TJ 62160, 15 mai 2026, RG 25/00671

Tribunal Judiciaire
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

Minute :

N° RG 25/00671 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GHX

JUGEMENT DU : 15 Mai 2026

[A] [R]
[H] [T]

C/

[N] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Mai 2026

Jugement rendu le 15 Mai 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [A] [R]
né le 05 Mai 1964, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE substitué par Me Justine CHOCHOY, avocat au barreau de LILLE

Mme [H] [T]
née le 13 Septembre 1971, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Justine CHOCHOY, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [E]
née le 12 Avril 1985, demeurant [Adresse 4]
Comparante

DÉBATS : 12 Mars 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00671 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GHX et plaidée à l'audience publique du 12 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 15 Mai 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2014, M. [A] [R] et Mme [H] [T] ont donné à bail à compter du 1er janvier 2015 à Mme [N] [E] et à M. [K] [F] un logement avec jardin situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 900,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 mai 2025, M. [A] [R] et Mme [H] [T] ont fait citer Mme [N] [E] devant le juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer lui demandant, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, de la condamner :
- au paiement de la somme de 3519,40 euros avec intérêts judiciaires à compter du 13 septembre 2024 ;
- au paiement de la somme de 1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- en tous les frais et dépens.

Ils exposent qu’à la suite à la séparation du couple locataire M. [K] [F] a quitté le logement le 1er novembre 2023, et que, depuis lors, Mme [N] [E] occupait seule le logement dont elle donna congé avec un préavis réduit d’un mois le 18 avril 2024 ; Qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement faisant état d’un logement globalement non nettoyé, d’un jardin qui n’a pas été entretenu et de nombreux encombrants laissés sur place ; Qu’ils ont fait réaliser des devis pour la remise en état des lieux de telle sorte que le décompte de sortie en date du 13 novembre 2024, après réintégration du dépôt de garantie, fait apparaître un solde débiteur de 3519,40 euros dont ils n’ont pu obtenir le règlement malgré une lettre de mise en demeure en date du 13 septembre 2024 et l’organisation d’une tentative de conciliation qui s’est soldée par un constat d’échec faute pour la défenderesse d’avoir répondu à l’invitation du conciliateur.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 04 septembre 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 12 mars 2026 où elle a été retenue.

M. [A] [R] et Mme [H] [T], représentés par leur conseil se référant oralement à leurs écritures récapitulatives, maintiennent les termes de leur assignation et sollicitent que Mme [N] [E] soit débouté de ses propres demandes.

Répondant aux observations adverses, ils font valoir que s’ils n’ont pas retrouvé l’état des lieux d’entrée, les locataires ne se sont plaints d’aucun désordre ce qui présume que le logement a été donné à bail dans un bon état de telle sorte qu’ils doivent le rendre tel, sauf la preuve du contraire, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil ; Que Mme [N] [E] ne rapporte pas cette preuve par les pièces qu’elle produit qui datent de plus de deux ans après l’entrée dans les lieux, d’autant que le débat est limité au défaut d’entretien du jardin, l’évacuation des encombrants laissés sur place et le nettoyage des sols et fenêtres du logement.

Que par ailleurs ils ont toujours réagi avec célérité pour solutionner les problèmes pendant la durée du bail dès qu’ils en ont eu connaissance, que ce soit pour la chute d’un arbre en 2016, la détérioration d’un balcon, le changement d’un adoucisseur, un dégâts des eaux en toiture ou l’inondation de la buanderie, de telle sorte que Mme [N] [E] ne peut raisonnablement affirmer avoir subi un préjudice de jouissance qui justifierait aujourd’hui l’allocation de dommages et intérêts.

Qu’enfin ils ne peuvent être condamnés à rembourser le dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter du 31 mai 2024, date à laquelle Mme [N] [E] a quitté les lieux, celui-ci ne pouvant intervenir qu’à la condition que la locataire restitue le logement dans le même état que lorsqu’il a été donné à bail, ce qui n’est pas le cas, au regard des dégradations locatives, comme le reconnaît elle-même l’intéressée dans ses conclusions.

