TJ 59350, 28 mai 2026, RG 25/13057

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13057 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FK7

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2026

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

[W] [T]
[L] [T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [H] [R], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [T], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me THERY Caroline, avocat au barreau de LILLE

M. [L] [T], demeurant [Adresse 3]
assisté par Me THERY Caroline, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation , par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing-privé en date du 03 août 2023, la société d’économie mixte locale (SEML) [Localité 1] Métropole Habitat (ci-après [Localité 1] Métropole Habitat), anciennement [Localité 1] Métropole Habitat Office Public de l’Habitat a donné à bail à Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T] un logement situé [Adresse 4] (porte 12 - référence UG 117877) à [Localité 1] - résidence [Etablissement 1].
Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 2 566,03 euros au titre des loyers et charges impayés en visant la clause résolutoire insérée au bail.
La situation d’impayé de loyer des époux [T] a été signifié à la caisse d’allocation familiales (CAF) le 16 juillet 2024.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2025, Lille Métropole Habitat a fait assigner Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-    Constater la résiliation de la location par suite des effets de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de deux mois après le commandement de payer, dire qu’ils sont occupants sans droit ni titre ;
-     A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
-      Ordonner l’expulsion de Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois d’un commandement de délaisser ;
-     Condamner conjointement et solidairement Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T]  au paiement de la somme de 3 486,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers et charges impayés dus au 27 octobre 2025 ;
-     Condamner conjointement et solidairement Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T]  à payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant des loyers et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux et dire que cette indemnité pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;
-     Condamner conjointement et solidairement Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T] solidairement à lui payer la somme de 152 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-     Condamner conjointement Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T]  aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation au préfet ;
-    Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;
-   Certifier le présente jugement en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du Règlement CE 805/2004 et dire que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante, de délivrer le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du présent jugement.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la résiliation du bail doit être prononcée pour manquement à une obligation essentielle du contrat et que leur expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 07 novembre 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.  
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026 à laquelle [Localité 1] Métropole Habitat est représentée par Madame [H] [R], régulièrement munie d’un pouvoir pour ce faire. Elle s’en tient aux demandes figurant à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la demande en paiement à la somme de 4 107,42 euros due au 21 janvier 2026.

Monsieur [L] [T] comparaît, assisté par son avocate. Madame [W] [P] épouse [T] est représentée par son avocate. Le couple locataire reconnaît le principe et le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire à hauteur de 121 euros par mois en plus du loyer et charges courants. Monsieur [L] [T] indique avoir procédé à un paiement important d’un total de 1 500 euros juste avant l’audience. Ils sollicitent également le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.  
Lille Métropole Habitat marque son accord avec la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire à condition que le paiement de 1 500 euros soit bien reçu par le bailleur dans les jours suivants l’audience.
La juge des contentieux de la protection sollicite donc du bailleur qu’il produise en cours de délibéré un décompte actualisé montrant si le paiement de 1 500 euros allégué par les locataires a été reçu ou pas.
A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue le 02 avril 2026. Celle-ci a été prorogée au 28 mai 2026.
Par note en délibéré du 20 février 2026, [Localité 1] Métropole Habitat justifie d’un décompte actualisé sur lequel figure le paiement de 1 500 euros évoqué à l’audience.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l’espèce, la CAF a été informée de la situation d’impayé le 16 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 06 novembre 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la préfecture est intervenue le 07 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 22 janvier 2026.
L’action en résiliation du bail est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la suspension de cette clause par l’octroi de délais de paiement consensuels
-          Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
Lille Métropole Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 556,03 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte arrêté au 20 janvier 2026 produit par [Localité 1] Métropole Habitat, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, aucun versement n’ayant été effectué par les époux [T] dans ce délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.
-          Sur les sommes dues et les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux à pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.
En l’espèce, [Localité 1] Métropole Habitat verse aux débats les pièces suivantes :
-        Le contrat de bail souscrit entre les parties en date du 03 août 2023 ;
-          Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 11 juillet 2024 ;
-          Le décompte de la créance actualisée au 20 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;
Il résulte de ces pièces que Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T] restent à devoir à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 2 807,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite du paiement de 1 500 euros intervenu le 16 février 2026 et des sommes facturées au titre du commandement de payer et de l’assignation qui seront comprises dans les dépens.
Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale (« frais OPS »), soit la somme de 91,44 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Il convient encore de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 136,04 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T] reconnaissent le principe et le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de les condamner solidairement à payer à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 2 579,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
En l’espèce, compte tenu de l’accord des parties en ce sens après vérification du paiement de 1 500 euros des locataires à la suite de l’audience, Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T] seront autorisés à s'acquitter de leur dette locative par 21 mensualités successives d'un montant de 121 euros et une 22ème soldant le reste de la dette, en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.
Ces délais de paiements suspendent la résiliation du bail conformément à l’accord des parties en ce sens.
En cas d’apurement total de la dette dans ces délais, la résiliation ne sera plus encourue et le bail reprendra son cours normal.

En revanche, à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants, à l’issue d’un délai de 15 jours après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.
Dans ce dernier cas, Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T]  ne disposeront plus de titre pour occuper les lieux et leur expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T]  devront alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusqu’à la libération effective des lieux et qui sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges, lesquels pourront être réajustés selon les modalités contractuelles de révision du loyer et si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par [Localité 1] Métropole Habitat du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [W] [P] épouse [T]  et Monsieur [L] [T] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CAF.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SEML [Localité 1] Métropole Habitat recevable ; Condamne solidairement Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T] à payer à la SEML [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 2 579,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Autorise Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T] à se libérer de cette dette en 21 mensualités de 121 euros chacune et une 22ème égale au solde de la dette ; Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois le 28 du mois suivant la signification du présent jugement ; Rappelle que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts cessent d’être dues ; En revanche, à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse pendant 15 jours : - dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;- prononce au 11 novembre 2024 la résiliation pour non-paiement des loyers et charges du contrat conclu entre les époux [T] et [Localité 1] Métropole Habitat concernant le logement situé [Adresse 4] (porte 12 - référence UG [Localité 3]) à [Localité 1] - résidence [Etablissement 1] ;- dit qu'à défaut pour Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEML [Localité 1] Métropole Habitat pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;- condamne in solidum en tant que de besoin Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T] à payer à la SEML [Localité 1] Métropole Habitat à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;- rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;- rappelle que Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4] Condamne in solidum Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ; Déboute la SEML [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Accorde à Madame [W] [P] épouse [T] et Monsieur [L] [T] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire (au profit de Me Thery) ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;