TJ 10387, 29 mai 2026, RG 23/01661

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

DU 29 MAI 2026

Ordonnance du :
29 MAI 2026

MINUTE N°:

RG N° 23/01661 - N° Portalis DBWV-W-B7H-EVT5
NAC :30B

S.C.I. A3H IMMO

c/

S.A.S. RESIDENCE STELLA TROYES

Grosse le
à

Nous, Anne-Laure DELATTE, Juge au tribunal judiciaire de Troyes, agissant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Laura BISSON, Greffier, avons rendu une ordonnance dans une instance opposant :

S.C.I. A3H IMMO
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Anne-sophie FARINE de la SCP THEMIS TROYES, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Dov GHNASSIA de la SELARL DOV GHNASSIA AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

d’une part, et

S.A.S. RESIDENCE STELLA TROYES
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE substitué à l’audience par Maître DROUILLY et Maître Martin VALLUIS de Miguérès Moulin AARPI, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

d’autre part

* * * * * * * * * *

Les avocats des parties ont été entendus à notre audience de mise en état INCIDENTS du 17 Mars 2026.

Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue le 29 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le groupe DLBT exerce une activité de promotion immobilière, il détient l'intégralité des titres composant le capital social de diverses sociétés de promotion de droit français parmi lesquelles la SCCV FRAFOR.

La SAS RESIDENCE STELLA TROYES anciennement dénommée « RÉSIDENCE OBEO TROYES» est l'une des sociétés gestionnaires du groupe STELLA MANAGEMENT.

La SCCV FRAFOR a fait édifier des résidences de services aux seniors à Troyes en prévision de leur commercialisation auprès d'investisseurs désirant procéder à des locations de logements meublés.

La SCCV FRAFOR s'est rapprochée de la SAS RESIDENCE STELLA TROYES afin de lui confier l'exploitation de la résidence dénommée LES BERGES DE SEINE située [Adresse 3].

La résidence est organisée conformément à un état descriptif de copropriété reçu par acte authentique du 31 octobre 2013, par Maître Marie-Françoise HENRY.

La résidence comprend des parties communes générales, des parties privatives correspondant aux chambres ainsi que des parties privatives à usage commun pour les services proposés aux résidents.

Les lots privatifs de la résidence ont été vendus en l'état futur d'achèvement à différents investisseurs, parmi lesquelles la SCI A3H IMMO. Conformément à l'engagement pris par la SAS RESIDENCE STELLA TROYES à l'égard de la SCCV FRAFOR, des baux commerciaux ont été conclus entre la SAS RESIDENCE STELLA TROYES, en qualité de locataire, et les sociétés investisseurs, en qualité de bailleresse. Les baux ont été consentis pour une durée de 11 ans et 9 mois avec effet rétroactif au 1er novembre 2016.

L'engagement pris par la SAS RESIDENCE STELLA TROYES à l'égard de la SCCV FRAFOR prévoyait que les baux commerciaux devaient être conclus sous réserve de la livraison conforme des biens loués.

Au regard des retards de livraison et des non-conformités des résidences louées par la SAS RESIDENCE STELLA TROYES, un protocole d'accord est intervenu entre cette dernière et la SCCV FRAFOR en date du 12 décembre 2017. En application de ce dernier, la SCCV FRAFOR s'est engagée à indemniser le groupe STELLA MANAGEMENT et ses filiales au titre des retards de livraison et d'ameublement des résidences. La SCCV FRAFOR s'engageait irrévocablement à céder à titre gratuit et avant le 31 décembre 2018 à la SAS RESIDENCE STELLA TROYES, l'ensemble des parties à usage commun, en ce compris celle correspondant à des parties privatives numéro 102,123 et 134 selon l'état descriptif de division.

Dans la continuité de ce protocole est par acte sous-seing privé du 3 avril 2018, la SAS RESIDENCE STELLA TROYES a conclu avec la SCCV FRAFOR un contrat de mise à disposition à titre gratuit des parties privatives à usage commun. Ledit contrat instituait un droit de préférence au bénéfice de la SAS RESIDENCE STELLA TROYES dans l'hypothèse d'une vente de ces parties.

Par adjudication du 28 octobre 2021, la SCI A3H IMMO a acquis les parties privatives à usage commun de l'immeuble.

Par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 8 novembre 2018, une procédure de liquidation judiciaire a été ordonnée à l'encontre de la SCCV FRAFOR et la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [I] [C], a été désignée mandataire liquidateur. Le 25 septembre 2020, la SCCV FRAFOR a été radiée du registre du commerce des sociétés.

*

Par acte de commissaire de justice signifié à personne morale le 31 juillet 2023, la SCI A3H IMMO a fait assigner la SAS RESIDENCE STELLA TROYES devant la présente juridiction aux fins de :

Dire que la convention conclue le 3 avril 2018 entre la SCCV FRAFOR aux droits de laquelle vient la SCI A3H IMMO et la SAS RESIDENCE STELLA TROYES est une convention de prêt à usage ;

Constater que ladite convention été résiliée au 23 février 2023 par le courrier de résiliation du 23 août 2022 et moyennant un préavis raisonnable de 6 mois ;

Dire que la SAS RESIDENCE STELLA TROYES est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

En conséquence,

Ordonner l'expulsion pure et simple et immédiate de la SAS RESIDENCE STELLA TROYES des locaux qu'elle occupe au [Adresse 2], qui correspondent aux lots numéros 102,123 et 134, ainsi que de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de la SAS RESIDENCE STELLA TROYES ;

Condamner la SAS RESIDENCE STELLA TROYES à payer à la SCI A3H IMMO une indemnité d'occupation mensuelle de 2375 € hors charges à compter du 23 février 2023 jusqu'à libération effective des lieux et outre intérêts légaux ;

Condamner la SAS RESIDENCE STELLA TROYES à payer à la SCI A3H IMMO la somme de 7500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/1661.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 13 mars 2024 à la société immobilière et le 19 mars 2024 à la SCCV FRAFOR, la SAS RESIDENCE STELLA TROYES les a attraites devant la présente juridiction aux fins de :

Déclarer nulles les ventes des parties privatives à usage commun composant les lots numéros 102,123 et 134 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, prononcées par le jugement d'adjudication du 28 octobre 2021 et conclues au terme d'un acte authentique de vente ;

Rendre opposables à la SCI A3H IMMO la nullité de ladite vente ;

Remettre les parties en l'état antérieurement au jugement d'adjudication du 28 octobre 2021 ;

Constater que la SAS RESIDENCE STELLA TROYES a subi un préjudice évalué à la somme de 50 000 € à parfaire, au titre de la violation de son droit de préférence dont elle disposait au titre de la convention de mise à disposition ;

Fixer la créance de la SAS RESIDENCE STELLA TROYES au passif de la SCCV FRAFOR représentée par Me [I] [C] de la SELAFA MJA, à la somme de 50 000 € à parfaire ;

En tout état de cause,

Condamner la SCCV FRAFOR à payer à la SAS RESIDENCE STELLA TROYES la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Fixer la créance de la SAS RESIDENCE STELLA TROYES au passif de la SCCV FRAFOR représentée par la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [I] [C], à la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCCV FRAFOR aux entiers dépens.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/793.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 septembre 2024 à personne morale, Maître [I] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV FRAFOR a fait assigner la SAS RESIDENCE STELLA TROYES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Prononcer la nullité de la convention de mise à disposition à titre gratuit conclue le 3 avril 2018 contre la SCCV FRAFOR et la SAS RESIDENCE STELLA TROYES ;

Ce faisant,

Fixer l'indemnité d'occupation des parties privatives à usage commun par la SAS RESIDENCE STELLA TROYES à la somme de 2375 € par mois ;

Condamner la SAS RESIDENCE STELLA TROYES à verser la somme de 5650 € à la SCP, prise en la personne de Me [I] [C], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV FRAFOR, pour son occupation des parties privatives à usage commun, sur la période courant du 3 avril 2018 au 28 octobre 2021 ;

Par ailleurs,

Condamner la SAS RESIDENCE STELLA TROYES au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS RESIDENCE STELLA TROYES aux dépens de l'instance.
*

Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SAS RESIDENCE STELLA TROYES sollicitait du juge de la mise en état de :

Ordonner le sursis à statuer de la présente instance enrôlée sous le numéro 23/1161, et ce, dans l'attente d'une décision purgée de tout recours qui sera rendue, d'une part, dans le cadre de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Troyes enrôlée sous le numéro 24/793, et d'autre part, dans le cadre de l'instance pendante par devant le tribunal judiciaire de Paris enrôlée sous le numéro 24/13839 ;

Réserver les dépens de l'instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

Donner acte à la SAS RESIDENCE STELLA TROYES de ce qu'elle se réserve la faculté de conclure dans le cas de la présente instance.

Au terme de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 1er août 2024, la SCI A3H IMMO sollicitait du juge de la mise en état de :

Prononcer le sursis à statuer de la présente instance enrôlée sous le numéro 23/1661, et ce dans l'attente d'une décision définitive qui sera rendue dans le cadre de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Troyes enrôlée sous le numéro 24/793 ;

Réserver les frais et les dépens.

Par ordonnance d'incident du 27 mai 2025, le juge de la mise en état a :

SURSIS à statuer dans l’attente de

la décision définitive qui sera rendue dans le cadre de l'instance numéro 24/13839 pendante devant le tribunal judiciaire de Paris ;
la décision du tribunal judiciaire de Troyes dans l'affaire enregistrée sous le numéro 24/793 ;
RAPPELLE que la présente juridiction n'était pas dessaisie ;

RAPPELLE que le sursis à statuer interrompait le délai de péremption jusqu’à la date où l’événement butoir du sursis sera réalisé ;

DIT que les frais et dépens du présent incident suivraient le sort de l'instance principale ;

RENVOYE l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état silencieuse du mardi 6 janvier 2026 à 9h;

*

Le dossier a été renvoyé sur incident par décision du juge de la mise en état du 6 janvier 2026.

L’incident a été appelé à l’audience du 17 mars 2026 au terme de laquelle il a été mis en délibéré au 29 mai 2026.

Maître WEBER a adressé deux courriers les 16 et 26 mars 2026 interpellant le juge de la mise en état sur l’absence de conclusions d’incident postérieures au précédent incident.

Il a été indiqué par le magistrat que la demande de réouverture des débats serait envisagée dans le cadre du délibéré.

MOTIVATION

SUR L’ABSENCE DE SAISINE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

L’article 789 du Code de procédure civile, issu du Décret numéro 2024 – 673 du 3 juillet 2024 dispose que Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:
1o Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.
 

En l'espèce, aucune partie n’a conclu sur incident suite à la première décision.

L’orientation du dossier à une audience d’incident et la mise en délibéré sont une erreur de la part du magistrat.

Il y a lieu de renvoyer purement et simplement l’affaire en mise en état.

En l’absence d’incident il n’y a en effet pas lieu aux parties de conclure.

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PAR CES MOTIFS