TJ 69123, 30 avr. 2026, RG 25/03172

Tribunal judiciaire de LYON
Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
3 Rue du Docteur Papillon
69100 VILLEURBANNE

EC
N° RG 25/03172 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3EVA

Minute : 26/

du : 30/04/2026

JUGEMENT

[W] [G]

C/

[B] [M]
[R] [M]
[O] [M]

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à.....................................
Grosse, copie, dossier
à.....................................
Délivré le ........................

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l'audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 30 Avril 2026, sous la présidence de FLEURDEPINE Anand, Président, assisté de GUERIDO Cédric, Greffier,

Après débats à l'audience du 02 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [G],
93 rue Lafayette - 38200 VIENNE
représenté par Me Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,

D’UNE PART,

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [B] [M], caution solidaire
126, avenue Gabriel Peri - 69120 VAULX EN VELIN
représenté par Me Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2212

Madame [R] [M], caution solidaire
126 avenue Gabriel Peri - 69120 VAULX-EN-VELIN
représentée par Me Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2212

Madame [O] [M],
700 Avenue Pierre Mendès FRANCE - 69140 RILLIEUX LA PAPE
représentée par Me Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2212

D’AUTRE PART.

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 11 mars 2023, Monsieur [W] [G] a donné à bail à Madame [O] [M] un logement à usage d’habitation sis 1 rue de Delle, 3eme étage, 69100 VILLEURBANNE, ainsi que son garage.
Par actes du même jour, Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] se sont portés caution solidaire des loyers et charges du logement.
Des échéances locatives étant restées impayées, Monsieur [W] [G] a, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, fait délivrer un commandement d’avoir à payer le montant des loyers et charges dus au 31 décembre 2024, soit la somme totale de 2.818,13 euros. Par deux actes du même jour, un commandement de payer a été délivrés aux cautions.
Par actes de commissaire de justice des 4 et 17 mars 2025, Monsieur [W] [G] a fait assigner Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins qu’il :
Constate le jeu de la clause résolutoire et, à défaut, prononce la résiliation du contrat de location ; Ordonne l’expulsion de Madame [O] [M] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamne solidairement Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] à lui payer : 4.739,79 euros au titre des loyers et charges impayés, avec actualisation à l’audience ; Une indemnité d’occupation jusqu’à parfait départ des lieux ; 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLeur condamnation in solidum aux dépens. Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 2 mars 2026.
A cette audience, Monsieur [W] [G], représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande principale en constat du jeu de la clause résolutoire et expulsion de sa locataire et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le débouté des défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, outre :
La condamnation solidaire de Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] à lui payer : 14.747,10 euros, dépôt de garantie de 850 euros déduit, au titre du solde locatif après départ arrêté au 18 novembre 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.818,13 euros à compter du 20 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ; 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Leur condamnation aux dépens ; Au soutien de ses prétentions, il précise que son ex locataire était débitrice au 23 septembre 2025 de la somme de 11.366,72 euros au titre des loyers et charges, outre 459,48 euros au titre de la régularisation de charges locatives.
Il ajoute que des dégradations locatives ont été constatées lors de l’état des lieux de sortie, lesquelles ont fait l’objet d’un devis et/ou de factures pour la somme totale de 3.600,90 euros, rappelant que lors de l’entrée de Madame [M] dans les lieux, le logement était entièrement neuf.
Sur la demande reconventionnelle de Madame [O] [M], il indique avoir réagi avec diligence dès que sa locataire l’a informée de l’humidité et des infiltrations dans l’appartement. Les expertises réalisées avaient permis de relever que l’humidité était, dans un premier temps, due au fait que la bonde de la baignoire était cassée et dévissée. Par la suite, de nouvelles recherches de fuite étaient diligentées, retrouvant un défaut d’étanchéité dans l’angle des parois faïencées de la baignoire. Les travaux ne pouvaient cependant être réalisés, faute pour la locataire de répondre au prestataire, caractérisant une faute de sa part contribuant à la persistance des désordres qu’elle dénonce. Il indique, enfin, que l’état des lieux de sortie démontre que des travaux de reprise devaient effectivement être réalisés mais qu’aucune indécence du logement n’est caractérisée.
Sur la demande en nullité du contrat de bail pour erreur sur l’adresse, Monsieur [W] [G] a rappelé que la locataire ne s’en était jamais plainte, qu’il n’en résultait aucun grief et que la différence d’adresse entre le bail et la procédure provenait du seul fait que le logement soit implanté sur un angle.
*
Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M], représentés par leur conseil, ont sollicité :
A titre principal : Le constat que le bail est entaché d’un vice tenant à la chose louée et, en conséquence, le prononcé de sa nullité, entraînant la nullité du cautionnement ; Le débouté de Monsieur [W] [G] de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire :La réduction d’au moins 80% des loyers réclamés compte tenu de l’indécence du logement ; La condamnation de Monsieur [W] [G] à payer à Madame [O] [M] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Le rejet de la demande en paiement au titre des travaux de réfection intérieure et nettoyage car non imputables à la locataire ; La compensation des sommes dues ; Le débouté de Monsieur [W] [G] de l’ensemble de ses demandes, outre sa condamnation à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Au soutien de leurs prétentions Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] ont indiqué, oralement, que le bailleur a été indemnisé par son assurance dommage ouvrage, qui n’intervient que lorsqu’un bien est impropre à sa destination et donc indécent.
Sur la nullité du bail, ils ont rappelé que l’objet d’un contrat doit être précis, condition qui ne saurait être remplie lorsqu’un contrat de bail mentionne une adresse erronée. Ils en déduisent que l’objet du contrat état indéterminé, l’engagement à titre de caution est nul. Ils ajoutent que la caution est, en toute hypothèse, nulle, faute de reproduction des mentions manuscrites obligatoires.
Ils déclarent que le logement souffrait dès l’origine de problèmes d’humidité, occasionnant un préjudice certain de jouissance, notamment du fait de l’asthme dont souffre la fille de Madame [O] [M], qui a subi trois mois d’aérosols, rendant nécessaire pour la locataire et sa fille d’aller vivre chez ses parents.
*
Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

Par note en délibéré reçue 12 mars 2026, Monsieur [W] [G] a transmis les fichiers électroniques attestant de la signature des contrats de bail et des engagements de cautions. Il a en outre répondu aux arguments soulevés oralement à l’audience par ses contradicteurs, rappelant le respect du principe du contradictoire et analysant que l’intervention de l’assurance dommage-ouvrage n’implique pas nécessairement une impropriété à destination ou une inhabitabilité du logement. Il a déclaré ne pas s’opposer, le cas échéant, à une réouverture des débats.
Par courrier en réponse du 19 mars 2026, les consorts [M] ont indiqué ne pas s’opposer à la réouverture des débats sollicitée.
Faute de demande concrète de réouverture des débats et compte tenu des échanges contradictoires survenus entre les parties, notamment en cours de délibéré, le délibéré reste maintenu au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de nullité du contrat de bailAux termes des articles 1128 et 1132 du code civil, le contrat n’est valable que si le consentement des parties n’est pas vicié par l’erreur, le dol ou la violence.
L’erreur portant sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur la chose objet du contrat est cause de nullité lorsqu’elle est déterminante.
L’article 1133 précise que l’erreur est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation, entendues comme celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément du contrat que l’adresse du logement objet du bail ait fait l’objet, par les parties, de considérations particulières l’élevant au titre de qualité essentielle du contrat.
L’erreur d’adresse n’emporte aucune conséquence sur l’emplacement choisi par la locataire pour y fixer sa résidence, pas plus que sur le logement en lui-même et les qualités intrinsèques qu’il possède et pour lesquelles elle a décidé de contracter.
En conséquence, la demande en nullité du contrat de bail et, par voie de conséquence, de nullité des actes de cautionnement pour cause de nullité du contrat de bail, sera rejetée.

Sur la demande de nullité du cautionnement faute de reproduction manuscrite des dispositions légalesEn l’espèce, il convient de constater que les acte de caution reprennent l’ensemble des prescriptions légales prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui n’impose plus, depuis le 1er janvier 2022, de reproduction manuscrite.
Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur la dette locativeLe principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte. Le principe comme le montant de cette dette locative ne sont, en toute hypothèse, pas contestés par les consorts [M], qui la reconnaissent tout en soulevant l’exception d’inexécution.
S’ils produisent pour en justifier des photographies datées du 21 octobre 2024 démontrant de légères traces d’humidité sur certaines zones précises des murs du logement, ces éléments ne sont pas de nature à justifier une inexécution telle de la part du bailleur qu’elle justifie, tel que le prévoit l’article 1219 du code civil, le refus par Madame [O] [M] de régler ses échéances locatives depuis cette date.
En conséquence, Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 11.366,72 euros au titre des loyers et charges, outre 459,48 euros au titre de la régularisation de charges locatives, soit la somme de 11.916,20 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les dégradations locativesLes articles 1103 et 1104 du Code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :
“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, sont notamment des réparations locatives:
- l’entretien courant des jardins privatifs par la taille des allées, pelouses et massifs, par l’enlèvement des mousses et autres végétaux des auvents, terrasses et marquises et dégorgement des conduites d’eaux pluviales.
- la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées sur les sections ouvrantes telles que portes et fenêtres.
- le graissage et le remplacement des petites pièces et clés égarées ou détériorées s’agissant des serrures et verrous.
- le maintien en état de propreté des murs intérieurs, plafonds et cloisons, ainsi que les menus raccords de peinture et tapisserie, le rebouchage des trous rendus assimilables par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
- l’encaustiquage, l’entretien courant, ainsi que le remplacement des quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquette et autres revêtements de sol, notamment en cas de tâches et de trous.
- le remplacement des tablettes et tasseaux de placards et réparation de leur dispositif de fermeture, fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiserie.
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets, replacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
- nettoyage des dépôts calcaire des éviers et appareils sanitaires, remplacement des tuyaux flexibles de douche.
- remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupes-circuit et fusibles, des ampoules et tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
- entretient courant et menues réparations des appareils mentionnés au contrat de location tels que les réfrigérateurs, laves-linges, laves-vaisselle, sèches linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, glaces et miroirs.
Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
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En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement était neuf lors de sa prise de possession par Madame [O] [M].
Elle reconnait par ailleurs la réalisation de trous au niveau du balcon, pour la pose d’un climatiseur qu’elle a par la suite retiré. Elle ne conteste pas à ce titre les sommes sollicitées en vue de la remise en état des lieux, soit un total de 1.142,90 euros, que les consorts [M] seront condamnés à payer.
Les consorts [M] reconnaissent en outre la perte de plusieurs clés et le coût induit par la nécessité de les remplacer. Ils seront, en conséquence, condamnés à payer la somme de 514 euros en paiement du coût du remplacement des cylindres et des clés.
Il résulte de l’état des lieux sortant que plusieurs travaux de peinture ont été rendus nécessaires du fait des dégradations subies par certain murs. Il est constant auprès de chacune des parties que ces dégradations sont en lien avec le sinistre subi par l’immeuble. S’il est mis en avant par Monsieur [W] [G] le fait que la locataire se seraient rendue coupable d’une carence dans son obligation de laisser entrer les sociétés de travaux du temps de son occupation, justifiant qu’il soit mis à sa charge la totalité du coût desdits travaux, il ne résulte d’aucune pièce que Madame [O] [M] ait fait preuve de résistance suffisamment grave pour être qualifiée d’abusive, les premières demandes n’ayant été formulées auprès d’elle que le 21 juillet 2025 et cette dernière ayant quitté les lieux le 13 août 2025.
Les frais de réfaction des murs en lien avec le sinistre seront donc conservés par le bailleur.
S’agissant enfin de la nécessité de procéder au nettoyage des lieux et de reprises, il résulte de l’état des lieux de sortie :
La présence de 5 trous rebouchés en partie haute du mur du hall d’entrée ; De nombreuses traces de rebouchage, d’enduit et noires sur les murs des toilettes ; Des traces de rebouchage sur le mur de la chambre 1 ; Une saleté résiduelle sur le sol du balcon ; Des traces de rebouchage et d’enduit sur le mur du séjour ; De nombreuses traces sur les murs de la cuisine, de la saleté sur le sol de la cuisine, des traces de graisses sur la plaque de cuisson et des traces et tâches sur le plan de travail ; Des traces de rebouchage sur un mur de la chambre 2. Ces éléments, qui ne sont pas en lien avec le sinistre des eaux, justifient la condamnation des consorts [M] à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 300,00 euros au titre des nettoyages et reprises à réaliser au départ de la locataire. Les autres reprises, en lien avec le dégât des eaux, seront conservées par le bailleur.

Sur le préjudice de jouissanceAux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…) Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation (…) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231 stipule qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les fais nécessaires au succès de sa prétention.

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En l’espèce, il ressort des divers courriels échangés entre la locataire et le gestionnaire mandaté par le bailleur, de l’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice que le logement donné à location à Madame [O] [M] a rapidement été affecté de problèmes d’humidité.
Si ces problèmes se sont avérés, dans un premier temps, réduits, tels qu’ils résultent des premières photographies adressées par cette dernière, l’apparition de champignons et moisissures est de nature à affecter la jouissance paisible de la locataire.
Il est démontré, par la production de nombreux courriels, que Madame [O] [M] a alerté son bailleur régulièrement et notamment dès la fin des premiers travaux relatifs à la bonde de la baignoire, insistant sur le fait que le problème d’humidité n’était pas réglé.
Le trouble subi, tel qu’il résulte des photographies et de son accentuation telle que décrite par Madame [O] [M] dans ses derniers courriels, justifie qu’il lui soit allouée la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice.

Sur la compensation des sommes duesCompte tenu des condamnations réciproques des parties, il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues par chacun.

Sur les autres demandesMadame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.
L’équité commande de condamner in solidum Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement et in solidum Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] à payer à Monsieur [W] [G] : 11.916,20 euros au titre de l’arriéré locatif ; 1.142,90 euros au titre de la remise en état du balcon ; 514,00 euros au titre du remplacement des cylindres et des clés ; 300,00 euros au titre des nettoyages et reprises ; 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Madame [O] [M] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues ; DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ; CONDAMNE in solidum Madame [O] [M], Monsieur [B] [M] et Madame [R] [H] épouse [M] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé à la date renseignée au chapeau, LE GREFFIER LE JUGE