TJ 13108, 29 mai 2026, RG 26/00105

MINUTE N° 26/00196

DOSSIER : N° RG 26/00105 - N° Portalis DBW4-W-B7K-DTGY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MAI 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [G]
né le 27 Février 1982 à ORANGE (84100)
9 lotissement le Jonquier
Avenue Fernand Gonnet
84850 CAMARET SUR AIGUES
représenté par Me Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [H]
né le 01 Janvier 1970
12 rue du murier
13660 ORGON
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD
Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 avril 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 29 MAI 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 MAI 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 juin 2021, M. [I] [G] a consenti un bail d'habitation à M. [U] [H] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis 12, rue du Murier 13 660 Orgon contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 520 euros charges incluses.

M. [I] [G] invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à M. [U] [H] suivant acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2 860 euros, suivant un décompte arrêté au novembre 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 3 février 2026, M. [I] [G] a fait assigner en référé M. [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
-le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 590, 99 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au mois de janvier 2026 ),
- le condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,
-condamner le défendeur, au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- le condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l'audience du 27 avril 2026, M. [I] [G], représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 3 900 euros au titre des loyers et charges échus à la date du mois d’ avril 2026.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

M. [U] [H] est présent sollicite des délais de paiement en expliquant ses difficultés financières.

Le le bailleur s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et porté à la connaissance des parties à l’audience.

Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 6 février 2026 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 27 avril 2026.

De même, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l'espèce, M. [I] [G] justifie, au vu de la situation d'impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 17 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 3 février 2026.

Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à M. [U] [H] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l'article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, M. [I] [G] a régulièrement fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 2 590, 99 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que M. [U] [H] ne s’est pas acquitté de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 14 janvier 2026.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du avril 2026 d'une dette de 3 900 euros.

Le montant de créance actualisée au avril 2026 est ainsi de 3 900 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 14 janvier 2026.

* Sur l’indemnité d'occupation

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [U] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2026 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par M. [I] [G].

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [U] [H] à payer à M. [I] [G] à titre provisionnel la somme de 3 900 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au mois avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 février 2026 sur la somme de 2 340 euros et de la décision pour le surplus. Il sera également condamné à verser à M. [I] [G], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du mois de mai 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l'espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n'a pas repris avant la date de l'audience si bien qu'il n'est pas permis légalement d'accorder des délais. En conséquence, la demande de M. [U] [H] sera rejetée.

Conformément à l'article 1343-5 du code civil, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [H] partie succombante, sera condamné aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [I] [G] des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,