Mme [N] [E], comparante, se référant oralement à ses conclusions additionnelles, demande au tribunal de :
- juger que la présomption de bon état est détruite ;
- débouter en conséquence les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner les bailleurs à restituer le dépôt de garantie avec intérêts au taux légal ;
- condamner M. [R] au versement de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;
- condamner M. [R] au versement de la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens ;
- à défaut juger que les dégradations locatives ne sont pas imputables aux locataires et ne sont pas prouvées par les bailleurs ;
- à titre subsidiaire, réduire à plus juste proportion les sommes réclamées et débouter M. [R] de sa demande d’article 700 ;
- en tout état de cause, apprécier avec justesse les éléments du dossier et constater sa bonne foi.
Mme [N] [E] expose qu’elle garde en mémoire les observations contenues dans l’état des lieux d’entrée réalisé par un agent de la société Sogecim, dont l’absence de production lui fait cruellement défaut, car il faisait mention des désordres dont une grande partie lui sont aujourd’hui reprochés et qu’elle conteste en conséquence ; Que par ailleurs elle s’est plainte dès le week end de son arrivée dans le logement de désagréments qui se sont aggravés dans le temps et dont elle a fait part, par téléphone ; Qu’elle reconnaît cependant avoir laissé quelques encombrants et ne pas avoir eu le temps de balayer devant l’entrée et le garage et quelques défauts sur les murs de la maison (coups de crayon) mais précise avoir toujours entretenu le jardin lequel supposait un entretien quotidien au moment de son déménagement au mois de mai.

Que par ailleurs les sommes qui lui sont réclamées sont abusives d’autant qu’à défaut pour le bailleur de produire un constat d’état des lieux d’entrée la présomption de bon état du logement ne peut être invoquée par celle des parties qui en a fait obstacle et que, selon une jurisprudence constante il appartient au bailleur de prouver l’existence et l’imputabilité des dégradations ; Qu’en l’espèce elle démontre par l’ensemble des courriels et des photographies dont elle dispose que le logement ne lui a pas été loué en bon état et que des cas de force majeure et de vétusté de la maison l’ont empêchée d’entretenir paisiblement le bien.

Mme [N] [E] considère en conséquence qu’elle n’a pas à supporter la remise à neuf d’un logement et d’un jardin lesquels lui ont été loués dans un état d’usage, voire dans un mauvais état et demande en conséquence le remboursement de son dépôt de garantie et la condamnation de l’un des bailleurs à l’indemniser de son préjudice moral.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 14 mai 2025 et prorogé au 15 mai suivant la première date étant un jour férié.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article Prévisualiser : Code des procédures civiles d'exécution - art. L125-1 (V)L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l’espèce M. [A] [R] et Mme [H] [T] justifient avoir saisi le conciliateur de justice préalablement à l’engagement de leur procédure judiciaire, lequel leur en a délivré constat le 13 janvier 2025.

En conséquence les demandes introduites par les bailleurs par acte de commissaire de justice signifié le 02 mai 2025 sont recevables et seront jugées comme telles.

Sur la demande principale en paiement de la somme de 3519,40 euros :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et 1732 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire laquelle peut notamment être faite par témoins puisqu’elle porte sur un état de chose matériel et non sur un fait juridique.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

De manière pratique les dégradations seront établies par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes exonératoires précitées.

Par ailleurs la production de devis par le bailleur est suffisante pour justifier du cout des travaux de remise en état des lieux loués.

En outre, il résulte de l’article 4 du décret n°2016-382 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale que la vétusté s’entend de “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.”

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de leur demande en paiement les bailleurs, qui précisent ne pas avoir gardé trace de l’état des lieux d’entrée, produisent le constat d’état des lieux sortant, dressé contradictoirement le 31 mai 2024, particulièrement détaillé et accompagné de photographies, duquel il résulte que le logement a été rendu selon les pièces et les éléments d’équipements soit en bon état, soit à l’état d’usage, soit en mauvais état.

Ils produisent également deux devis :
- l’un portant sur des travaux de jardinage ponctuel avec évacuation des déchets pour un montant TTC de 3842,40 euros ;
- l’autre portant sur des frais de débarras de la maison et transport en déchetterie pour un montant de 685,00 euros TTC.

Il en résulte que les bailleurs ont strictement limité leur réclamation à des travaux ponctuels dans le jardin de la propriété donné à bail et au débarrassement des encombrants laissés sur place.

Ainsi la seule question qui se pose au tribunal est de déterminer, d’une part si au moment de l’entrée dans les lieux le jardin était dans un bon état d’entretien et si le logement était nettoyé et libre de tous encombrants et, d’autre part si le tout a été restitué en bon état d’entretien. Les autres considérations des parties relatives au logement en lui-même, aux désordres ayant pu l’affecter et à ses conditions d’occupation, à les supposer établies, sont sans incidences sur la solution du litige.

Dès lors, s’agissant du jardin, à défaut de production d’un constat d’état des lieux d’entrée, les preneurs sont réputés l’avoir reçu en bon état d’entretien à la date du 21 novembre 2014, sauf preuve contraire rapportée par ces derniers qui en ont la charge.

En l’état des pièces produites par la défenderesse cette preuve n’est pas rapportée et ne peut l’être par le seul souvenir de Mme [N] [E] selon lequel il était noté dans le constat d’entrée (non produit) que le jardin était à entretenir, ce qui ne signifie pas qu’il ne l’était pas mais qu’il devait continuer à l’être.

Par ailleurs la preuve du défaut d’entretien du jardin et de son état lors de sa restitution, au-delà des menus travaux constants à réaliser au printemps, résulte de la nature des travaux détaillés dans le devis de restauration de celui-ci, à savoir : « tailler les deux haies dans l’allée face intérieure et plateau jusqu’à la barrière du voisin, enlever ronce et liseron au pied, tailler bosquet à droite avec le prunus, enlever la branche morte du sapin devant la terrasse, débroussailler roncier sur la gauche pour revenir au grillage, tailler plateau des arbres à hauteur d’homme, enlever les tas de branches mortes, au fond près du cabanon débroussailler roncier, supprimer arbres morts, tailler bosquet de manière à revenir à environ 1m50 du grillage, tailler rosier et arbustes devant la terrasse, sur le devant de la maison tailler éléagnus sur les trois faces, débroussailler roncier jusqu’au grillage de l’ancien potager, rentrer dans l’ancien potager débroussailler roncier et supprimer jeune pousse d’arbre, devant la maison et autour débroussailler les massifs les redéfinir et les désherber, tailler les arbustes, tondre évacuer les déchets taille et roncier, ne laisser que les déchets de tonte sur la zone définie par le client ».

La nature de ces travaux à réaliser en mai 2024 témoignent du seul défaut d’entretien du jardin donné à bail depuis plus de dix ans et non de la seule évolution de la végétation printanière.

En conséquence la demande en paiement des frais de remise en état du jardin pour la somme de 3842,40 euros est accueillie.

S’agissant des frais de débarras du logement, le devis produit par les bailleurs, d’un montant de 685,00 euros, concerne le débarras de la maison avec jardin et le balayage et lavage des sols outre le nettoyage des vitres.

Mme [N] [E] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’elle ait pris possession d’un logement, à l’entrée du bail, sale et encombré. Par contre il résulte du constat d’état des lieux de sortie que dans le logement l’entrée n’est pas nettoyée, dans la salle de bain la baignoire et le bac de douche ne sont pas nettoyés, dans le Wc le lave main n’est pas nettoyé, dans le séjour les équipements électriques et la cheminée ne sont pas nettoyés, dans la cuisine les équipements électriques, l’évier, le meuble sous évier, la VMC, le four et la hotte aspirante ne sont pas nettoyés, dans la cave l’escalier, l’éclairage mural, le cumulus et l’adoucisseur d’eau ne sont pas nettoyés tandis que divers meubles et éléments pour environ 2m3 sont à débarrasser, dans le jardin des accessoires et des jeux sont également à débarrasser.

Il en résulte que la locataire a restitué le logement dans un état de saleté important et encombré de matériaux et divers jeux rendant nécessaire sont nettoyage et qu’il soit débarrassé des encombrants.

Le devis produit à ce titre par les demandeurs, pour un montant qui apparait particulièrement raisonnable est en conséquence validé.

M. [A] [R] et Mme [H] [T] sont ainsi bien fondés à obtenir le paiement des sommes de 3842,40 euros + 685,00 euros = 4527,40 euros au titre des réparations locatives.

Par ailleurs il résulte du relevé de compte produit par les bailleurs au soutien de leur demande en paiement, pour la période du 1er janvier 2021 au 13 novembre 2024 qu’à la somme précitée a été ajoutée celle de 92,00 euros au titre de la taxe des ordures ménagère 2024 et déduite celle de 200,00 euros en annulation de retenues locatives.

Le compte entre les parties s’établi dès lors de la manière suivante :
- réparations locatives : 4527,40 euros
- taxe d’ordures ménagères 2024 : 92,00 euros
- dont à déduire . l’annulation de retenues locatives : - 200,00 euros
. le dépôt de garantie : - 900,00 euros
TOTAL 3519,40 euros

En conséquence Mme [N] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 3519,40 euros.

Enfin, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce les demandeurs justifient avoir adressé une mise en demeure à Mme [N] [E], de payer le solde dû à la suite de son départ du logement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, datée du 13 septembre 2024, présentée les 16 et 17 septembre suivant par les services postaux.

En conséquence la somme de 3519,40 euros portera intérêts légaux à compter du 17 septembre 2024.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. (…)

En l’espèce le dépôt de garantie de 900,00 euros versé par les preneurs lors de leur entrée dans les lieux ne pouvaient leur être restitué lors de la sortie du dernier d’entre eux en raison de la somme dont le locataire sortant restait devoir à cette date. Par contre il a été déduit du solde du compte locatif réclamé par le bailleur.

En conséquence la demande de restitution du dépôt de garantie est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1000,00 euros :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Encore l’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, par sa négligence ou par son imprudence.

La mise en jeu de la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre celle-ci et celui-là.

Enfin le tribunal rappelle les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile précité selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce pour réclamer la somme de 1000,00 euros en réparation de son préjudice moral, Mme [N] [E] estime avoir subi un tel préjudice justifiant des dommages et intérêts, en raison du climat de tension ayant altéré significativement son bien être par une détresse psychologique et un stress constant. Elle précise notamment que la gestion de la maison a été source de conflit avec son ex-mari et l’une des raisons de leur séparation et que la présente procédure lui demande beaucoup d’énergie et lui cause un stress non négligeable.

Le tribunal relève en premier lieu que cette demande indemnitaire est dirigée à l’encontre d’un seul bailleur, sur les deux concernés, à savoir M. [A] [R] sans cependant que son comportement personnel soit directement mis en cause.
Il résulte par ailleurs de l’échange des courriers électroniques produits par la locataire au soutien de sa demande que cette dernière était essentiellement en contact avec la société Foncia à qui les bailleurs ont confiés la gestion locative de leur bien.

D’autre part Mme [N] [E] ne rapporte pas la preuve d’un comportement fautif de M. [A] [R] ayant pu être à l’origine des difficultés conjugales rencontrées par les preneurs au sujet d’une grande maison avec jardin lesquels supposent qu’il lui soit consacré du temps et de l’argent.

Enfin la locataire ne produit aucune pièce, notamment de nature médicale ou de soins, pouvant justifier de la réalité de la détresse psychologique ou du stress qu’elle allègue.

En conséquence à défaut pour Mme [N] [E] de rapporter la preuve qui lui incombe d’une faute de M. [A] [R], et de son préjudice, sa demande en paiement de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que Mme [N] [E], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce Mme [N] [E] n’a pas cru devoir se préoccuper de prendre connaissance de la lettre de mise en demeure qui lui était adressée, ni davantage répondre à la convocation du conciliateur de justice, faisant ainsi exposer des frais irrépétibles aux demandeurs, hors de proportion avec l’intérêt du litige.

En conséquence Mme [N] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 1200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,