TJ 35238, 1 juin 2026, RG 25/09808

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

N° RG 25/09808 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L6AE

JUGEMENT DU :
01 Juin 2026

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CJB

C/
[A] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 01 Juin 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 01 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CJB
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par Me Nicolas MONNET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [A] [F]
[Adresse 6]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025 remis à l’étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Acigné (35690), représenté par son syndic en exercice, la Sarl C.J.B. a assigné Mme [A] [F] devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience de procédures orales du 16 mars 2026, sur le fondement des dispositions des articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1240 du code civil, aux fins :
- de la voir condamner à lui verser la somme de 5.566,61 € au titre de l’arriéré de charges impayé avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2024,
- de la voir condamner à lui payer la somme de 1.000 € au titre du préjudice subi par lui,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- de la condamner aux entiers dépens et à lui verser une indemnité de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa requête introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [F] est propriétaire du lot n°11 correspondant à un appartement et du lot n°17 correspondant à un espace de stationnement, dans l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 4], et soumis au statut de la copropriété.

Selon décompte arrêté au 29 juillet 2024, elle était débitrice de la somme de 4.361,11 €.

Plusieurs lettres de relance lui ont été adressées depuis 2023, auxquelles elle répondait qu’elle s’engageait à régler son arriéré ce qu’elle n’a jamais fait.

Le syndicat des copropriétaires lui fait délivrer par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, un commandement de payer de 1.938,20 €. Mme [F] n’a pas réglé la totalité de cette somme.

Une lettre recommandée avec avis de réception lui a été adressée le 29 juillet 2024 par le syndicat des copropriétaires, la mettant en demeure de régler la somme de 4.361,11 €.

Au mois d’octobre 2025, Mme [F] restait débitrice de la somme de 5.566,61 €.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a fait délivrer l’assignation.

A l’audience du 16 mars 2026, Mme [A] [F] n’était ni présente, ni représentée, ni excusée.

Le syndic es qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a comparu, et a déclaré s’en rapporter à son assignation, et a déposé son dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

Par ailleurs, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété de Mme [F], ainsi que les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2022 à 2025, et le contrat de syndic ayant désigné la Sarl CJB (pièce 2).

Il produit également les pièces justifiant de l’arriéré de charges (pièce 9), ainsi que les pièces justifiant des relances (pièces 7 et 8), et le procès-verbal d’assemblée générale du 6 mars 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2024.

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner Mme [A] [F] à régler la somme de 5.566,61 € majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2024 jusqu’à parfait paiement.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil est sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y pas lieu de l’ordonner.

Les manquements de Mme [A] [F] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande est fondée et il y a lieu de condamner Mme [A] [F] à lui payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] partie perdante, doit supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS