TJ 21231, 11 mai 2026, RG 25/00226

Minute n°
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG n° N° RG 25/00226 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I3BU

Mme [Y] [A]

C/

M. [G] [L]

JUGEMENT DU 11 Mai 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

Mme [Y] [A], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

requête reçue au greffe le 25 Juin 2025

DEFENDEUR :

M. [G] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparant, représenté par Me Eric RUTHER, avocat au barreau de DIJON substitué par Me Lucie RUTHER, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Dijon ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 09 Mars 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, dernier ressort , rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2026

Copies délivrées aux parties
Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
le :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 08 septembre 2024, Monsieur [G] [L] a donné en location à Madame [Y] [A] appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 650,00 €, outre 200,00 € de provisions sur charges.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé le 09 septembre 2024.

[Y] [A] oubliait de régler le premier loyer, et s'exécutait après rappel de son bailleur.

Par courrier en date du 18 octobre 2024, soit un mois et demi après avoir signé le bail, [Y] [A] informait [G] [L] de son intention de résilier le contrat de location au 24 novembre 2024.

Un état des lieux contradictoire de sortie a été réalisé le 24 novembre 2024.

Par requête enregistrée au greffe le 25 juin 2025, [Y] [A] sollicite la condamnation de [G] [L] à lui régler les sommes suivantes :

- 1 300.00 € à titre de restitution du dépôt de garantie,

- 406.66 € au titre d'un trop versé sur charge,

- 855.00 € à titre de dommages et intérêts (10 % de la somme due soit 171,00 € par mois du 22 janvier au 22 juin 2025.

L'affaire faisait l'objet d'un renvoi et était examinée au fond à l'audience du 09 mars 2026, les parties sont présentes ou représentées.

[Y] [A] explique que l'appartement était en mauvais état.
Elle précise que la sangle d'un volet a cédé quelques jours après son entrée dans les lieux et que les autres étaient vétustes.
Elle précise également que le carrelage présentait un éclat et que la porte de la douche s'est brisée car elle est sortie de ses gonds.
Elle maintient l'intégralité de ses demandes et renvoie à sa requête pour le surplus

Le représentant de [G] [L] explique que [Y] [R] est de mauvaise foi et a commis des dégradations dans le logement.
Il sollicite ainsi le rejet de l'intégralité des demandes, et à titre reconventionnel, la somme de 1.870,03€ au titre du compte entre les parties, ainsi que 1.000,00 € de dommages et intérêts outre la somme de 1.800,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement sera qualifié de Contradictoire en raison de la présence ou représentation des parties.

Sur l'absence de bonne foi de [Y] [A]

L’article 1104 du Code Civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public ».

Il ressort tout d'abord des pièces produites que [Y] [A] n'a pas réglé le premier loyer en temps et en heure obligeant [G] [L] à le lui réclamer.

Il ressort ensuite de ces mêmes pièces qu'elle a caché à son bailleur qu'elle n'occuperait son logement que pour une période très courte à savoir deux mois.

Il est évident que si [G] [L], en avait été informé, il ne lui aurait pas loué son appartement, l'obligeant à renouveler les démarches de location, pour une période aussi courte.

[Y] [A] soutient qu'elle aurait quitté le logement en raison de sa vétusté, cependant, elle n'en fait pas état dans dans sa lettre de résiliation.

De plus, elle a visité l'appartement avant de le prendre et a parfaitement pu se rendre compte de l'état de celui-ci, puisque par ailleurs, elle produit en procédure des photos illustrant ce qu'elle a pu constater lorsqu'elle a visité le logement.

En outre, [G] [L] justifie dans ses pièces que [Y] [A] a acquis une maison, son habitation actuelle, le 02 décembre 2024, [Adresse 4] à [Localité 2].

Enfin, le DPE produit en procédure, et établi le 19 mai 2022, fait apparaître un logement classé D, ce que ne pouvait ignorer [Y] [A].

Sur les dégradations commises par [Y] [A]

Il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, réalisé sur le même document, que plusieurs dégradations ont été commises.

En premier lieu, la sangle du volet roulant d'une des chambres a été cassée et il est justifié que le coût de la réparation s'est élevé à la somme de 264,00 €, dont [G] [L] demande remboursement.

Toutefois étant donné le peu de temps où elle est restée dans l'appartement, et en l'absence d'information sur l'ancienneté de cette sangle, ce coût ne saurait être mis totalement à la charge de la locataire qui n'a guère eu le temps de l'user plus qu'elle ne l'était.

Elle sera condamnée à prendre en charge une partie résiduelle de cette réparation à hauteur de 7,97 €.

En second lieu, [Y] [R] a cassé la paroi de douche en verre qui a provoqué un éclat dans le carrelage.
[G] [L] soutient que la paroi de douche était neuve ayant été achetée un an auparavant, sans toutefois en rapporter la preuve, et d'autant plus que l'état des lieux d'entrée relève du calcaire au niveau du rail et de la porte.
Toutefois, [Y] [R] reconnaît être à l'origine des dégradations puisqu'elle a écrit dans un courrier du 06 janvier 2025 « concernant le bris de glace au niveau de la douche, j'ai effectué toutes les démarches nécessaires auprès de mon assurances dans les délais afin que la totalité des travaux soient bien prise en charge ».

S'agissant du carrelage [Y] [R] soutient qu'il avait un défaut, alors que [G] [L] soutient qu'il a été abîmé lorsque la paroi de douche est tombée sur le sol.

Il ressort de ce qui précède ainsi que des photos produites que [Y] [R] a accepté de louer un appartement dont elle savait qu'il était particulièrement vétuste et y a surajouté des dégradations.
Par conséquent, chacune des parties rapporte la preuve d'une part de responsabilité de l'autre partie, et les travaux de réfection, qui ont été évalués à la somme de 2.990,00 € seront supporté par moitié par chacune d'entre elles.

Enfin [G] [L] soutient qu'au départ de Madame [Y] [A] de l'appartement la plaque de cuisson ne fonctionnait plus l'obligeant à la remplacer pour un coût de 119,00 €.
Cependant il ressort de l'état des lieux d'entrée et de sortie qu'elle était déjà en mauvais état à l'entrée d'[Y] [A], et n'a pas été testée à son départ, on ne saurait donc lui imputer de manière certaine une éventuelle mise hors service de celle-ci.

Ainsi, sur le coût total des réparations, qui s'élève à 3.373,00 €, seul la moitié des frais relatifs à la salle de bain seront supportés par [Y] [A], soit 1.495,00 €.

Sur le compte entre les parties et la demande de restitution du dépôt de garantie et du trop-versé sur charges

L’article 22 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il ressort de pièces produites, et notamment le décompte de charges et le décompte Citya que le compte entre les parties s'effectue comme suit :

Sommes dues à [Y] [A]:
Dépôt de garantie : 1 300.00 €
Solde de charges : 202.97 €
Total : 1 502.97 €

Sommes dues à [G] [L] :
Part des dégradations imputées à [Y] [A] compte tenu de la vétusté de l'appartement : 1.502,97€ (1.495,00 € + 7,97 €).

Ainsi le montant de la caution versée par [Y] [A], cumulé avec le solde de charges, venant compenser les dégradations locatives, sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie sera rejetée, ainsi que la demande au titre du trop-versé sur charges.

Sur les dommages et intérêts réclamés par [Y] [A]

[Y] [A] sollicite une somme de 885,00 € à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, il ressort de ce qui précède qu'elle a loué de mauvaise foi cet appartement et qu'elle y a commis des dégradations.

Par conséquent la demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts sollicités par [G] [L]

[G] [L] sollicite la somme de 1.000,00 € de dommages et intérêts au titre d'un préjudice financier et moral.

[G] [L] a incontestablement subi un préjudice financier et moral en raison de l'attitude de sa locataire, et il sera fait droit à sa demande de réparation à hauteur de 300,00 € au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande d'accorder une indemnité au défendeur en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour une somme de 600,00 €.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, [Y] [A], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS