TJ 13055, 1 juin 2026, RG 26/00006

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 01 Juin 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier lors de l’audience : Madame CICCARELLI , Greffier
Greffier lors du prononcé : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

N° RG 26/00006 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7JX2

Grosse délivrée le 01 Juin 2026
À
-Maître Aude VAISSIERE
-Maître Manon RIVIERE

PARTIES :

DEMANDERESSE

[Y], dont le sièege social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, représentée par la société SOMAGIM, dont le siège social est sis [Adresse 2] elle même prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

[Q], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Manon RIVIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 novembre 2022, la SAS [Y] (anciennement la SC [Y]) a donné à bail à la SARL [Q] des locaux situé [Adresse 4].

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte en date du 3 octobre 2025, la SAS [Y] a fait délivrer à la SARL [Q] un commandement de payer pour une somme de 3151,98 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 29 septembre 2025.

Par assignation du 8 janvier 2026, la SAS [Y] a fait attraire la SARL [Q], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir prononcer la résiliation du bail civil ayant commencé à courir le 15 novembre 2022 avec effet au 3 décembre 2025, ordonner l'expulsion de la SARL [Q] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’aucun délai ne puisse lui être accordé pour vider les lieux, condamner la société [Q] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 6299,97€ au titre du paiement des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, montant à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir, une indemnité d’occupation équivalente à 1053,44 € jusqu’à libération des lieux, de la somme de 629,99 € au titre de la clause pénale en application de l’article 15 du contrat liant les parties, de la somme de 910 € à valoir sur son préjudice et ce en conformité avec l’article 16 du contrat, la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens y compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2025 et les frais relatifs à la procédure d’expulsion.

Initialement fixé à l’audience du 26 janvier 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 9 mars 2026, à la demande du défendeur.

À l’audience du 9 mars 2026, la SAS [Y], par l'intermédiaire de son conseil, réitère et maintient dans les même termes ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter. Elle a toutefois actualisé sa créance, sollicitant la condamnation de la SARL [Q] à lui payer la somme de 3790,79€ au titre du paiement des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 3 mars 2026.

En défense, la SARL [Q], par l'intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de:

à titre principal,
– constater le paiement de la dette locative ;
– débouter des délais de ses demandes, fins et assignation ;

à titre subsidiaire,
– lui octroyer un délai de quatre mois à compter de l’ordonnance intervenir pour quitter les lieux;
– débouter la SAS [Y] de ses demandes de condamnation à titre provisionnel au titre de la clause pénale et au titre de l’article 16 du bail comme étant infondée ;

en tout état de cause,
– débouter la SAS [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement payer les frais relatifs à la procédure d’expulsion ;
– condamner la SAS [Y] à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Le bailleur, au titre d’un bail civil, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, acorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ces délais et cette suspension ne lui ont pas été demandés par le preneur.

En l'espèce, il apparaît que le contrat de bail signé entre les parties contient bien une clause résolutoire en son article 16 rédigée selon les termes suivants :
“Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer du montant des accessoires à leur échéance et deux mois après un commandement de payer de fructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus.”

Il n’existe pas de contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai de deux mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail dont la reproduction y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SAS [Y] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 3151,98 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 septembre 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L'expulsion de la SAS [Y] sera ordonnée.

Il ressort des pièces produites que la dette locative a été en grande partie apurée par la défenderesse.

En effet, la SARL [Q] justifie avoir effectué deux paiements de 4647,71 euros et de 1021,79 euros, respectivement en date du 16 décembre 2025 et du 8 janvier 2026, pour un montant total de 5669,50 €. Ces deux virements apparaissent dans le décompte versé aux débats par la SAS [Y] à la date du 3 mars 2026.

Elle justifie par ailleurs avoir versé la somme de 2737,35 euros par virement le 3 mars 2026, le décompte fixant à cette somme le montant de la dette de la SARL [Q] au 1er février 2026.

Pour autant, au 3 mars 2026, date du dernier virement, la SARL [Q] restait redevable de la somme de 1053,44 euros.

Si la SARL [Q] sollicite uniquement dans les motifs de ses écritures et pas dans son dispositif la suspension des effets de la clause résolutoire, elle ne demande à aucun moment au juge de lui accorder des délais de paiement, ce que ce dernier ne peut pas faire d’office.

En ce qui concerne le montant de la dette, il convient de condamner la SARL [Q] à payer à la SAS [Y] une provision de 1053,44 € au titre de l’arriéré locatif au 3 mars 2026.

Sur les délais de grâce

L'article 510 du code de procédure civile prévoit que sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l'exécution.En cas d'urgence, la même faculté appartient au juge des référés. Après signification d'un commandement ou d'un acte de saisie ou à compter de l'audience prévue par l'article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l'exécution a compétence pour accorder un délai de grâce. L'octroi du délai doit être motivé.

En l'espèce, la résolution du contrat de bail est acquise depuis le 4 décembre 2025.

La société [Q] justifie avoir conclu le contrat de sous-location avec des tiers au contrat de bail litigieux. À l’examen des contrats de sous-location versés aux débats, il apparaît qu’ils contiennent tous deux une clause de résiliation du contrat, précisant que le contrat pourra être résilié par chacune des parties à tout moment, moyennant un délai de préavis de 30 jours minimum.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à la SARL [Q] un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 4 décembre 2025, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, outre les taxes et charges, et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s'analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SARL [Q] supportera les dépens de l'instance en ce compris le cout du commandement de payer en date du 3 octobre 2025.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,