TJ 13055, 1 juin 2026, RG 25/11616

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 01 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/11616 - N° Portalis DBW3-W-B7J-66DG

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobiier dénommé L’ADRET DES COMTES sis 58-78 ALLEES DES BUTRIS 13011 MARSEILLE (Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ M. [S] [B] et Mme [W] [C] (défaillants)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée L’ADRET DES COMTES sise 58-78 ALLEES DES BUTRIS 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS ERILIA CARRE SYNDIC, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 058 811 670 et dont le siège social est sis 72 Bis rue Perrin-Solliers - 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [S] [E], [V] [B], né le 26 septembre 1985 à Marseille (13)
et
Madame [W] [P] , [Q] [C], née le 18 avril 1985 à Aix en Provence (13), tous deux domiciliés et demeurant Résidence l’Adret des Comtes bâtiment M1, - 58-78 allées des Butris - 13011 MARSEILLE

défaillants
***

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier dénommé " L'ADRET DES COMTES " sis 58-78 allées des Butris, 13011 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [S] [E] [V] [B] et Madame [W] [P] [Q] [C] sont propriétaires au sein de cette copropriété des lots n° 140 et 329.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Un commandement de payer leur a été signifié par Commissaires de justice en date du 21 juin 2024 pour un montant au principal de 4.496,40 euros.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d'avis de réception leur ont été expédiées en date des 24 juillet 2024 et 15 avril 2025.

*
Par acte d'huissier en date du 31 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'ADRET DES COMTES " sis 58-78 allées des Butris, 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS ERILIA - CARRE SYNDIC, a assigné Monsieur [S] [E] [V] [B] et Madame [W] [P] [Q] [C] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d'application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces,

Y venir le requis s'entendre condamner solidairement et in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé " L'ADRET DES COMTES " sis 58-78 allées des Buris, 13011 MARSEILLE :
- La somme de 8.274,64 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 août 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).
Condamner solidairement et in solidum les requis au paiement d'une somme de 155,86 € au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
Condamner solidairement et in solidum les requis au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, l'attitude répétée des requis ayant aggravé la situation de ce syndicat.
Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.
Ordonner le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir vu l'urgence et le bien-fondé de la réclamation ;
Les condamner solidairement et in solidum à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l'Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
Condamner solidairement et in solidum les requis au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par le présente procédure, dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

*
Régulièrement cités à étude, Monsieur [S] [B] et Madame [W] [C] n'ont pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/11616.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n'ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire à l'égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
- Le relevé de propriété des lots 140 et 329
- La fiche d'immeuble
- Le titre de propriété de Monsieur [S] [B] et Madame [W] [C]
- Le décompte de charges arrêté au 28 août 2025 et de frais
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 31 mars 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2020-2021 et votant un budget prévisionnel pour l'exercice 2022-2023 (n+2)
- Le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale du 03 novembre 2023 votant la souscription d'un contrat d'exploitation et de maintenance d'installations thermiques impliquant notamment des travaux de changement de chaudière en 2024
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 mars 2024 approuvant les comptes de l'exercice 2022-2023 et votant un budget prévisionnel pour l'exercice 2025-2026
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 mars 2025 approuvant les comptes de l'exercice 2023-2024 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2024-2025 et 2025-2026
- Le règlement de copropriété
- Le commandement de payer du 21 juin 2024
- Le contrat de syndic
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites d'un montant de 8.274,64 euros arrêtées au 28 août 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparait liquide, certaine et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant par ailleurs imposée par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de relance des 22.03.2023 (0,93 centimes) ; 29.06.2023 (0,93 centimes) ; et du 21.03.2024 (34 euros)
- Les frais de " mise en demeure avec AR " du 21.02.2024 (24 euros)
- Les frais de " contentieux " du 18.06.2024 (72 euros)
En outre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d'une somme de 156,54 euros au titre des frais de commandement de payer libellés au 24.06.2024. Il convient toutefois d'analyser ces frais non pas comme des frais de procédure, mais comme faisant partie des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.

Il sera souligné que les défendeurs sont propriétaires indivis et que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité en pareil hypothèse.

Monsieur [S] [B] et Madame [W] [C] restent donc solidairement redevables au titre des frais nécessaire au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 180,54 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [W] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.274,64 euros au titre des charges de copropriété dues au 28 août 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2024 sur la somme de 4.496,40 euros, et à compter de l'assignation du 31 octobre 2025 pour le surplus ; ainsi que la somme de 180,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [S] [B] et Madame [W] [C] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [B] et Madame [W] [C], succombants, supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance, en ce non compris les frais de commandements de payer émis.

Il y a donc lieu d'autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS