TJ 51454, 29 mai 2026, RG 25/03681

République française
Au nom du peuple français

ROLE N° RG 25/03681 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FHD6
AFFAIRE : S.A.S. SOCIETE VLM GROUPE / [H] [Z]
Nature affaire : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. VLM GROUPE, exploitée sous l’enseigne ORPI [Localité 1], société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Reims sous le n° 914 215 181,
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Me Lorraine DE BRUYN, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [G] [Z]
né le 1er février 1964 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 17 mars 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 29 mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente n°816 du 3 décembre 2024, Monsieur [G] [U] a confié à l'agence immobilière ORPI (société VLM GROUPE) la vente d'une maison d'habitation de type 7 avec stationnement et terrasse, sise [Adresse 3] à [Localité 1], cadastrée DT[Cadastre 1] pour une contenance de 2a 39ca, au prix de 349.000 euros moyennant une commission de 20.000 euros.

A la suite d'une visite de la maison du 27 mars 2025, Monsieur [H] [Z] s'est porté acquéreur de ce bien, un compromis de vente étant signé entre les parties en date du 22 mai 2025, moyennant le paiement de la somme de 330.000€.

Le compromis prévoyait le recours au financement bancaire à hauteur de 245.500€, et une condition suspensive d'obtention du prêt à ce titre ; l'acquéreur s'engageant à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques définies à au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au VENDEUR dans un délai maximum de 20 jours à compter du dépôt de la demande.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 22 août 2025 par devant Maître [D] [X], notaire à [Localité 4] désigné par le vendeur et avec la participation de Maître [F] [S],notaire à [Localité 1] désignée par l'acquéreur.

N'ayant plus de contact avec le futur acquéreur et après avoir dépassé la date de réitération de l'acte, Monsieur [G] [U] a fait sommation en vain d'avoir à justifier de l'obtention du prêt dans un délai de 8 jours à Monsieur [H] [Z] par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, la SAS VLM GROUPE, exploitée sous l'enseigne ORPI a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant le tribunal judiciaire de Reims, à qui il demande, de :

- Constater que la condition suspensive stipulée dans le compromis de vente du 22 mai 2025 a défailli du fait et par la seule faute de Monsieur [H] [Z] ;
- Constater que Monsieur [H] [Z] a engagé sa responsabilité délictuelle envers la société VLM GROUPE exerçant sous l'enseigne ORPI ;
- Déclarer la société VLM GROUPE recevable et bien fondée en sa demande d'indemnisation du préjudice subi ;
- Condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la société VLM GROUPE la somme de 20.000 euros correspondant aux honoraires prévus dans le compromis de vente du 22 mai 2025 au titre de la perte de chance ;
- Condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la société VLM GROUPE une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens ;
- Rappeler l'exécution de plein droit de la décision à intervenir.

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l'acte introductif d'instance pour un exposé détaillé des moyens et arguments du demandeur.

Monsieur [H] [Z] n'a pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026, fixant l'audience de plaidoirie au 17 mars 2026. Ce jour, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 dispose quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Au cas d'espèce, par acte sous seing privé en date du 22 mai 2025, un compromis de vente a été signé entre Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [Z], stipulant une condition suspensive d'obtention du prêt à hauteur de 245.500€.

L'acquéreur s'est engagé à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques définies auprès de tout organisme prêteur et à en justifier dans un délai maximum de 20 jours à compter du dépôt de la demande.

Il était par ailleurs stipulé que la réception des offres de prêt devait intervenir au plus tard le 25 juillet 2025 ; l'ACQUEREUR s'engageant à notifier à l'AGENCE la non-obtention d'un prêt adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception, et à justifier des diligences accomplies par la production de 3 refus de prêts en précisant, pour chacun d'eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Il était par ailleurs stipulé qu'à défaut, le VENDEUR pourra mettre en demeure l'ACQUEREUR de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition, à défaut de quoi et en l'absence de réponse de l'ACQUEREUR, elle est étant censée défaillie ; qu'en outre, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l'ACQUEREUR en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le VENDEUR pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages-intérêts ; l'ACQUEREUR devant alors également indemniser le mandataire du préjudice causé.

Ceci étant rappelé, il est constaté que suivant sommation de justifier de l'obtention du prêt en date du 4 septembre 2025, soit postérieurement à la date prévue pour la réitération de l'acte par acte authentique, le vendeur a demandé en vain à l'acquéreur de justifier de l'obtention d'un prêt ; Monsieur [H] [Z] n'ayant ni justifié des diligences à accomplir, ni même répondu à la sommation qui lui était faite.

En outre, force est de constater que Monsieur [H] [Z] ne démontre pas d'avantage dans le cadre de la présente instance avoir satisfait aux obligations qui lui incombaient au titre de la condition suspensive d'obtention du prêt.

Il s'ensuit que le défaut de réalisation de cette condition suspensive est réputé imputable à l'acquéreur Monsieur [H] [Z].

Par application de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au cas d'espèce, le compromis stipulait qu'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d'un montant égal à la rémunération de l'AGENCE sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l'opération étant définitivement conclue.

Or, la condition suspensive étant réputée défaillie du fait de Monsieur [Z], il s'ensuit que la demanderesse est fondée à se prévaloir de ce manquement, lequel constitue une faute délictuelle à son égard, dont il a résulté la perte de chance de percevoir la commission prévue dans le compromis du 22 mai 2025.

La société VLM GROUPE sollicite en conséquence la réparation de la perte de chance de percevoir sa commission d'agent immobilier pour l'accomplissement de ses diligences à hauteur de 20.000 euros.

Au cas d'espèce, Monsieur [H] [Z] ne produit aucun élément de nature à retenir une perte de chance inférieure au montant des honoraires perdus.

Par suite, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la société VLM GROUPE la somme de 20.000 euros à ce titre.

2. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il apparaît équitable de condamner Monsieur [H] [Z] à verser à la société VLM GROUPE la somme de 800€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS