TJ 35238, 29 mai 2026, RG 26/00308

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 26/00308 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MAOW

Jugement du 29 Mai 2026
N°: 26/553

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[Z] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [H] [E], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [G] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 276,54 euros et d’une provision pour charges de 65,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 319,63 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [G] le 28 janvier 2025.

Par assignation du 19 décembre 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail au 28 mars 2025 liant M. [Z] [G] d’une part et l'établissement ARCHIPEL HABITAT d’autre part, pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], et ce du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des lieux de M. [Z] [G] et de tout occupant et biens de son chef et ce, avec au besoin, le concours de la [Localité 6] Publique, Condamner M. [Z] [G] à payer : 451,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2026.

A cette date, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [H] [E], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 février 2026, s'élève désormais à 3.327,95 euros. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses demandes, le bailleur relève que l’arriéré de loyers a commencé peu de temps après l’entrée dans les lieux et que, malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’un commandement de payer, le locataire n’a pas régularisé la situation.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 11 décembre 2023, et il contient en l’article 9 – A des conditions générales applicables, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 janvier 2025. Le délai contractuel est de deux mois, plus favorable au locataire et repris dans le commandement de payer, il sera appliqué.

D’après l'historique des versements, la somme de 319,63 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 374,23 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, il est prévu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3 D du contrat de bail, précise que le loyer est payable mensuellement, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2026, M. [Z] [G] lui devait la somme de 3.327,95 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 451,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Z] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [Z] [G] sera condamné à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,