TJ 13055, 1 juin 2026, RG 25/10982

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 1er Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/10982 - N° Portalis DBW3-W-B7J-67R3

AFFAIRE : S.D.C. De l’ensemble immobilier dénommé LE SQUARE NATIONAL SIS RUE LOUBON 13003 MARSEILLE (Me Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)
C/ S.C.I. LES RESTANQUES ( défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE SQUARE NATIONAL sis RUE LOUBON, Saint Mauron 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 810 100 149 et dont le siège social est sis 95 rue Borde - 13417 MARSEILLE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. LES RESTANQUES, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 438 900 995 et dont le siège social est sis chez M. [F] [X], gérant, 24 RUE D’HOZIER - 13002 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES RESTANQUES est propriétaire des lots n° 214, 223 et 283 au sein de l'immeuble dénommé Le Square National sis rue Loubon 13003 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à ses lots.

Un commandement de payer lui a été signifié par voie de Commissaires de justice en date du 10 février 2025.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 03 avril 2025.

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Par acte d'huissier du 21 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires l'immeuble dénommé Le Square National sis rue Loubon 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, a assigné La SCI LES RESTANQUES devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la SCI LES RESTANQUES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé LE SQUARE NATIONAL sis rue Loubon 13003 Marseille :
- La somme en principal de 7 365.77 € au titre des charges de copropriété dues au 3 octobre 2025;
- La somme de 896.56 € au titre des frais nécessaires ;
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, date du commandement de payer.
CONDAMNER la SCI LES RESTANQUES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé LE SQUARE NATIONAL sis rue Loubon 13003 Marseille la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la SCI LES RESTANQUES au paiement d'une somme de 1 938 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

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Régulièrement citée à étude, la SCI LES RESTANQUES n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/10982.

La clôture de la procédure est intervenue le 09 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

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MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété des lots 214, 223 et 283
- La fiche d'immeuble
- Le commandement de payer la somme en principal de 4.735,73 euros signifié par voie de Commissaires de justice le 10 février 2025
- Le décompte de charges arrêté au 03 octobre 2025 et de frais
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 02 avril 2025 approuvant les comptes pour l'exercice 2023-2024 et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2024-2025

Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites d'un montant de 7.346,77 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments produits au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposé par aucun texte.
S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de " contentieux " du 06.02.2025 (250 euros) et du 02.04.2025 (480 euros)
- Les frais " LRAR demande intervention pour fuite " du 02.12.2024 (6,56 euros)
La SCI LES RESTANQUES reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 160 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI LES RESTANQUES à verser au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 7.346,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 03 octobre 2025, et celle de 160 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme ; le tout assorti des intérêts au taux légal à compter au 10 février 2025, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI LES RESTANQUES, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La SCI LES RESTANQUES sera donc condamnée au paiement de la somme de 1938 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS