TJ 22278, 28 mai 2026, RG 26/00134

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Affaire : S.A.R.L. CELD / S.C.I. [J] II, S.C.I. [J]

N° RG 26/00134 - N° Portalis DBXM-W-B7K-GCXQ

Ordonnance de référé du : 28 Mai 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ccc + Copie exécutoire
le :
à :
Rendue le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX
Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente,
Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE
S.A.R.L. CELD immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 802 145 714, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substitué par Maître Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D'UNE PART

ET

DEFENDERESSES

S.C.I. [J], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°480 506 823, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Non comparante ni représentée

SCI [F], immatriculée au RCS de SAINT-BRIEUC sous le n°453 095 481, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Non comparante ni représentée

D'AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Le 24 juin 2013, un bail commercial a été conclu entre, d’une part, la société [J] et la société SCI [J], bailleurs, et, d’autre part, la société EURL [N], preneur, pour un bâtiment à usage commercial situé [Adresse 3] à La Motte et un local technique contigu au local commercial situé [Adresse 4] à La Motte.
A la lecture du bail commercial, il apparait que le locataire déclare qu’il entend exercer dans les lieux l’activité de commerce d’alimentation, charcuterie, boucherie, libre-service, traiteur, gros et demi-gros.
Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer de 10 200 euros HT, payable mensuellement et d’avance.
Aux termes de l’article intitulé « REPARATIONS », il est stipulé que le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil, à savoir la réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs.
En revanche, toutes les autres réparations sont à la charge du locataire, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par des vices cachés, ou encore par cas fortuit ou de force majeure.
Cet article précise que ne seront pas considérées comme des réparations au sens de la présente clause la remise en état intégrale ou la réfection complète des installations ou équipements communs, dont la charge incombera en toute hypothèse au bailleur.
Il est également noté que le locataire comme le bailleur s’obligent à effectuer les réparations leur incombant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires et qu’à défaut d’exécution par l’une ou l’autre des parties des obligations de réparations lui incombant, l’autre partie pourra se faire autoriser judiciairement à les exécuter aux frais de la partie défaillante, dans les conditions fixées par le juge.
Suivant acte authentique en date du 28 décembre 2018, la société EURL [N] a cédé son fonds de commerce à la société CELD, laquelle exploite actuellement un magasin d’alimentation sous l’enseigne PROXI.
La société CELD ayant constaté de nombreuses non-conformités ainsi que des désordres, elle a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.
Par ordonnance de référé en date du 26 janvier 2023, la société CELD a obtenu la désignation en qualité d’expert judiciaire de M. [M] (RG n°22/00477).
Par ordonnance de consignation complémentaire du 9 janvier 2025, le complément de la provision à verser dans cette affaire a été fixée à 2 792 euros par la société CELD.

Par ordonnance de référé en date du 30 avril 2025, les opérations d’expertise confiées à M. [M] ont été rendues communes et opposables à la SCI [F] et à M. [K] exerçant sous l’enseigne SVS Rénovations.
Le 23 juin 2025, M. [W], commissaire de justice, a fait signifier aux sociétés SCI [J] et SCI [F] le souhait de la société CELD de renouveler le bail pour les locaux susmentionnés pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2025 moyennant une baisse du montant du loyer.
Par ordonnance de consignation complémentaire du 13 août 2025, le complément de la provision à verser dans cette affaire a été fixée à 5 241,34 euros par la société CELD.
Par ordonnance modificative de consignation complémentaire du 19 septembre 2025, l’ordonnance rendue le 13 août 2025 a été modifiée en ce sens que la consignation complémentaire devait être mise à la charge de la SCI [J] et non de la société CELD, à charge pour la SCI [J] de consigner ladite somme entre les mains du Régisseur avant le 20 octobre 2025.
En l’absence de consignation complémentaire, M. [M] a déposé son rapport en l’état.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2026, la société CELD a assigné la SCI [J] et la SCI [F] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, et a sollicité le bénéfice des mesures suivantes :
Voir condamner la SCI [J] et la SCI [J] II solidairement à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la réfection des WC, la réfection totale de la toiture du bâtiment objet du bail commercial situé [Adresse 5] ; Condamner la SCI [J] et la SCI [J] II solidairement à justifier en amont des travaux auprès de la société CELD et de son Conseil d’une attestation d’assurance décennale du professionnel qui interviendra ; Condamner la SCI [J] et la SCI [F] solidairement à régler à la société CELD 15 000 euros de provision à valoir sur le préjudice de jouissance ;Autoriser la société CELD jusqu’à la réalisation effective des travaux à consigner les loyers sur le compte CARPA du Conseil de la société CELD ;Condamner solidairement la SCI [J] et la SCI [J] II à régler à la société CELD la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement la SCI [J] et la SCI [J] II à régler à la société CELD les entiers dépens, lesquels comprendront l’ensemble des frais d’expertise judiciaire et des constats d’huissier. L’affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2026.
A cette audience, la société CELD reprend oralement les termes de ses écritures et prend connaissance du courrier adressé à la présente juridiction par M. [X] [J] le 18 avril 2026.
La SCI [J] et la SCI [J] II, bien que régulièrement convoquées, n’ont pas constitué avocat.
Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle il a été rendu.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d’exécution des travaux :
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, la requérante expose que la note de l’expert démontre une vétusté importante des WC et un état déplorable de la toiture.
La requérante fait valoir que les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble consistent en la réparation des WC et en la réfection totale de la toiture, lesquels sont, selon elle, de grosses réparations.
Elle produit aux débats un devis pour les travaux de réparations établi le 28 novembre 2025 par M. [K] exerçant sous l’enseigne SVS Rénovations pour un montant de 1 846,74 euros, précisant que cet artisan n’est pas couvert par une assurance décennale et que ce devis n’est pas sérieux au regard des désordres constatés.
La société CELD produit également au soutien de ses prétentions un procès-verbal de constat daté du 26 septembre 2024 qui relate ses griefs à l’encontre des défenderesses.

Au cas présent, il résulte de la note aux parties n°1 établie le 29 février 2024 que l’ouvrage des WC « présente une instabilité structurelle sinistrante et doit être considéré comme impropre à son utilisation, un remplacement intégral de celui-ci au même endroit ou à l’intérieur du bâtiment devra être réalisé », précisant que cette vétusté n’est pas récente et qu’elle aurait dû être signalée lors du bail de location (2013) et de la cession de commerce (2018).
En outre, l’expert a relevé un « état déplorable de la couverture relevé de malfaçons et non-conformité réglementaires en plus des défauts d’étanchéité », préconisant un remplacement complet de celle-ci.
Il résulte de ces éléments que la vétusté des WC et l’état déplorable de la couverture ne font l’objet d’aucune contestation sérieuse.
Néanmoins, s’agissant de la demande de remplacement des WC, le bail stipule que « le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du Code civil : réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs : toutes les autres réparations sont à la charge du locataire, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ». En conséquence, le fait de mettre ces travaux à la charge du bailleur fait l’objet d’une contestation sérieuse de sorte que cette demande sera rejetée.
S’agissant de la demande de réfection totale de la toiture du bâtiment, il résulte de ce qui précède que l’obligation pour les défenderesses d’exécuter les travaux ne fait l’objet d’aucune contestation possible.
Il convient néanmoins de préciser que l’expert judiciaire préconise un remplacement complet de la couverture et de l’ossature support, mais pas de la toiture.
Or, la couverture et la toiture étant des éléments bien distincts du toit, la SCI [J] et la SCI [F] seront solidairement condamnées à réaliser uniquement la réfection totale de la couverture et de l’ossature support du bâtiment objet du bail commercial situé [Adresse 5].
Il sera également fait droit à la demande tendant à condamner solidairement la SCI [J] et la SCI [F] à justifier en amont des travaux auprès de la société CELD et de son Conseil d’une attestation d’assurance décennale du professionnel qui interviendra 
En revanche, la société CELD sera déboutée de sa demande d’astreinte qui n’est pas justifiée en l’espèce.
Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance :
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Aux termes de ses conclusions, la société CELD fait valoir que la réticence du bailleur à réaliser les travaux est abusive, que la nature des désordres constatés objectivement qui font l’objet de l’expertise sont structurels et caractérisent la gravité des manquements du bailleur de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter la condamnation du bailleur à lui régler au titre de la provision pour préjudice de jouissance la somme de 15 000 euros.
Néanmoins, la requérante ne justifie aucunement que les désordres constatés au sein du local loué l’empêchent de poursuivre une exploitation normale de son magasin d’alimentation.
Dans ces conditions, la demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance formée par la société CELD fait l’objet d’une contestation sérieuse et sera rejetée.
Sur la demande de consignation des loyers :
En vertu de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Aux termes de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, pour les mêmes motifs que ceux évoqués ci-avant, la société CELD s’estime bien fondée à solliciter l’autorisation de consigner les loyers sur le compte CARPA de son Conseil jusqu’à la réalisation effective des travaux.
Néanmoins, la consignation des loyers peut être possible en cas d’inexécution suffisamment grave, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il n’est pas démontré que les désordres constatés ont empêché la société CELD de continuer à exercer au quotidien son activité.
Dans ces conditions, la société CELD ne sera pas autorisée à consigner les loyers.
Sur les mesures accessoires :
La SCI [J] et la SCI [F] seront solidairement condamnées à verser à la société CELD la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui seront supportés solidairement par la SCI [J] et la SCI [J] II, parties succombantes, lesquels comprendront l’ensemble des frais d’expertise judiciaire et des constats de commissaire de justice.
PAR CES MOTIFS
Nous, Myriam Bendaoud, Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l'exécution provisoire de droit,
DÉBOUTONS la société CELD de sa demande tendant à voir condamner solidairement la SCI [J] et la SCI [F] à réaliser la réfection des WC ;
CONDAMNONS solidairement la SCI [J] et la SCI [F] à réaliser la réfection totale de la couverture et de l’ossature support du bâtiment objet du bail commercial situé [Adresse 5] ;
CONDAMNONS solidairement la SCI [J] et la SCI [J] II à justifier en amont des travaux auprès de la société CELD et de son Conseil d’une attestation d’assurance décennale du professionnel qui interviendra ;
DÉBOUTONS la société CELD de sa demande d’astreinte ;
DÉBOUTONS la société CELD de sa demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance ;
DÉBOUTONS la société CELD de sa demande tendant à être autorisée à consigner les loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux ;
CONDAMNONS solidairement la SCI [J] et la SCI [J] II à verser à la société CELD la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement la SCI [J] et la SCI [J] II, parties succombantes, aux dépens lesquels comprendront l’ensemble des frais d’expertise judiciaire et des constats de commissaire de justice ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.
Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 28 mai 2026.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS