TJ 93008, 19 mai 2026, RG 26/00804

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
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[Localité 1]

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N° RG 26/00804 - N° Portalis DB3S-W-B7K-44PQ

Minute : 26/00333

Monsieur [S] [W] [O]
Représentant : Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04
Madame [Z] [I] épouse [O]
Représentant : Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04

C/

Monsieur [R] [Y]
Madame [C] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mai 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [W] [O]
domicilié : chez Monsieur [L]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparant en personne, assisté de Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [Z] [I] épouse [O]
domiciliée : chez Monsieur [L]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 3]

comparant en personne

Madame [C] [K]
[Adresse 5]
[Localité 3]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 17 Avril 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 mars 2015, M. [S] [O] et Mme [Z] [I], épouse [O] ont donné à bail à M. [R] [Y] et Mme [C] [K] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 840,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 160,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [O] et Mme [Z] [I], épouse [O] ont fait signifier à M. [R] [Y] et Mme [C] [K], par exploit de commissaire de justice du 22 décembre 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 12 730,71 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 février 2026, annulant et remplaçant un acte précédemment signifié le 20 février 2026, M. [S] [O] et Mme [Z] [I], épouse [O] ont fait assigner M. [R] [Y] et Mme [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 avril 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [S] [O], comparant, assisté, et Mme [Z] [I], épouse [O], comparante, représentée, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [R] [Y] et Mme [C] [K] de l’intégralité de leurs demandes et de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [R] [Y] et Mme [C] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [R] [Y] et Mme [C] [K] ;
condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [C] [K] à payer :
la somme provisionnelle de 16 730,72 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 17 avril 2026, échéance de avril 2026 incluse ;
une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure.

Au soutien de la recevabilité de leurs prétentions, ils rappellent que leur intérêt était déjà né au jour de la signification du deuxième acte introductif d’instance, qu’en tout état de cause, il est né au jour de l’audience.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 mars 2015 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [Y] et Mme [C] [K] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [R] [Y] et Mme [C] [K], comparants, demandent au juge des contentieux de la protection de rejeter les demandes formulées à leur encontre et de condamner le bailleur à réaliser des travaux de remise en état. Ils soulignent que le logement est en mauvais état, ce qui les a conduits à cesser de payer les loyers et les charges appelés pour faire réagir le bailleur, sans effet à ce jour.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a interrogé la recevabilité de la demande tendant à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, au regard de l’absence d’intérêt à agir des demandeurs au jour de la délivrance de l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l’irrecevabilité de la demande relative à l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Il ressort de ces articles que le bailleur, qui assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, afin de faire constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire avant l’expiration du délai imparti au locataire par le commandement de payer visant la clause résolutoire pour s’exécuter, n’a pas d’intérêt à agir né et actuel, quand bien même ledit délai est expiré au jour de l’audience de plaidoirie (3ème Civ., 29 septembre 2004, n°00-16.524, 3ème Civ. 2 février 2010, n°08-21.457).

En application des articles 641 et 642 du code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l'espèce, le bail conclu le 4 mars 2015 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 22 décembre 2025 pour la somme en principal de 12 730,71 €.

Le commandement de payer a offert un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Le délai imparti aux locataires pour payer les loyers et les charges dus devait arriver à échéance le 22 février 2026, à 23h59.

Toutefois, le 22 février 2026 était un dimanche, de sorte que le délai a été prorogé jusqu’au 23 février 2026 à 23h59.

Les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire ne pouvaient donc être réunies avant le 24 février 2026 à 00 heure.

Ce faisant, au jour de la délivrance du dernier acte introductif d’instance, soit le 23 février 2026, les demandeurs n’avaient pas d’intérêt à agir né et actuel pour faire constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire dès lors que le délai imparti aux locataires pour s’exécuter n’était pas expiré.

Le fait que ce délai soit expiré au jour de l’audience de plaidoirie est inopérant.

En conséquence, la demande tendant à faire constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire est irrecevable, comme le sont l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la demande en paiement d’une somme de 16 730,72 euros

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 6, a, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé, d’une part, de remettre au locataire un logement décent, d’autre part, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 mars 2015 que M. [R] [Y] et Mme [C] [K] doivent payer un loyer d’un montant de 840,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 160,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [Y] et Mme [C] [K] restaient devoir la somme de 16 730,72 euros à la date du 17 avril 2026, terme de avril 2026 inclus.

Les locataires produisent des photographies, dont les demandeurs ne contestent pas qu’elles se rapportent au logement objet du présent litige, desquelles il ressort que :
de nombreuses taches noires sont présentes sur le revêtement d’un mur à proximité d’un ouvrant ;
des revêtements de sol, murs et plafonds sont craquelés et gondolés.

Si ces éléments établissent la présence de désordres dans le logement, ils ne remettent pas en cause, avec évidence, son habitabilité, seule condition à même de justifier la suspension du paiement des loyers et des charges par les locataires.

La contestation élevée n’est pas sérieuse.

En conséquence, ils seront condamnés à verser aux demandeurs une somme provisionnelle de 16 730,72 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 17 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement en l’absence de cause de solidarité avancée par les demandeurs.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse élevée à l’encontre de la demande reconventionnelle de travaux

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

L’article 6, a, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé, d’une part, de remettre au locataire un logement décent, d’autre part, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, les locataires produisent des photographies, dont les demandeurs ne contestent pas qu’elles se rapportent au logement objet du présent litige, desquelles il ressort que :
de nombreuses taches noires sont présentes sur le revêtement d’un mur à proximité d’un ouvrant ;
des revêtements de murs et plafonds sont craquelés et gondolés.

Ces éléments, lesquels ne sont corroborés ou précisés par aucun autre, n’établissent pas avec évidence que l’état actuel du logement exposent la santé ou la sécurité des locataires à un risque certain.
Ils ne démontrent pas, avec évidence, la violation manifeste par les bailleurs de l’obligation de délivrance d’un logement décent.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de travaux.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS