TJ 13055, 1 juin 2026, RG 25/10363

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 01 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/10363 - N° Portalis DBW3-W-B7J-65XB

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé VILLAGE URBAIN ILOT SUD sis 3-5-7 RUE OCTAVE TEISSIER 13003 MARSEILLE (Me Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)
C/ Mme [B] [Z] épouse [P] et M. [S] [P] (défaillants)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VILLAGE URBAIN ILOT SUD sis 3-5-7 RUE OCTAVE TEISSIER 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, La Compagnie Immobiliere Perrissel et Associés, exerçant sous l’enseigne AGENCE ETOILE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 054 804 166 et dont le siège social est sis 166 Rue Jean Mermoz - 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [B] [Z] épouse [P], née le 08 octobre 1995 à Gap (05), de nationalité française,
et
Monsieur [S] [P], né le 30 octobre 1989 à Marseille (13), de nationalité française, tous deux domiciliés et demeurant Le Village Urbain, Bât 5 Appt 2343, 5 rue Octave Teissier - 13003 MARSEILLE

défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble Village Urbain Ilot Sud sis 3-5-7 rue Octave Teissier, 13003 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Madame [B] [P], née [Z] et Monsieur [S] [P] sont propriétaires du lot n°65 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leur lot.

Un commandement de payer leur a été signifié par Commissaires de Justice en date du 1er février 2021.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d'avis de réception leur ont été expédiées le 20 août 2025.

*
Par acte d'huissier en date du 09 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Village Urbain Ilot Sud sis 3 5-7 rue Octave Teissier, 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, exerçant sous l'enseigne AGENCE ETOILE, a assigné Monsieur [S] [P] et Madame [B] [Z] épouse [P] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [B] [Z] épouse [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Village Urbain Ilot Sud sis 3-5-7 rue Octave Teissier 13003 MARSEILLE :
- La somme en principal de 8 375,03 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025 ;
- La somme de 1 515,23 € au titre des frais nécessaires ;
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2021, date du commandement de payer.
CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [B] [Z] épouse [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de de l'immeuble Village Urbain Ilot Sud sis 3-5-7 rue Octave Teissier 13003 MARSEILLE la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [B] [Z] épouse [P] au paiement d'une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

*
Régulièrement cités à étude, Monsieur [S] [P] et Madame [B] [Z] épouse [P] n'ont pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/10363.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n'ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire à l'égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété du lot 65
- La fiche d'immeuble

- Le commandement de payer la somme en principal de 1.331,31 euros signifié par Commissaires de Justice le 1er février 2021
- La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception edu 20 août 2025
- Le décompte de charges arrêté au 1er octobre 2025 et de frais
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 25.02.2022 approuvant les comptes pour l'exercice 2020
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 13.10.2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 11.05.2023 approuvant les comptes de l'exercice 2022 et votant un budget prévisionnel pour l'exercice 2024
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 03.02.2025 approuvant les comptes de l'exercice 2023 et votant un budget prévisionnel pour l'exercice 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 02.06.2025 approuvant les comptes de l'exercice 2024 et votant un budget prévisionnel pour l'exercice 2026.

Conformément à l'article 1358 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, il ressort du décompte de charges fourni que le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 420,07 euros au titre d'un " Solde antérieur " imputés aux copropriétaires défaillants. Le syndicat de copropriétaires ne produit pas les pièces justificatives pour les exercices antérieurs au 1er avril 2020, de sorte qu'il est impossible de constater l'origine ou le contenu de cette somme. Dès lors, il n'y a pas lieu de retenir les charges impayées antérieurement à cette date. Il sera donc déduit la somme de 420,07 euros.

Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme restante de 7.954,96 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposés par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputables aux défendeurs, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de " remise dossier huissier " du 05.02.2021 (106,50 euros)
- Les frais " dossier remise avocat " du 22.06.2021 (106,50 euros)

- Les frais " CBT GIRAUD-GAY n°2107011 du 02/07/2021 " libellé au 31.08.2021 (120 euros) et " CBT GIRAUD-GAY N°2206067 DU 21/06/2022 " libellé au 17.07.2022 (480 euros)
- Les frais " suivi dossier avocat recouvrement " du 11.10.2022 (106 euros)
- Les frais de " gestion - suivi dossier recouvrement " du 25.07.2025 (220 euros
- Les frais " MASCARON AVOCATS - mise en demeure " du 28.08.2025 (183 euros).

Monsieur [S] [P] et Madame [B] [Z] épouse [P] restent donc redevables au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des charges de copropriété impayées, de la somme de 193,23 euros.

En l'absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires justifiant pas de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, Monsieur [S] [P] et Madame [B] [Z] épouse [P] seront donc condamnés, chacun à hauteur de sa quote-part dans l'indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.954,96 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, et celle de 193,23 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2021, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.
En l'occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile,Monsieur [S] [P] et Madame [B] [Z] épouse [P] , succombants, supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc solidairement condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS