TJ 92050, 1 juin 2026, RG 26/00159

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 JUIN 2026

N° RG 26/00159 - N° Portalis DB3R-W-B7K-3L6W

N° de minute :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

c/

S.A.R.L. EURL A.B.

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EURL A.B.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 mai 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2014, la société EFIDIS, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à la société SUPERETTE GROS ALIMENTAIRE postérieurement renommée société A.B. un local situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er novembre 2014, et moyennant un loyer annuel de 8.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exercer une activité d’épicerie – alimentation générale.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 10.021,95 euros au titre de l’arriéré locatif au 15 octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné la société A.B. devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de la société A.B. ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira de désigner et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus et condamner la société A.B. à son paiement jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés ;Condamner la société A.B. au paiement de la somme provisionnelle de 13.325 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus à janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus, Condamner la société A.B. à payer une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer.
A l'audience du 4 mai 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, actualise le montant de sa créance à 3.512,90 euros. Elle indique accepter la suspension de la clause résolutoire mais maintient à titre subsidiaire les demandes formulées dans son acte introductif d’instance.

En défense, régulièrement assignée à étude, la société A.B. n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de suspension de la clause résolutoire

La partie demanderesse formule à l’audience une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, en l’absence de la partie adverse et cette dernière n’ayant pas constitué avocat, il s’agit d’une demande nouvelle qui n’a pas pu être débattue contradictoirement. Elle sera donc déclarée irrecevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l'espèce, la soumission du bail du 11 décembre 2014 conclu entre la société A.B. et la société CDC HABITAT SOCIAL au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges visée dans le commandement de payer délivré le 30 octobre 2025 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 10.021,95 euros au titre des loyers échus dus au 15 octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société CDC HABITAT SOCIAL, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 10.021,95 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort du décompte locatif arrêté au 30 décembre 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai. Dès lors, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 30 novembre 2025 à 24 heures, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société A.B. est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 31 novembre 2025, ce qui constitue pour la société CDC HABITAT SOCIAL un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés
En l’espèce, le décompte actualisé au 27 avril 2026 fait état d’un solde de 3.512,90 euros, échéance du 2ème trimestre 2026 inclus, au vu des règlements intervenus postérieurement à l’assignation. Ce montant n’apparaissant pas sérieusement contestable, il convient de condamner la société A.B. au paiement provisionnel de la somme de 3.512,90 euros.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation 
En l’espèce, l'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir du 1er juillet 2026 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société A.B..

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il convient de condamner la société A.B. à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.500 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,