TJ 13055, 2 juin 2026, RG 25/06530

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 25/06530 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ROV

Copie exécutoire délivrée le 02 Juin 2026 à Maître Rémi DESBORDES
Copie certifiée conforme délivrée le 02 Juin 2026 à Maître Jean-Pierre BINON
Copie aux parties délivrée le 02 Juin 2026

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame BONNEVILLE, Greffière

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Mai 2026 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame BONNEVILLE, Greffière.

L’affaire oppose :

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [Y] [G]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [S]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [T]
né le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Rémi DESBORDES de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [P]
née le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Rémi DESBORDES de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique en date du 23 août 2021, M. [Q] [G] et Mme [X] [S] ont vendu à M. [H] [T] et Mme [I] [P] une maison sise [Adresse 3] moyennant le paiement de la somme de 265 000 euros.
Se plaignant d’infiltrations et d’humidité sur les murs de la cuisine et de la chambre située au premier étage, ils ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire.
Par ordonnance du 3 novembre 2023, M. [N] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 18 février 2024.
Selon ordonnance du 25 avril 2025 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a autorisé M. [H] [T] et Mme [I] [P] à pratiquer une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les bien et droits immobilier appartenant à M. [Q] [G] et Mme [X] [S] sis à Marseille (13013) figurant au cadastre section n°[Cadastre 1] C [Cadastre 2] et [Cadastre 1] C [Cadastre 3], lot volume 101 pour garantir une créance évaluée provisoirement à la somme de 384 268,92 euros.
Le 21 mai 2025, le dépôt d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire effectué le 19 mai 2025 a été dénoncé à M. [Q] [G] et Mme [X] [S].
Selon acte d’huissier en date du 20 juin 2025 M. [Q] [G] et Mme [X] [S] ont fait assigner M. [H] [T] et Mme [I] [P] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille.
Vu les conclusions de M. [Q] [G] et Mme [X] [S] par lesquelles ils ont demandé de
- mettre à néant l’ordonnance sur requête du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille en date du 25 avril 2025
- ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire pratiquée suivant bordereau d’inscription déposé le 19 mai 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 6]
- condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [P] à leur payer à chacun la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Vu les conclusions de M. [H] [T] et Mme [I] [P] par lesquelles ils ont demandé de
- débouter M. [Q] [G] et Mme [X] [S] de leurs demandes
- condamner M. [Q] [G] et Mme [X] [S] à leur payer la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
À l’audience du 5 mai 2026, les parties ont développé leurs écritures.
Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.
MOTIFS
Sur la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire :

En vertu de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

L'article L.512-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire, si les conditions prescrites par l'article L.511-1 ne sont pas réunies.

Il appartient au créancier de rapporter la preuve que les deux conditions cumulatives visées par l’article L511-1 sont remplies.

S’agissant de la première condition, il suffit que le créancier établisse une apparence de créance. Il n’est pas nécessaire que la créance soit liquide, certaine, exigible ; elle peut être conditionnelle ou contestée ; une créance à terme non échu peut également motiver une mesure conservatoire (Civ. 3, 19 avril 1977, Bull civ III, n° 169, Civ. 2, 12 décembre 1984, Bull. Civ. II, n°195, Civ, 3, 3 juillet 1991, n° 89-16.703, Bull. Civ; III, n° 201),

Le juge de l'exécution doit se prononcer sur le caractère vraisemblable d'un principe de créance (Civ 2ème, 13 octobre 2016 n°15-13.302).

En l’espèce, pour justifier d’un principe de créance M. [H] [T] et Mme [I] [P] produisent aux débats

- l’acte authentique de vente en date du 25 août 2021 qui stipule au paragraphe ETAT DU BIEN: le vendeur déclare : lors de l’acquisition du 26 juin 2008, il existait des problèmes d’humidité liés à l’absence de fondation et/ou de vide sanitaire. Cette humidité se trouvait entre les murs du salon et du couloir d’entrée, au niveau du mur sous l’escalier attenant et avait engendré des déollements localisés de l’enduit et l’apparition localisée de salpêtre. Ces problèmes ont depuis été traités par infiltration de produit dans les murs, le décaissement du sol du salon, la pose de drains et ballast et une isolation polystyrène sous la dalle du salon. Ces problèmes ainsi traités se sont résorbés

- une déclaration de sinistre par M. [H] [T] et Mme [I] [P] à leur assureur effectuée dès le 6 septembre 2021 de laquelle il résulte que suite à un épisode pluvieux il a été constaté dans la cuisine et dans une chambre des désodres (infiltrations d’eau)

- le rapport d’expertise amiable daté du 7 octobre 2021, expertise effectuée dans la cadre de la garantie multirisques habitation, duquel il résulte que les infiltrations sont antérieures à la date d’effet du contrat. Il est mentionné que l’ancien propriétaire avait parfaitement connaissance de la présence des écoulements d’eau et des conséquences de ceux-ci, à savoir l’apparition de dommages dans la cuisine et une chambre de la maison

- le rapport d’expertise judiciaire -qui effectivement ne lie pas le juge mais sert de support à sa décision- duquel il résulte qu’effectivement les dommages sont constitués par la présence d’humidité anormalement élevée résultant de phénomènes de remontées capillaires puisque les planchers de la maison sont édifiés à proximité immédiate d’ouvrages non étanchés (et non étanchables) en lien direct avec le terrain naturel ; qu’en outre le site est adossé au versant nord de la colline de [Localité 7] qui, de façon récurrente, collecte de manière gravitaire les eaux pluviales de la zone, chargeant ainsi d’humidité l’ensemble du terrain naturel mitoyen et sous jacent à la construction litigieuse.
Et l’expert de conclure que
- du fait même de son implantation et de sa localisation, la maison est vouée à demeurer humide et techniquement il est à ce jour totalement impossible de mettre un terme, de manière sérieuse, à l’humidité patente observée dans la villa de M. [H] [T] et Mme [I] [P]
- ces désordres préexistaient à la vente de la maison, M. [G] ayant, lors du premier accédit, concédé que dès l’achat antérieur (courant 2008) l’humidité avait été constatée et qu’il avait réalisé alors une réfection complète du dallage sur hérisson, réparations qui s’étaient avérées dans un premier temps satisfaisantes mais au bout de 5 ans l’humidité avait réinvesti le lieu d’habitation mettant ainsi en lumière le fait qu’il n’était pas possible s’assainir de manière satisfaisante et pérenne la villa ; qu’en outre, M. [G] avait réalisé, au droit du doublage disposé en partie arrière du réfrigérateur, un deuxième doublage en plaques de plâtre hydrofuges de manière à réduire les effets de l’humidité induite par les phénomènes de remontées capillaires

- une évaluation du préjudice de M. [H] [T] et Mme [I] [P] effectuée par [E] [J] et [U] [F], experts évaluateurs fonciers, à savoir
* valeur vénale sans tenir compte des désordres : 254 000 euros
* perte valeur vénale : 127 000 euros
* valeur locative sans tenir compte des désordres : 12 600 euros/an
* trouble de jouissance annuel (à réévaluer annuellement) 6 300 euros.

Il s’ensuit que M. [H] [T] et Mme [I] [P] qui entendent solliciter la résolution de la vente en raison de vices cachés rédhibitoires, justifient incontestablement d’une apparence de créance sur M. [Q] [G] et Mme [X] [S] à hauteur de 384 268,92 euros, à savoir
* 265 000 euros au titre du prix de vente de la maison
* 15 144 euros au titre des frais de notaire
* 20 475 euros au titre du préjudice de jouissance (525 euros/mois x39)
* 40 000 euros au titre du préjudice moral
* 35 351,34 euros au titre du coût du crédit
* 8 298,58 euros au titre des dépenses exposées (taxes foncières, assurance habitation, assurance emprunteur).

S’agissant de la deuxième condition, le risque pesant sur le recouvrement de la créance est souverainement apprécié par les juges du fond, de sorte qu’il est admis en droit que ce risque est évalué à partir d’un faisceau d’indices au premier rang desquels le comportement du débiteur, l’étendue et la nature de son patrimoine, les sûretés grevant déjà ses biens.

En l’espèce, c’est de façon fondée que M. [H] [T] et Mme [I] [P] soulignent le comportement des vendeurs lors de la vente de leur maison, lesquels ont manifestement volontairement trompé leurs acquéreurs en leur affirmant qu’il avait été remédié de façon définitive aux désordres constatés alors que, comme le rappelle l’expert judiciaire, la maison est vouée à demeurer humide et techniquement il est à ce jour totalement impossible d’y mettre un terme, de manière sérieuse.

En outre, le patrimoine immobilier de M. [Q] [G] et Mme [X] [S] est constitué d’un bien acquis en 2021 au prix de 279 000 euros. La valeur de ce bien ne permet donc pas de faire face au paiement de la créance alléguée par M. [H] [T] et Mme [I] [P].

Il s’ensuit donc aux termes des débats que M. [H] [T] et Mme [I] [P] démontrent parfaitement que les conditions exigées par l’article L511-2 du code des procédures civiles d’exécution sont remplies. M. [Q] [G] et Mme [X] [S] seront déboutés de leur demande de mainlevée de la mesure contestée mais également de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [Q] [G] et Mme [X] [S], succombant, supporteront les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [Q] [G] et Mme [X] [S], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à M. [H] [T] et Mme [I] [P] une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 1 800 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,