TJ 49007, 30 avr. 2026, RG 25/01939

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01939

N° Portalis DBY2-W-B7J-IEYR

JUGEMENT du
30 Avril 2026

Minute n° 26/00462

ANGERS [Localité 2] HABITAT

C/

[H] [L], [F] [L]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

[Localité 1] [Localité 2] HABITAT

Copie conforme

M. et Mme [L]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 30 Avril 2026,

après débats à l'audience du 22 Janvier 2026, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection,
assisté de Delphine GONNEAU, Greffière,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT
immatriculé au R.C.S d’[Localité 1] sous le N°B 389 106 865,
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 3],
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [J] [N], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [L]
né le 12 Mai 1963 à [Localité 4]

Madame [F] [L]
née le 13 Février 1963 à [Localité 4]

demeurant ensemble [Adresse 2]
[Localité 5]

comparants en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous-seing privé en date du 21 février 2014, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [L] [H] et Mme [L] [F] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 383,99 euros, outre une provision sur charges et un emplacement de parking numéro 161 situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Le 19 août 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à M. [L] [H] et Mme [L] [F] un commandement de payer la somme en principal de 893,72 euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 4 novembre 2025, l'Office Public de l'Habitat ANGERS LOIRE HABITAT a fait assigner M. [L] [H] et Mme [L] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

- la condamnation solidaire de M. [L] [H] et Mme [L] [F] à payer la somme de 1.431,21 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- la constatation de la résiliation de plein droit des baux à la date du 20 octobre 2025, et subsidiairement le prononcé de la résiliation des baux ;

- l'expulsion de M. [L] [H] et Mme [L] [F] et de tous occupants de leur chef à l'expiration d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

- la condamnation solidaire de M. [L] [H] et Mme [L] [F] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

- l'exécution provisoire ;

- la condamnation solidaire de M. [L] [H] et Mme [L] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l'audience du 22 janvier 2026 l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes.

Les locataires n’ont pas répondu aux sollicitations du service social pour la réalisation du diagnostic social et financier.

M. [L] [H] et Mme [L] [F] n'ont pas contesté l'existence ni le montant de la dette locative et ont sollicité l'octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 100,00 euros en plus du loyer courant. Ils ont indiqué vouloir quitter les lieux la tête haute en acquittant leur dette progressivement ; ils reconnaissent ne pas avoir pu reprendre le paiement des loyers courants à la date de l’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d'assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives par courrier recommandé distribué le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 5 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause.

En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [L] [H] et Mme [L] [F], ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 19 août 2025, lequel visait en l'espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 octobre 2025 pour le logement principal et pour l’emplacement de parking numéro 161 situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Les locataires sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d'ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner solidairement M. [L] [H] et Mme [L] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux pour le logement principal et pour l’emplacement de parking numéro 161 situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M. [L] [H] et Mme [L] [F] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n'allèguent avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [L] [H] et Mme [L] [F] solidairement à payer à l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de Deux mille cent soixante et un euros et dix centimes (2.161,10), correspondant aux sommes dues à la date du 15 janvier 2026, mensualité de décembre comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée.

En l'espèce les locataires ne remplissent pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu'ils n'ont pas repris le paiement des loyers courants.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [L] [H] et Mme [L] [F] justifient de leur impossibilité de régler immédiatement les sommes dues en raison de leurs situations financières . Ils indiquent vouloir libérer le logement.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d 'autoriser les débiteurs à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [L] [H] et Mme [L] [F] supporteront solidairement la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,