TJ 13108, 29 mai 2026, RG 26/00074

MINUTE N° 26/00195

DOSSIER : N° RG 26/00074 - N° Portalis DBW4-W-B7K-DTAJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MAI 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [L]
né le 05 Mars 1975 à SALON DE PROVENCE (13300)
21 rue Frédéric Mistral
13430 EYGUIERES
comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [W]
11 rue Rabaut Saint Etienne
13430 EYGUIÈRES
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD
Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 avril 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 29 MAI 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 MAI 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 novembre 2016, M. [J] [L] a consenti un bail d'habitation à M. [F] [W] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis 11, rue Rabaut Saint Etienne 13 430 Eyguières contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 750 euros.

M. [J] [L] invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à M. [F] [W] suivant acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2 368, 60 euros, suivant un décompte arrêté au 1er novembre 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 29 janvier 2026, M. [J] [L] a fait assigner en référé M. [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,

-le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 110, 75 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 16 janvier 2026 joint),
- le condamner à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,
- le condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,
-condamner le défendeur, au paiement de la somme de 550 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- le condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l'audience du 27 avril 2026, M. [J] [L], représentée par son conseil, déclare abandonner sa demande en paiement des loyers, la dette étant soldée mais maintenir sa demande d’expulsion et d’indemnisation des frais de procédure.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Le locataire, présent à l’audience, explique rencontré des problèmes de travaux à réaliser au sein du logement et s’oppose à la demande expulsion. Il soutient être actuellement à la recherche d’un autre logement et être en attente de la dernière quittance de loyer.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et porté à la connaissance des parties à l’audience.

Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 29 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 27 avril 2026.

De même, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l'espèce, M. [J] [L] justifie, au vu de la situation d'impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 10 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 29 janvier 2026.

Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à M. [F] [W] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l'article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, M. [J] [L] a régulièrement fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 2 368, 60 euros.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 10 janvier 2026.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Il est reconnu par les deux parties à l’audience que le locataire a soldé sa dette locative de sorte qu’il n’y a pas lieu de le condamner au paiement de celle-ci.

Sur le maintien de la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023- 668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que la résiliation du contrat de bail est intervenue à l’expiration du délai du commandement de payer, soit le 10 janvier 2026.

Si les paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoient la suspension des effets de la clause résolutoire que dans l’hypothèse où un délai de paiement est accordé au locataire, et s’il n’est pas envisageable d’accorder un délai de paiement en l’absence de dette, cette circonstance ne saurait placer le locataire ayant apuré son arriéré locatif dans une situation moins favorable que celle du locataire qui se trouve encore débiteur. Dès lors, par application de l’article 24, VII de la loi précitée, le juge peut, dans cette hypothèse, dire que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué.

Il n’est pas contesté que le locataire a fourni un effort pour solder sa dette en sus du règlement des loyers courants.
Il convient ainsi de considérer que ce locataire, qui aurait pu prétendre à des délais de paiement pour solder sa dette et voire réputée non acquise la clause résolutoire à leur terme doit pouvoir bénéficier de cet avantage dès lors qu’il l’a soldé avant l’audience.

Dès il conviendra de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et débouter M. [J] [L] de sa demande d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, il convient de relever qu’au moment de l’assignation délivrée par le demandeur, les conditions de résiliation du contrat de location étaient réunies et sa demande en condamnation au paiement de l’arriéré locatif était fondée.
Dans ces conditions, il convient de condamner M. [F] [W] aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au regard de ce qui précède, M. [F] [W] sera condamné à payer à M. [L] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,