TJ 73011, 29 mai 2026, RG 23/01506

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 29/05/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 23/01506

N° Portalis DB2O-W-B7H-CV6R
DEMANDEUR :

S.A.S. LA MANGEOIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Pascale MASOERO, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Anastasia PITCHOUGUINA, du cabinet SOLARIS AVOCATS, avocate plaidante au barreau de PARIS substituée par Me MICHALOUD, avocat au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [M] [T] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Tous représentés par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Guillaume SERGENT, de L’AARPI SCHMELCK AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

S.A. BANQUE DEGROOF PETERCAM, société de droit belge
[Adresse 4]
[Localité 3]
BELGIQUE
Interven. volontaire
représentée par Me Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Sandra GRASLIN-LATOUR, de la SELAS RACINES AVOCATS, avocate plaidante au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats d’[...] et lors du prononcé de [...], Greffiers

DÉBATS :
Audience publique du : 13 Mars 2026
Délibéré annoncé au : 29 Mai 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :
à : Me CHOMETTE, Me LAZZARIMA, et Me MASOERO
à :
EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 4/12/2023, dont la publication a été régularisée le 16/5/2025, par lequel la S.A.S. LA MANGEOIRE a assigné M. [W] [Z] et Mme [M] [T] épouse [Z] devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa de l’article 1123 du code civil :

- prononcer la nullité de la vente prononcée par jugement d’ajudication du 6/10/2023 au profit des époux [Z] en ce que la S.A.S. LA MANGEOIRE a contracté avec la SCI WALKER un bail commercial portant sur son bien immobilier sis [Adresse 5] [Localité 1] par lequel il a été convenu un pacte de préférence à son profit en cas de vente pour quelque cause que ce soit, s’étendant donc à toute vente forcée, qu’en suite d’une assignation du 15/2/2021 par la banque ayant financé l’acquisition du bien aux fins de saisie immobilière de celui-ci, le tribunal de céans a, par jugement du 2/6/2023, adjugé le bien à la SCI SILVER COURCH pour un montant de 3 255 000 € en déclarant recevable l’intervention volontaire de la S.A.S. LA MANGEOIRE et en rejetant seulement sa demande en insertion de la clause dans le cahier des charges au motif qu’y figurait déjà le bail mentionnant cette clause, que les époux [Z] ont régularisé le 12/6/2023 une surenchère ayant abouti à un jugement du 6/10/2023 les déclarant adjudicataires pour 3 580 500 € alors qu’ils connaissaient à la fois le droit de préférence en cause et l’intention de la S.A.S. LA MANGEOIRE de s’en prévaloire, encourant ainsi la nullité remettant les parties en l’état des droits issus de la première adjudication, ou, à défaut, leur subsitution par le bénéficiaire du pacte de préférence, avec indemnisation en tous cas du préjudice causé par leur méconnaissance de leur droit ;

- subsidiairement, ordonner sa substitution aux époux [Z] dans le cadre de la dite-vente ;

- condamner M. [W] [Z] et Mme [M] [T] épouse [Z] à lui payer la somme de 20 000 € en réparation du préjudice subi au “motif” unique qu’il ne “saurait être inférieur” ;

- condamner M. [W] [Z] et Mme [M] [T] épouse [Z] à lui payer la somme de 5 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les conclusions d’intervention volontaire reçues le 8/4/2024 par lesquelles la S.A. de droit belge SOCIETE BANQUE DEGROOF PETERCAM a demandé le rejet des demandes de la S.A.S. LA MANGEOIRE ;

Vu les dernières conclusions de la S.A.S. LA MANGEOIRE reçues le 15/10/2025 par lesquelles elle a repris ses demandes initiales en demandant le rejet des demandes adverses, en invoquant en substance qu’il n’est pas démontré la caractère fictil du bail, que les défendeurs en ont eu connaissance au cours de la procédure de saisie, que si la jurisprudence exclut les droits de préemption légaux dans le cas de ventes forcées, ce n’est qu’en raison de leur conditions légales incompatibles avec cette forme, alors qu’en espèce, la définition légale du pacte de préférence peut être élargie par la volonté des parties, que la référence expresse à des ventes quelqu’en soit la cause et en sus du droit de préemtion légal inclut nécessairement les ventes forcées indépendamment des conditions d’exercice constractuelles plus restreintes qu’il y a lieu d’adapter, qu’il appartenait au créancier poursuivant d’aménager les conditions d’exercice de ce droit, que ce droit et l’intention de s’en prévaloire ont été portées à la connaissance de chacun et qu’il n’est pas justifié de ce qu’elle ne disposerait pas des capacités financières pour l’exercer.

Vu les dernières conclusions de M. [W] [Z] et Mme [M] [T] épouse [Z] reçues le 9/4/2024 par lesquelles elle a demandé de voir :

- rejeter les demandes adverses au constat du caractère purement fictif du bail commercial invoqué par la demanderesse, de son inopposabilité faute de date certaine et de l’inapplicabilité du pacte de férence à une vente forcée ;

- condamner la S.A.S. LA MANGEOIRE à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les dernières conclusions de la S.A. de droit belge SOCIETE BANQUE DEGROOF PETERCAM reçues le 3/6/2025 par lesquelles elle a demandé de voir :

- rejeter les demandes de la S.A.S. LA MANGEOIRE en ce que le pacte de préférence est inopposable faute de date certaine et ne peut être appliqué à une vente forcée ;

- subsidiairement, enjoindre la S.A.S. LA MANGEOIRE de justifier de sa détention du prix d’adjudication et de ses frais pour respectivement 3 580 500 € et 110 223,55 € ;

- en cas d’annulation, ordonner la remise en état du bien par les époux [Z] évincés conforme à celui issu du constat d’huissier du 21/1/2021, sous astreinte de 5 000 €, et dire qu’ils devront verser à titre de dommages et intérêts le montant des frais taxés, des intérêts conventionnels et de retard ainsi que la différence entre le prix de l’adjudication et celui éventuellement moindre de celle à venir ;

- en cas de substitution, dire que la S.A.S. LA MANGEOIRE sera tenue à toutes les obligations et charges de l’adjudication incluant le prix, les frais taxés et les intérêts sous toutes les sanctions applicables à sa défaillance ;

- condamner la S.A.S. LA MANGEOIRE à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 4/12/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 13/3/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

-sur la validité de bail comportant pacte de préférence

Si aucune demande en nullité du bail pour fictivité n’est formée à titre principal par M. [W] [Z] et Mme [M] [T] épouse [Z] en leur qualité de nouveau propriétaire tirée de l’adjudication du bien immobilier à leur profit, dont la nullité est demandée par le preneur en sa qualité de bénéficiaire d’un pacte de préférence conventionnel, elle constitue une exception opposée à cette dernière prétention en vue de son rejet dont la recevabilité n’est pas contestée, qui plus est devant le juge de la mise en état qui n’a pas été appelé à en connaître.

Le contrat de bail produit daté du 1/5/2020, n’ayant jamais fait l’objet d’un enregistrement pour lui conférer date certaine dans les termes de l’article 1377 du code civil, mentionne être établi à [Localité 4] par les deux personnes morales représentées par M. [P] [F] et Mme [U] [R], concubins, se domiciliant pourtant tous deux en Suisse, est daté du 1/5/2020 en pleine période de crise sanitaire, en ayant en outre pour destination le logement des employés du preneur dont l’activité était pourtant suspendue de ce fait, alors que le non paiement des prêts souscrit par le bailleur faisait déjà l’objet de mises en demeure des 25/11/2019 et 13/1/2020 restées sans réponse ayant fondé la saisie mise en oeuvre sur commandement de payer du 23/10/2020 par assignation du 2/11/2020.

Ce n’est qu’au cours de l’état des lieux dressé par huissier le 21/1/2021 à la requête du créancier saisissant que M. [F] a invoqué l’existence d’un bail sans le produire auprès de ce dernier selon les énonciations de l’acte et qu’il sera joint le 6/9/2022 au cahier des charges par le créancier l’ayant alors reçu.

Les deux personnes morales sont détenues et gérées via diverses structures interposées par M. [F] ainsi que démontré par les pièces produites non contestées.

Le loyer annuel stipulé de 50 000 € est sans rapport proportionné avec la valeur de l’immeuble, qu’elle soit prise au regard du coût financé de travaux d’acquisition et d’aménagement d’un total de 6 000 000 € ou même au regard du prix final d’adjudication aux enchères de 3 580 500 €.

Malgré sommation de les produire faite à la S.A.S. LA MANGEOIRE le 28/12/2023, il n’a jamais été justifié de ce que tant le dépôt de garantie que les loyers échus aient jamais été payés par la S.A.S. LA MANGEOIRE ni reçus par le bailleur qui était pourtant séquestre au profit du créancier des fruits inclus de droit dans la saisie en application des articles L 321-2 et -3 et R 321-16 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’a pas davantage été produit en suite de cette même sommation la moindre pièce établissant l’usage effectif du bien par le preneur, même avant les dégradations subies le 31/10/2023, telles que contrats de travail mentionnant la mise à disposition du bien pour le logement de salariés et même l’existence des dits salariés après la date du bail, pas plus qu’il n’est justifié de contrats d’assurance garantissant l’occupation des lieux, étant relevé qu’en outre aucune pièce comptable n’est accessible au registre du commerce du fait de la condidentialité obtenue par la société qui prétend pourtant n’exercer qu’une activité saisonnière de restauration ambulante.

Dès lors, il est établi que le bail conclu entre des personnes ayant des liens étroits, à une date non certaine où la perspective d’une saisie était prévisible pour le bailleur, voire déjà initiée, et où le preneur allait exposer des loyers sans certitude d’en avoir l’usage en période de crise sanitaire, moyennant un prix sans rapport avec la valeur vénale du bien et qui n’a jamais été employé en son temps par le bailleur en vue d’apurer sa dette hypothècaire et/ou de garantir des délais ni été ensuite séquestrée au bénéfice du créancier poursuivant, et qui n’a jamais reçu un début d’exécution, n’avait d’autre but que celui illicite poursuivi au détriment des tiers d’être opposé pour entraver toutes poursuites sur le bien, lesquelles ont par ailleurs fait l’objet de pas moins de trois series de contestations toutes rejetées en première instance comme en appel, dissuader des tiers d’investir dans l’acquisition d’un bien grevé d’un tel bail et en obtenir un moindre prix en se réservant d’invoquer une atteinte à un pacte de préférence pour tenter au final de le réduire à celui issu de la première adjudication et pour le paiement duquel le bénéficaire ne justifie pour autant d’aucune disponibilité financière.

La nullité en découlant étant ainsi excipée, aucune dispositon du bail ne peut être invoquée dont celle objet de la demande.

Pour autant, il sera néanmoins statué en tant que de besoin sur l’application même du pacte de préférence, le créancier intervenant n’excipant pas quant à lui de cette nullité mais d’une inopposabilité ne pouvant être retenue en présence d’un bail commercial dont la preuve peut être rapportée par tous moyens, dont elle ne conteste pas explicitement la validité et dont elle a eu connaissance en le joignant au cahier des charges.

-sur l’application du pacte de préférence

Le pacte de préférence tel que défini par l’article 1123 du code civil en son alinéa 1er pour produire les effets en découlant en vertu de ses trois alinéas suivants est le “contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

Etant ainsi littéralement et sans ambiguité conditionnée à un engagement contractuel décidé par le promettant, ou toute personne le représentant, sa mise en oeuvre est par définition inapplicable au contrat judiciaire né d’une adjudication se trouvant au contraire imposée au propriétaire du bien à la seule initiative d’un créancier agissant en saisie immobilière, et ce de plus fort comme en l’espèce lorsque le créancier s’est toujours opposé à la dite vente forcée et qu’aucune condition tirée d’une convention stipulée par le propriétaire au profit d’un tiers n’a été insérée en tant que telle par le créancier poursuivant ou imposée par la juridiction dans le cahier des charges accepté par l’acquéreur, la seule mention de son existence sans approbation de sa régularité et ses effets n’y suffisant pas, conformément aux décisions jurisprudentielles constantes écartant dans de telles ventes forcées tout droit de préemption pourtant d’ordre public pour la même raison de ce qu’il est littéralement conditionné à l’existence d’une cession volontaire.

Les sanctions prévues par les trois alinéas supposent en outre à la fois que les conditions de l’obligation souscrite par le promettant soient possibles en ce qu’il lui incombe par hypothèse de présenter au bénéficiaire un projet de contrat avec un tiers et donc qu’il existe un tel projet avant toute vente effective, et que le promettant ait été défaillant dans leur exécution, avant que d’envisager ses effets avec le tiers acquéreur.

Or, en matière de vente forcée, il n’est pas possible au promettant de s’engager sur un projet dont il n’a pas l’initiative, dont il ne connaît pas les conditions de prix dépendant des enchères, qu’il ne peut ainsi offrir à l’acceptation du bénéficiaire et dont la violation ne lui est ainsi pas imputable et ne peut ouvrir les sanctions prévues par le texte, sauf éventuellement disposition expresse déterminant précisément en ce cas les obligations pouvant lui être imputées pour ouvrir un droit au bénéficiaire opposable à un créancier poursuivant.

Dès lors, il est vainement soutenu que le pacte ainsi légalement défini peut être librement élargi au cas d’une vente forcée sans justifier de ce qu’il a entendu à la fois viser le cas d’une vente forcée, imposer des obligations spécifiques au promettant opposables à un créancier saisissant et lui étendre les sanctions et modalités prévues par le texte d’application restreinte aux ventes volontaires.

La seule mention dans le pacte inséré au bail revendiqué visant une vente d’immeuble ou de parts sociales “pour quelque cause que ce soit” n’a pour objet que de définir le contrat envisagé indépendamment de sa cause déterminante ou des buts poursuivis, et non de viser une cession imposée au promettant.

Au contraire, la convention revendiquée ne prévoit expressément le droit de préférence que dans le cadre d’une décision du bailleur de vendre.

Elle détermine en outre en conséquence les obligations de notification du promettant par ses soins des conditions de la vente envisagée, notamment de son prix, en ouvrant au bénéficiaire des délais limités d’acceptation consécutifs variant selon qu’elle est faite avec sans prêt, et ne peut donc sanctionner que le non respect de ces obligations.

Or, celles-ci ne peuvent matériellement s’appliquer à une vente forcée échappant à l’établissement d’un projet de vente par le promettant et notamment de ses conditions de prix et à toute possibilité de notification préalable à une vente définitive, condition nécessaire pour invoquer une défaillance fautive de sa part avant que d’en imputer les effets à l’adjudicataire et dont l’impossibilité ne peut être imputée à un manquement fautif du promettant en ce cas, alors qu’il n’a été prévu par ailleurs aucune modalité pouvant être exécutées par le promettant en pareil cas et dont le défaut impliquerait une violation du pacte.

Il est donc manifeste que le pacte est sans objet prévu, déterminé et susceptible de produire l’effet légal revendiqué concernant l’acquisition réalisée judiciairement sur la seule poursuite d’un créancier au profit d’un adjudicataire.

Enfin, ce dernier, même connaissant le bail prévoyant la clause n’imposant des obligations qu’en cas de vente à l’initiative du promettant, est précisément bien fondé à en contester l’application à une adjudication que, pour mémoire, le cahier des charges n’a pas davantage soumis aux conditions de cette clause que son bénéficiaire n’a agi à cette fin en se contentant de réclamer qu’elle soit portée à la connaissance de tout adjudicataire sans réclamer d’en trancher la portée.

