TJ 22278, 1 juin 2026, RG 25/02188

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00242
N° RG 25/02188 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F67T
Le 01 JUIN 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Monsieur DANTON lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 01 JUIN 2026 après prorogation

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Juin deux mil vingt six

ENTRE :

Madame [J] [H],
Demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par Me Sandrine GAUTIER, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [D] [K] veuve [N],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
Comparante en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 octobre 2020, Madame [J] [H] a donné en location à Madame [D] [K]-[N] un appartement de type T 1 bis, situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer initial d'un montant de 350 € par mois, outre une provision pour charges de 40 €, soit un total de 390 € mensuel.

Un commandement de payer la somme de 1 175,03 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lui a été délivré le 29 avril 2025 (acte remis à étude), en vain.

C'est dans ces conditions, que par acte du 25 septembre 2025, Madame [J] [H] a fait assigner Madame [D] [K]-[N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail et prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location à compter du 29 juin 2025,
En conséquence :
- Ordonner l’expulsion de Madame [D] [K]-[N] des lieux ainsi que de tout autre occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
- L’autoriser en tant que de besoin à faire transporter les meubles garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais de Madame [D] [K]-[N],
- Condamner Madame [D] [K]-[N] à quitter les lieux loués sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,
- Condamner Madame [D] [K]-[N] à lui payer la somme de 429,13 € par mois hors charges, en deniers et quittance, à partir du 29 juin 2025 et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux au titre de l’indemnité d’occupation,
- Condamner la même à lui payer le solde de 1 931,29 € au titre du loyer des charges impayés avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2025 et jusqu’à parfait paiement,
- Condamner la même à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [D] [K]-[N] aux entiers dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire laquelle est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

À cette date, Madame [J] [H], représentée par son conseil, substitué, maintenu l’ensemble de ses demandes initiales. Elle a indiqué s’en rapporter s’agissant des demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Madame [D] [K]-[N] a comparu.
Elle a demandé à la juridiction de débouter Madame [J] [H] de sa demande de résiliation de bail et de sa demande d’expulsion dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux. Reconventionnellement, elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un échéancier d’un montant de 100 € par mois afin de s’acquitter de l’arriéré locatif. Elle a en outre sollicité le débouté de Madame [J] [H] de sa demande en condamnation au paiement de la somme de 1500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Madame [D] [K]-[N] a indiqué qu’elle avait repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2025 et qu’elle souhaitait se maintenir dans les lieux ; que ses difficultés financières avaient été ponctuelles en 2025, du fait d’une problématique familiale ; qu’elle s’engageait à régler son loyer courant à bonne date et à apurer l’arriéré locatif, faisant valoir sa bonne foi.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.
Il en ressort que Madame [D] [K]-[N] est née en 1943.
Elle est retraitée, veuve et vit seule, sans personne à charge.
Elle perçoit des retraites d’un montant total de 1 750 €.
Elle n’a pas d’autres dettes que celle concernant son logement.
Pour le surplus, le diagnostic social a confirmé les éléments exposés à l’audience.

Le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 30 avril 2025 et l'assignation aux fins d'expulsion a été notifiée au Préfet le 26 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 29 avril 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l'acte.

Madame [D] [K]-[N] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 30 juin 2025.

Sur les loyers, charges et l'indemnité d'occupation :

À la date de l'audience, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 3 044,81 € selon le décompte du 24 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse).

En conséquence, Madame [D] [K]-[N] sera condamnée à payer à Madame [J] [H] la somme de 3 044,81 € en principal, au titre du solde des loyers, charges et indemnités d'occupation demeurés impayés jusqu'au 24 février 2026.

Par ailleurs, Madame [D] [K]-[N], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée à verser à Madame [J] [H] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 436,18 € par mois (393,18 € + 43 €), à compter du 1er mars 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire ayant été formulée par Madame [D] [K]-[N], il pourra être statué sur ladite suspension.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [D] [K]-[N] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de novembre 2025 et qu’elle a fait un versement de 100 € le 6 février 2026, en plus du loyer courant.

Il apparait, au vu de ses ressources et charges, qu’elle est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer à Madame [D] [K]-[N] un délai de paiement.

Madame [D] [K]-[N] pourra donc s’acquitter de la somme de 3 044,81 € par le versement mensuel de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, au plus tard le 15 de chaque mois, pendant 30 mois (30 x 100 € = 3 000 €), et le solde restant dû (44,81 €) à la 31ème et dernière échéance.

Si les délais de paiement accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra exigible immédiatement et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [D] [K]-[N] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et conformément au dispositif ci-dessous.
Il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur une demande d’astreinte ou une demande d’évacuation des meubles.

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [D] [K]-[N], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer et ceux de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant à l'instance et tenue aux dépens, Madame [D] [K]-[N] sera condamnée à verser à Madame [J] [H] la somme de 500 € au titre des frais exposés à l'occasion de la présente instance, non compris dans les dépens, par application des dispositions susvisées.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS