TJ 35238, 2 avr. 2026, RG 25/06705

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 02 Avril 2026

N° RG 25/06705 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LYNM

Jugement du 02 Avril 2026

S.A. [H] CONSTRUCTION

C/

[A] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à maitre [T]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à maitre [R]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Avril 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 29 Janvier 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [H] CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par maitre Gaëlle BERGER-LUCAS, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par maitre Marie-Laure LE VILLAIN, avocate au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382025008247 du 05/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 2010, la SA [H] CONSTRUCTION a donné à bail à M [A] [B], un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 140,60 €, outre 28,22 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, la SA d’HLM [H] CONSTRUCTION a fait assigner M [A] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins que soient prononcées, sous le bénéfice de l’exécution provisoire la résiliation du bail, l’expulsion de M [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges révisable. Elle sollicite également sa condamnation aux dépens comprenant notamment les frais de sommation interpellative et d’assignation.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 19 septembre 2025. Après deux renvois ordonnés à la demande de M [B], l’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2026.
A l’audience, la société [H] CONSTRUCTION, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, précisant être opposée à l’octroi de tout délai.

M [A] [B], assisté de son conseil, a indiqué être d’accord pour la résiliation du contrat de bail. Il a précisé envisager de quitter le logement à l’expiration de la trêve hivernale et n’a pas sollicité de délais pour quitter les lieux, espérant pouvoir être accueilli en foyer.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la tentative préalable de conciliation

L'article 750-1 du Code de procédure civile énonce qu'en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.
L’action tendant à la résiliation d’un bail en raison d’un trouble anormal du voisinage et donc du manquement par le locataire à son obligation de jouissance paisible entre dans le champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile puisque les dispositions de cet article visent toutes les actions fondées sur un trouble anormal de voisinage.
En l’espèce, [H] CONSTRUCTION justifie avoir saisi un conciliateur de justice du différend l’opposant à M [B]. Un constat de carence a été dressé le 28 mai 2025 par le conciliateur de justice, M [B] n’ayant pas répondu à la convocation qui lui a été adressée.

L’action de la société d’HLM [H] CONSTRUCTION sera donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués.
Cette obligation impose au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.
En application de l’article 1729 du Code civil, le bailleur peut faire résilier le bail notamment si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur.
L’article 1741 du code civil prévoit en outre que le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Conformément aux articles 1217 et 1224 du Code civil, la résiliation du contrat de bail ne peut être prononcée que si le preneur manque de manière suffisamment grave à ses obligations.

Il revient au juge d’apprécier souverainement si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, la situation justifiant la résiliation s’appréciant en outre au jour où le juge statue.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [H] CONSTRUCTION produit des courriers émanant de deux voisins de M [B] datés du mois de janvier 2025 dans lesquels il dénoncent les troubles causés par M [B]. Ils indiquent que ce dernier adopte un comportement obscène (masturbation, présentation dénudé devant ses voisins), menaçant (jets de bouteilles en verre sur les passants, menaces de faire exploser l’immeuble), violent vis-à-vis de ses voisins (a giflé une voisine et insulté et menacé un voisin), bruyant et irrespectueux (vomi, urine, casse de verre dans les parties communes).

Il produit aussi la copie d’une plainte déposée le 10 avril 2025 par une voisine de M [B] qui indique que ce dernier l’a poussée dans la cage d’escalier en tenant des propos qu’elle n’a pas compris, ainsi que des attestations établies par deux autres voisins indiquant que M [B] est l’auteur de tapage nocturne, sonnant aux portes de ses voisins à n’importe quelle heure de la nuit et donnant des coups de pied dans les boites aux lettres et la porte de l’entrée.

Au vu de cette situation, [H] CONSTRUCTION a mis en demeure M [B] de faire cesser ces troubles par courrier daté du 29 janvier 2025. Il a ensuite rencontré M [B] pour évoquer la situation et a effectué des signalements auprès de M le Procureur de la République.

Le 10 mars 2025, [H] CONSTRUCTION a ensuite fait délivrer à M [B] une sommation interpellative, lui faisant sommation d’avoir à cesser immédiatement tout trouble de voisinage, à savoir agressions physiques répétées à l’égard du voisinage, cris, hurlements, claquements de portes, jets d’objets et coups dans les murs, jets de détritus par la fenêtre, salissures dans les parties communes et frappements aux portes de la cage d’escalier jour et nuit.

Ces éléments permettent de caractériser des nuisances sonores et de voisinage importantes dont M [B] est l’auteur, lesquelles ont été constatées par différents locataires et ne sont pas contestées par M [B]. Il apparait également que ce dernier se montre violent à l’égard de plusieurs voisins, ayant frappé une voisine, poussé une autre dans la cage d’escalier et insulté un voisin.

Ces éléments sont, dès lors, suffisants pour apporter la preuve d’un manquement de M [B] à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués.

Le comportement de M [B] ainsi avéré et non contesté par ce dernier, constitue un manquement grave et renouvelé à son obligation de jouissance paisible.

Ce manquement est de nature à justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

En conséquence, la résiliation du bail conclu entre la société [H] CONSTRUCTION et M [B] sera ordonnée à compter du prononcé du présent jugement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M [B] qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [H] CONSTRUCTION à faire procéder à son expulsion et celle de toute personne y subsistant, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La résolution judiciaire du contrat de bail ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation sur le local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail constitue une faute quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée sous la forme d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi.
Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu'à son départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.
M [B] sera ainsi condamné à payer à la société [H] CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M [B], condamné aux dépens, devra payer à la société [H] CONSTRUCTION, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

C. Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,