Surabondamment, la nullité ou la substitution prévue à l’encontre du tiers acquéreur en cas de violation par le promettant de ses obligations d’offrir au bénéficiaire le contrat envisagé suppose la démonstration non pas seulement de la connaissance de la clause par l’acquéreur mais aussi de sa connaissance de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloire.

Or, celle-ci n’a fait l’objet, avant ni pendant les adjudications successives, d’aucune manifestation de cette intention.

Celle-ci peut d’autant moins résulter de la simple demande prélable tendant à informer tout adjudicataire de l’existence de cette clause, sans manifester de volonté de s’en prévaloire fût-ce sous condition de connaître le prix final d’adjudication en se contentant de plaider, aux termes du jugement rendu à cet égard, que le pacte “peut trouver à s’appliquer”, que la S.A.S. LA MANGEOIRE n’est pas intervenue aux audiences d’ajdudications dont il est justifié qu’en a été informé par créancier saisissant.

L’adjudicataire ne pouvait donc connaître plus que le bénéficiaire lui-même lors de son enchère une fois retenue si ce dernier prétendant jusqu’alors à l’existence d’une simple possibilité d’application légale allait effectivement s’en prévaloire une fois connu le prix conditionnant son choix en fonction de sa capacité à le payer, dont la S.A.S. LA MANGEOIRE ne justifie précisément en aucune manière, même à l’issue de la présente instance.

Il ne pouvait pas plus avant de voir son acquisition retenue exercer son droit de demander au bénéficiaire d’opter pour se prévaloire du pacte dépendant d’un prix non connu et alors que le non exercice de cette faculté n’est pas en soi constitutive d’un manquement.

Il n’a donc été commis aucune faute de sa part ouvrant droit à annulation ou substitution dans la méconnaissance lors de son adjudication d’une volonté du bénéficiaire même connu de se prévaloire du pacte de préférence à le supposer applicable, de sorte que la demande serait également en voie de rejet, y compris sur les dommages et intérêts réclamés pour un préjudice non précisé.

Les demandes subsisiaires sont donc sans objet, notamment celles que le créancier ne craint pas de diriger sans fondement perceptible vers l’acquéreur s’il avait été évincé, alors qu’il n’a commis aucune faute distincte de le seule application du pacte de préférence issu du bail que le créancier a inclus en tant que de besoin dans les conditions de la vente.

- sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Si le droit d’ester en justice ne constitue un abus que lorsqu’il est exercé dans des conditions équipolentes au dol, celui-ci est démontré par les circonstances sus-retenues démontrant que le demandeur, invoquant un bail fictif et un droit de préférence ne pouvant en toute hypothèse s’appliquer au cas d’espèce et pour l’exercice duquel il ne justifie pas même des capacités financières nécessaires à son exercice, n’a eu pour dessein que de prêter son concours à une société dans laquelle elle détient des liens capitalistiques étroits afin d’entraver au profit d’un bénéficiaire commun final les intérêts légitimes des tiers attraits.

Le tiers acquéreur, dont les droits à pouvoir jouir paisiblement et de façon juridiquement sécure du bien qu’il a légalement acquis en ont été contrariés pendant trois ans en occasionnant tracas et pertes de temps constitutifs d’un important préjudice moral qu’il y a lieu d’évaluer à 6 000 €.

Pour les mêmes motifs, la faute ainsi commise justifie l’application de l’article 32-1 du code de procédure et le prononcé consécutif d’une amende civile de 3 000 €.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La demanderesse succombant intégralement à l’instance dans les conditions de mauvaise foi factuelles et juridiques sus-relatées doit donc être tenue, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 6 000 € chacune, aux frais irrépétibles que les autre partie ont été contraintes d’exposer.

- sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :