TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/02547

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [R]
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me [R]

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02547 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7BHY

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Février 2025

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis - [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet HOMELAND (SAS), agissants poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

La S.C.I. RG, représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02547 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7BHY

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

La SCI RG est propriétaire des lots n°1, 6, 7, 8, 25 et 38 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Paris 19ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre simple datée du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, a mis en demeure la SCI RG de lui régler la somme de 13.306,48 au titre d'arriérés de charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité a dès lors fait assigner la SCI RG devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, en paiement des sommes de :
-20.141,02 euros de charges de copropriété, au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre incluse), avec capitalisation des intérêts ;
-3.500 euros de dommages intérêts ;
-1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI RG, citée par remise de l’acte à M. [S] [H], associé, n'a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 06 novembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2026 puis mise en délibéré au 28 mai suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02547 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7BHY

Il convient de préciser que si, aux termes de l'acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme globale au titre d'arriérés de charges et de frais, l'origine, légale ou conventionnelle, ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI RG des lots n°1, 6, 7, 8, 25 et 38 au sein de l’immeuble en cause,
* un décompte individuel de charges à compter du 1er juillet 2024 et arrêté au 13 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 19.952,02 euros,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à la SCI RG couvrant la période litigieuse,
* les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juillet 2023 et 09 septembre 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, et votant des budgets prévisionnels des années 2023 à 2025, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02547 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7BHY

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum à hauteur de la somme de 19.952,02 euros, à laquelle il convient de condamner la SCI RG.

En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l'article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l'article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.
À l'inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées, notamment :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme globale de 189 euros, correspondant à des frais de mises en demeure, lesquels sont justifiés par les pièces produites aux débats, notamment le contrat de syndic.

Il sera donc fait droit à cette demande en paiement à ce titre.

Sur la demande additionnelle indemnitaire
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02547 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7BHY

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

S’il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques pour la copropriété, notamment en termes de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

LA SCI RG succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02547 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7BHY

Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS