TJ 31555, 28 mai 2026, RG 26/01217

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01217 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VAE3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

[A] [V] [I] épouse [W]
[G] [H] [W]

C/

[L] [U] [P] [M] [F]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Claire FAGES

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [A] [V] [I] épouse [X], demeurant [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [G] [H] [X], demeurant [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [U] [P] [M] [F], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 03 et 04 octobre 2023, Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] un appartement à usage d'habitation (Bâtiment C, RDC, Porte C002) et un parking en sous-sol (n°24) situés [Adresse 9] à [Localité 5] ([Localité 6]) pour un loyer mensuel de 617 euros et une provision sur charges mensuelle de 100 euros.

Le 07 novembre 2025, Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de fournir les justificatifs d'assurance visant la clause résolutoire. Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2026, Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 3.084,87 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l'article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2026.

A l’audience du 03 avril 2026, Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X], représentés par leur conseil, déclarent que l'ensemble de la dette a réglé. Toutefois, ils maintiennent les demandes de leur assignation.

Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.
Il expose être parti en voyage pendant plusieurs mois, s'être fait voler son téléphone et n'avoir donc pas eu les messages du bailleur. Il explique vivre sur ses économies et l'aide sa soeur et être actuellement en recherche d'emploi. Il ajoute avoir un mail de la banque concernant le virement.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu les 03 et 04 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article IV. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.311,14 euros a été signifié le 07 novembre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] n'a réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] produisent un décompte du 1er avril 2026 démontrant que Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] a réglé l'intégralité de ses loyers et de ses charges, mensualité d'avril 2025 comprise.

En conséquence, la demande en paiement sera rejetée.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d'obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n'apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

Dès lors, si Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] s'était abstenu de tout remboursement avant la date d'audience, il aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où il était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] dans une situation moins favorable que celle dont il aurait bénéficié en n'apurant pas sa dette locative avant l'audience, il convient de lui octroyer rétroactivement un délai de paiement à compter du 20 décembre 2025, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu'à la date à laquelle la dette a été soldée, soit jusqu'au 31 mars 2026, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, la dette locative ayant été réglée pendant le délai ainsi accordé, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] tendant à l'expulsion de Monsieur [L] [U] [P] [M] [F], à la fixation d'une indemnité d'occupation et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux deviennent sans objet.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [U] [P] [M] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Les frais du commandement de payer apparaissent cependant déjà réglés selon le décompte du 1er avril 2026.

Cependant, Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre de l'article A.444-32 du code de commerce, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [H] [X] et Madame [A] [V] [I] épouse [X], Monsieur [L] [U] [P] [M] [F] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,