum comporte des traces de brûlures, piétinement et rayures. Il manque une ampoule, 3 prises sont descellées et le boitier d’interphone est cassé. Le radiateur est à refixer. Le détecteur de fumée a été déposé. Le placard est sale.

Dans la chambre : la peinture du plafond est défraîchie et tâchée, le papier peint des murs est légèrement déchiré par endroits. Le plinthes sont poussiéreuses et encrassées. Le linoléum au sol comporte des traces de passage, de piétinement de meubles et des brûlures de cigarettes. Le double vitrage de la fenêtre est cassé, tout comme le volet roulant à manivelle qui est cassé et bloqué en position fermée. La grille d’aération du volet est aussi cassée. Une prise est descellée et le radiateur, arraché, est à refixer.

Dans la cuisine : le cache-prise du four est déposé au sol, la VMC est à remplacer. Le radiateur est déposé au sol avec de la peinture très sale et rayée. Le meuble sous évier est très sale et encrassé et les portes ont du jeu. Il n’y a pas de bonde, de chaînette et d’ampoule. Un joint d’étanchéité de l’évier est à reprendre avec de fortes traces de moisissure visibles. Au niveau de la fenêtre, le volet roulant est encrassé et la manivelle est à réparer. Le linoléum est fortement tâché avec des traces de piétinement et de brûlures. Les plinthes sont à nettoyer. La peinture des murs est maculée de tâches de graisse, tout comme le carrelage et les joints. La peinture du plafond est défraîchie et tâchée, mouchetée en partie centrale.

Dans la salle de bain : La peinture du plafond est mouchetée, défraîchie et jaunie. La cloison est dégradée en partie basse, rongée par l’humidité. La peinture des plinthes est encrassée. Le linoléum au sol comporte des traces de passage, brûlures, rayures et est sale. La peinture de la porte et tâchée sur les deux faces. Il n’y a pas d’ampoules. Les prises et interrupteurs sont sales. La radiateur est arraché du mur La cuvette des WC est entartrée et l’abattant sale. Le robinet est entartré. Il n’y a pas de bonde dans le lavabo et un miroir sera à déposer.
La VMC est très encrassée. Le receveur de douche a des joints moisis, un siphon bouche et une douchette très entartrée.

[P] [A] sollicite la condamnation de M [G] à lui verser la somme de 3856,35 € en réparation de ces désordres.

Elle produit une facture de nettoyage du logement de 181,08 €, une facture de changement du double vitrage de la chambre de 128,05 €, une facture de remplacement du bloc cuvette double chasse et du meuble sous évier de 540,44 €, une facture d’intervention du groupe EIFFAGE CONSTRUCTION dans le logement le 3 septembre 2021 pour un prix de 479,95 €, un bon d’intervention de la même société le 20 octobre 2021 pour 211,27 €, une facture de 440 € relative à des travaux électriques, une facture de travaux de menuiserie de 81,08 €, une facture de 80,19 € et une facture de nettoyage du logement de 180 €.
Au vu des dégradations listées dans l’état des lieux de sortie, ces factures, pour un montant total de 2 322,06 euros, seront mises à la charge du locataire.

[P] [A] produit également des factures de travaux de réfaction des papiers peints et des sols pour un montant de 1547,81 et de 1811,78 €, soit une somme totale de 3359,59 euros. Sur ces factures, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté tenant compte de la durée d’occupation du logement.

Au vu de ces éléments et de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il convient de faire droit à la demande de condamnation à paiement présentée par [P] [A] et de condamner M [J] [G] à verser la somme totale de sollicitée par [P] [A] au titre des réparations locatives faisant suite à son départ des lieux

- Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que:
“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.(...)”

En l’espèce, aucun état des lieux n’a pu être amiablement établi lorsque M [G] a quitté les lieux, si bien que le coût du procès verbal de constat établi par commissaire de justice doit être pris en charge par moitié par le bailleur social et par moitié par le locataire.

Ce dernier sera donc condamné à payer à [P] [A] la somme de 83,63 € sollicitée par [P] [A] à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

L'article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l'espèce, il convient donc de constater que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° (...).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).”

M [J] [G] succombant, il sera condamné à payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

M [J] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :