TJ 51454, 19 mai 2026, RG 25/03717

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

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N° RG 25/03717 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FHPG

Minute 26-

Jugement du :
19 mai 2026

La présente décision est prononcée le 19 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 mars 2026

DEMANDERESSE :

Madame [V] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par la SELARL PELLETIER ASSOCIES avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSES :

Madame [J] [Y] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [Q] [O] [D] ès qualité de mandataire générale de Mme [Y] [I] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentées par Me Emma JALLOUL avocat au barreau de PARIS

Madame [Q] [O] [D] ès qualité de caution solidaire de Mme [Y] [I] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Comparant en personne, assistée de Me Emma JALLOUL avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er décembre 2023, Madame [V] [N] a consenti à Madame [J] [Y] [X] et Monsieur [S] [R] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 970 euros hors charges.
Madame [Q] [O] [D] s’est portée caution solidaire par acte du même jour.

Par courrier recommandé du 23 avril 2024, Monsieur [R] a délivré son congé à Madame [N].

Par acte du 22 juillet 2024, Madame [J] [Y] [X] a donné procuration générale à Madame [Q] [O] [D] pour la représenter et défendre ses droits et intérêts.
Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [Y] [X] le 17 mars 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1.954,79 euros.
Ce commandement a été dénoncé à Madame [Q] [O] [D] en sa qualité de caution le 24 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, dénoncé le 5 novembre 2025 par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département, Madame [N] a fait assigner à comparaître Madame [Y] [X] ainsi que Madame [O] [D] en sa qualité de mandataire générale de Madame [Y] [X] et en sa qualité de caution, devant la juridiction de céans afin de voir constater la résiliation du bail et d’obtenir, sous astreinte, l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] ainsi que la condamnation solidaire de Madame [Y] [X] et de Madame [O] [D] au paiement de diverses sommes.
L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 19 décembre 2025, a été renvoyée à celle du 20 mars 2026 àla demande du conseil de Madame [N].

A l’audience du 20 mars 2026, Madame [N], représentée par son conseil, s’est référée à ses écritures n°2 en date du 19 mars 2026 aux termes desquelles elle sollicite de voir :

DECLARER son action recevable ;CONSTATER la résiliation du bail par l’effet de l'acquisition de la clause résolutoire ;ORDONNER l’expulsion de Madame [Y] [I] ainsi que de toute personne introduite de son chef, et ce sans délai dudit logement, du logement situé [Adresse 4], avec assistance de la force publique si besoin est et assistance d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à libération effective des lieux et l'y condamnant solidairement avec Madame [T] [G],CONDAMNER solidairement Madame [Y] [X] et Madame [O] [D] au paiement de cette astreinte et SE RESERVER le pouvoir de la liquider ;FIXER l’indemnité d’occupation à hauteur de 990 euros jusqu’au 31 décembre 2025 puis à hauteur de 998 euros à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux ;CONDAMNER solidairement Madame [Y] [X] et Madame [O] [D] à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mars 2025 :- 974,79 euros au titre des loyers arriérés ;
- 97,48 euros correspondant à l’indemnité due au titre de la clause pénale ;
- 998 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux ;
- 2.000 euros au titre du préjudice moral.
ORDONNER à Madame [Y] [X], solidairement avec Madame [O] [D], la communication de l’attestation d’entretien du ballon d’eau chaude au titre de l’année 2025 et l’attestation d’assurance au titre de l’année 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et SE RESERVER le pouvoir de la liquider ;En tout état de cause,
DEBOUTER Madame [Y] [X] et Madame [O] [D] de leurs demandes ;CONDAMNER solidairement Madame [Y] [X] et Madame [O] [D] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les actes d’huissier de justice.S’agissant de la recevabilité, Madame [N] fait valoir que le bail d’habitation a été conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 réduisant le délai requis entre la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et la première audience à 6 semaines. Elle indique que l’assignation a été notifiée le 5 novembre 2025 pour une première audience le 19 décembre 2025, de sorte que son action est recevable.

A l’appui de sa demande en constat de la résiliation du bail et d’expulsion, elle soutient au visa des articles 1224, 1225 et 1343 du code civil, ainsi que de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que la clause résolutoire était acquise au 28 avril 2025 dès lors que les loyers n’ont pas été entièrement réglés dans le délai imparti par le commandement de payer, peu important que des paiements partiels soient intervenus ultérieurement. Par ailleurs, elle indique que la clause résolutoire est également acquise pour défaut d’assurance, depuis le 17 avril 2025, dès lors que celle-ci n’a pas été transmise par la locataire dans le délai imparti par le commandement de payer. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, indiquant que cette demande a été formulée tardivement, alors que le commandement de payer date de mars 2025.

Elle précise que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 974,79 euros à la date du 03 mars 2026, et indique que la dénonciation du commandement de payer à la caution emporte sa condamnation solidaire. En outre, elle fait valoir que la clause pénale est légale dans la mesure où la somme demandée ne correspond pas à des frais de relance, d’expédition de la quittance ou des frais de procédure. Enfin, elle explique subir un préjudice moral résultant de la résistance abusive de Madame [Y] [X] ainsi que des tracas causés par la présente procédure.

En réponse aux prétentions adverses, elle conteste être redevable de dommages et intérêts. S’agissant du préjudice de jouissance, elle expose que les désagréments dont fait état Madame [Y] [X] constituent des réparations locatives qui devaient être prises en charge par la locataire de sorte qu’elles ne peuvent justifier une indemnisation.
En outre, elle indique n’avoir pas été informée en amont de la nécessité d’une intervention concernant la réparation du chauffe-eau ainsi que le changement de la serrure. Elle conteste également la proportionnalité du montant de la facture de la serrure, et la réalité du dysfonctionnement des plaques de cuisson.

S’agissant du préjudice moral, elle explique que ses visites n’étaient pas à caractère intempestif mais parfaitement justifiées, et soutient que le lien de causalité entre ses agissements et les problèmes médicaux évoqués par Madame [Y] [X] n’est pas établi.

Enfin, elle sollicite le rejet de la demande de communication de pièces, indiquant que des quittances de loyer ne peuvent être sollicitées pour les mois de février et mars 2025 dans la mesure où le paiement n’a pas été intégralement acquitté et où un commandement de payer avait été délivré.

Madame [Y] [I], représentée par Madame [O] [D], agissant ès-qualités de mandataire générale de sa fille, ainsi qu'en son nom personnel, assistée de son conseil, se réfère à ses conclusions récapitulatives et en réponse déposées pour l'audience du 20 mars 2026 aux termes desquelles elle sollicite de voir :
A titre liminaire,
DECLARER irrecevable l’action de Madame [N] ;En toute hypothèse,
DEBOUTER Madame [N] de ses demandes ;CONDAMNER Madame [N] aux dépens ;CONDAMNER Madame [N] à payer à Madame [Y] [X] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire,
ACCORDER à Madame [Y] [X] des délais de paiement suspensifs sur 36 mois, la dernière mensualité soldant la dette ; A titre reconventionnel ;
CONDAMNER Madame [N] au paiement, à titre de dommages et intérêts, des sommes de :- 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- 2.500 euros au titre du préjudice moral ;
- 5.000 euros pour procédure abusive ;
ORDONNER à Madame [N] la communication de l'ensemble des quittances émises depuis la conclusion du bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et l'y condamner.En ce qui concernant la recevabilité de l'action de Madame [N], elle fait valoir au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que celle-ci est irrecevable dans la mesure où la demanderesse ne justifie pas avoir notifié copie de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience.

S’agissant de la résiliation du bail, elle expose que les loyers de mars 2025 à mars 2026 ont été réglés de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Par ailleurs, elle précise que l’attestation d’assurance pour l’année 2025 a bien été transmise à Madame [N], et qu'en toute hypothèse elle en justifie pour l’année 2024-2025 ainsi que pour l’année 2026, de sorte que la clause résolutoire ne peut être acquise sur ce fondement.

À titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement suspensifs sur 36 mois. Madame [O] [G] fait état de la situation personnelle de sa fille, Madame [Y] [I]. Elle indique qu'elle est en capacité de régler sa dette locative dès lors que son loyer est actuellement réglé par Madame [O] [D], qui perçoit des revenus suffisants pour s’en acquitter, soulignant que cette dernière a réglé l’ensemble de ses loyers à l’exception de janvier et février 2025. Elle précise que les sommes impayées, soit la somme totale de 974,79 euros, correspondent à des réparations effectuées par la locataire qui doivent être prises en charge par la propriétaire de sorte qu’elles ont été déduites de bonne foi du montant des loyers.

S’agissant des demandes en paiement, elle reconnait la dette d’arriéré locatif en son montant. Cependant, elle conteste la somme réclamée au titre de la clause pénale, faisant valoir au visa de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, que celle-ci doit être réputée non écrite. Elle expose encore que la réalité du préjudice moral allégué par Madame [N] n’est pas avérée, qu’en tout état de cause le lien de causalité n’est pas établi, et que le montant demandé est disproportionné.

Concernant la demande de communication des documents, elle estime qu’elle doit être rejetée dans la mesure où l’attestation d’assurance a été transmise et où l’exigence d’entretien annuel d’un ballon d’eau chaude ne s’applique pas aux chauffe-eaux électriques.
Par ailleurs, elle explique avoir subi un préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement du chauffe-eau, qui a occasionné une privation d’eau chaude dans l’appartement, des plaques de cuisson et de la serrure, l’ayant contrainte à engager des frais dans l’urgence, le coût des réparations devant être pris en charge par le propriétaire.

Elle indique avoir également subi un préjudice moral, consistant en la dégradation de son état de santé du fait de visites récurrentes injustifiées de la part de Madame [N], et plus généralement des difficultés rencontrées avec celle-ci, et en demande réparation.

Enfin, elle soutient que la demande de la bailleresse est abusive, justifiant l’octroi de dommages et intérêts en application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de communication des quittances, elle indique que celles-ci n’ont pas été transmises malgré la demande de la part de Madame [O] [D] en sa qualité de mandataire de Madame [Y] [X], alors qu’il incombe au bailleur, sur le fondement de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, de transmettre une quittance au locataire qui en fait la demande.
La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026,par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

S’agissant d’un délai de procédure, le délai de six semaines avant l’audience pour adresser la copie de l’assignation au représentant de l’Etat s’applique aux assignations délivrées à compter du 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 3 novembre 2025 a été dénoncée au représentant de l’Etat dans le département le 5 novembre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 19 décembre 2025, délai applicable eu égard à la date de délivrance de l’assignation.

Par conséquent la demande de Madame [N] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
Cet article oblige le locataire à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de ses obligations pour refuser le paiement des loyers échus.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

Aussi, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l'article 24 VII de cette loi énonce que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des pièces transmises que les loyers de janvier, février et mars 2025 n’ont été réglés que partiellement. A ce titre, Madame [Y] [X] produit un courrier du 2 janvier 2025 expliquant que les impayés correspondent aux sommes payées par elle au titre d’une facture de 442,20 euros de la réparation d’une fuite d’un chauffe-eau et d’une facture de 482,79 euros de changement d’une serrure. Cependant, le locataire ayant l’obligation de payer le loyer aux termes convenus, les frais éventuellement avancés par le locataire au titre de réparations effectuées dans le logement ne sont pas de nature à justifier l’absence de paiement intégral du loyer.

Le bail du 1er décembre 2023 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 17 mars 2025 visant cette clause, et dénoncé régulièrement à la caution solidaire le 24 mars 2025, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines dès lors que les loyers de janvier, février et mars 2025 visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés en leur intégralité.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2025.
Toutefois, il ressort du décompte produit aux débats que Madame [Y] [X] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.
Madame [Y] [X] perçoit 1.000 euros mensuels au titre de l’allocation aux adultes handicapées. Il est en outre précisé à l’audience que sa mère, Madame [O] [D], se charge du paiement de ses loyers, étant noté qu’il résulte du décompte que les échéances sont intégralement réglées, sans discontinuer, depuis avril 2025.
Ainsi, Madame [Y] [X] est en situation de régler sa dette locative.
En conséquence, Madame [Y] [X] se verra accorder des délais de paiement tels que précisés au dispositif, lesquels auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Madame [N] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues, étant noté que le montant de la somme réclamée n’est pas contesté par les défenderesses.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [N] et Madame [Y] [X] sera condamnée, avec Madame [O] [D] en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 974,79 euros représentant l’arriéré locatif impayé à la date du 3 mars 2026, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de manquement aux délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [Y] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail. En revanche, il n’y a pas lieu condamner solidairement Madame [O] [D] au paiement de cette indemnité en sa qualité de caution dans la mesure où le contrat de cautionnement ne prévoit pas cet engagement, mais dispose limitativement que la caution s’oblige solidairement « au paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités dues au titre de la clause pénale ainsi que de tous les intérêts, frais et accessoires s’appliquant à ces montants […] la CAUTION s’engage pour toute la durée du présent bail et de son renouvellement ou sa tacite reconduction »
Conformément aux dispositions de l'ancien article 1153-1 du code civil devenu l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur la clause pénale.

Aux termes du point 32 de sa recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000, publiée au BOCCRF du 22 juin 2000, la commission des clauses abusives, "considérant que tous les contrats comportent, la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d'occupation de 2 3 fois le loyer quotidien...) en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer; que de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur", recommande "que soient éliminées des contrats des clauses ayant pour objet ou pour effet... de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes".

Ainsi, les clauses pénales non réciproques en cas de manquement du bailleur à ses obligations sont source d'un déséquilibre au détriment des consommateurs et donc abusives de sorte qu'elles doivent être considérées comme inexistantes et non opposables aux locataires.

De même, il résulte des dispositions de l'article 4 de la loi dite ALUR du 24 mars 2014 que la clause pénale stipulée au bail doit être réputée non écrite.

Madame [N] sollicite la somme de 97,48 euros au titre de la clause pénale suivante contenue dans le bail : « En cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le LOCATAIRE devra en sus : - les frais et honoraires exposés par le [L] pour la délivrance des commandements ou la mise en recouvrement des sommes qui lui sont dues, - et une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi, par le bailleur, sans qu’une mise en demeure soit nécessaire et ce sans préjudice de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ».

Cette clause constituant une clause pénale non réciproque en cas de manquement du bailleur à ses obligations, elle doit être réputée non écrite.
En conséquence, la demande en paiement au titre de la clause pénale sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N] :

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du Code Civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [N] verse au soutien de sa demande en réparation du préjudice moral allégué une attestation en date du 13 mars 2026 de Madame [H], psychologue, qui indique l’avoir reçue à douze reprises depuis le 12 mai 2025 et avoir constaté une anxiété majeure, des troubles du sommeil et des épisodes d’hyper-réactivité émotionnelle. Elle précise que « son état psychique actuel est en nette rupture avec l’état antérieur de la patiente ».

Si cette attestation fait état d’un mal-être vécu par Madame [N], elle ne permet de caractériser ni le lien de causalité entre l’état de Madame [N] et le retard dans le paiement de Madame [Y] [X] ni la mauvaise foi de cette dernière qui ne peut résulter des seuls impayés.
Madame [N] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [Y] [X] :

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
En application de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

En l’occurrence, Madame [Y] [X] rapporte avoir subi un préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement du chauffe-eau, des plaques de cuisson et de la serrure de la porte de sa chambre, l’ayant contrainte à engager des frais qui auraient dû être pris en charge par le bailleur.

S’agissant des plaques de cuisson, le courriel envoyé par Madame [O] [D] à Madame [N] le 2 septembre 2025 atteste que la plaque de cuisson « s’est remise à fonctionner une fois le disjoncteur réenclenché ». Dès lors, la réalité du préjudice n’est pas établie.

Concernant l’intervention sur chauffe-eau, il ressort de la facture du 17 décembre 2024 que Madame [Y] [X] a fait intervenir la société RMS DEPANNAGE pour une « réparation de fuite n°2 » avec comme matériel utilisé un « groupe de sécurité sfr coudés ».
Or, il résulte des pièces produites aux débats que l’intervention a eu lieu le jour même de la découverte de la fuite de sorte qu’il n’est pas établi, comme l’allègue Madame [Y] [X], que son logement a été privé régulièrement de production d’eau chaude.
Par ailleurs, si le remplacement d’un groupe de sécurité ne peut être qualifié de menue réparation incombant au locataire, Madame [Y] [X] ne justifie pas avoir tenté de contacter Madame [N] afin de procéder aux réparations, et ne rapporte pas la preuve que, par son ampleur ou par sa nature, la fuite du chauffe-eau constituait une urgence justifiant de ne pas la contacter, de sorte que Madame [N] ne peut être tenue des frais engagés.

De la même manière, s’agissant des réparations de la serrure, Madame [Y] [X] produit une facture d’avril 2024 portant sur une ouverture de porte et une pose de serrure adressée à Madame [J] [Y] [X].
Si le remplacement d’une serrure ne relève pas des réparations locatives dans la mesure où le décret n°87-712 du 26 août 1987 met uniquement à la charge du locataire le graissage et le remplacement de petites pièces des serrures, il ressort des documents produits que Madame [N] n’a pas été informée des travaux avant le courrier du 5 février 2025. Madame [O] [D] indique dans ce même courrier « Le chien étant accidentellement enfermé à l’intérieur de la chambre, il était nécessaire d’y procéder sans attendre, ceci pour garantir la sécurité des occupants ». Ce courrier est insuffisant à démontrer le caractère urgent de la réparation.
Par conséquent, Madame [Y] [X] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral :

Madame [Y] [X] fait valoir l’existence d’un préjudice moral, consistant en la détérioration de son état de santé, résultant des visites de sa bailleresse et de la présente procédure.

Il résulte des pièces médicales produites que Madame [Y] [X] a subi une dégradation de son état de santé, ayant fait l’objet d’un arrêt de travail ainsi que d’une hospitalisation.
Ces documents ne permettent toutefois pas d’établir un lien de causalité entre son état de santé et le comportement de Madame [N] ou la présente procédure.
En ce sens, l’attestation en date du 12 décembre 2025 de Monsieur [C] [B], psychologue, qui fait état des propos de Madame [Y] [X] rapportant « des angoisses permanentes liées au comportement de cette dernière […] Madame [Y] [X] m’assure que ces symptômes découlent directement de ce grief avec sa bailleuse et non d’une autre cause interne ou externe », ne rapporte que les seules affirmations de Madame [Y] [I].

Par conséquent, Madame [Y] [X] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.
L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il a été retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et que Madame [Y] [X] devait s’acquitter de la somme de 974,79 euros au titre des loyers impayés. L’abus du droit d’agir de Madame [N] est donc exclu.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes de communication de pièces.

Sur les demandes de Madame [N] :

S’agissant de la demande de communication de l’assurance du bien au titre de l’année 2025, il est justifié de sa transmission à Madame [N], par courrier du 26 mars 2025 ainsi que dans le cadre de la présente procédure. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.
S’agissant de la demande de communication de l’attestation d’entretien du ballon d’eau chaude, il ressort du rapport de diagnostic produit portant sur le logement situé [Adresse 4] qu’il s’agit d’un chauffe-eau électrique, qui n’est donc pas soumis à une obligation légale d’entretien annuel par un professionnel, de sorte que Madame [N] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de Madame [Y] [X] :

Aux termes de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, il résulte du courrier du 26 mars 2025 que Madame [O] [D], en sa qualité de mandataire de Madame [Y] [X], a demandé à Madame [N] la transmission des quittances de loyer depuis le début du bail. Cette demande a été réitérée par l’intermédiaire de son conseil par courrier du 9 mars 2026.

Madame [N] ne justifie pas avoir communiqué les quittances hormis celles de janvier, février et mars 2026 qui ont été communiquées par l’intermédiaire de son conseil.
Par conséquent, il convient de la condamner à la délivrance des quittances correspondant aux loyers pour lesquels le paiement entier a été établi.

En revanche, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, l’opposition de Madame [N] n’étant pas établie au vu de la transmission en procédure des quittances pour janvier, février et mars 2026.

Sur les demandes accessoires.

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
Madame [Y] [X] et Madame [O] [D], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnées solidairement aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution et de l'assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Y] [X] et Madame [O] [D], parties condamnées aux dépens, seront condamnées solidairement au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [X] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,