TJ 54395, 2 juin 2026, RG 25/00226

DU : 02 Juin 2026
RG : N° RG 25/00226 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JPMK
AFFAIRE : S.A.S. AXIS PROMOTION C/ Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 18-20 rue du Pont Mouja à NANCY est représenté par son syndic la Société HOMNIS GESTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE
du deux Juin deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente
GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. AXIS PROMOTION,
dont le siège social est sis 28 place SAINT-THIEBAUT - 57000 METZ
représentée par Me Samuel ADAM, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

DEFENDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 18-20 rue du Pont Mouja à NANCY
représenté par son syndic la Société HOMNIS GESTION dont le siège social est situé 33 rue des Carmes à 54000 NANCY, dont le siège social est sis 33 rue des Carmes - 54000 NANCY
représentée par Me Michèle SCHAEFER, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 21

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril prorogé au 02 Juin 2026.

Et ce jour, deux Juin deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du Pont-Mouja, représenté par son syndic, la société HOMNIS GESTION, est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 18-20 rue du Pont-Mouja à Nancy (54000). Cet ensemble immobilier est constitué au rez-de-chaussée de locaux à usage commercial et dans les étages de locaux d’habitation. Il comprend en outre une cour dite de l’Enfer et un passage allant de la rue du Pont-Mouja vers la cour qui est commune et accessible à tous les copropriétaires qui l’entourent.

La société AXIS PROMOTION est propriétaire de lots situés au rez-de-chaussée, au premier et au deuxième étage de l’immeuble situé 47 rue Saint-Dizier, cet immeuble donnant accès à la cour de l’Enfer. Le lot situé au rez-de-chaussée est loué tandis que ceux situés au premier et deuxième étages sont libres de tout occupant. Au rez-de-chaussée de cet immeuble se trouve un ascenseur qui n’est pas adapté à l’usage des personnes à mobilité réduite (PMR).

Ayant pour projet d’édifier un ascenseur dans la cour de l’Enfer permettant ainsi de faire disposer à ses futurs locataires d’un accès PMR, la société AXIS PROMOTION entend se prévaloir d’une servitude de passage vers la cour de l’Enfer.

Prétendant que ce passage est obstrué par un portail métallique en limite de trottoir sur la rue du Pont-Mouja, la société AXIS PROMOTION a, par acte du 24 avril 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 18-20 rue du Pont Mouja à Nancy, représenté par son syndic en exercice, la société HOMNIS GESTION (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé, auquel elle demande, aux termes de ses dernières conclusions, de :
- La dire et juger recevable en son action et bien fondée en ses demandes ;
- Ordonner au syndicat des copropriétaires d’avoir à :
- Libérer, en tout temps, l’accès à l’assiette de la servitude de passage (entrée par la rue du Pont-Mouja jusqu’à cour commune dite « de l’Enfer ») ;
- Procéder à l’enlèvement de l’estrade en bois posée à l’entrée du magasin exploité sous l’enseigne « Tout Kin Africa » ;
- Assortir chacune de ces injonctions d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, quinze jours passés la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’à lui régler une indemnité de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Dire et juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en chacune de ses demandes ;
- L’en débouter.

Sur la servitude de passage, la société demanderesse prétend bénéficier d’une servitude conventionnelle de passage perpétuelle et non exclusive dédiée à l’usage des piétons qui, d’après elle, est obstruée par la pose illicite d’un portail métallique situé en limite du trottoir sur la rue du Pont-Mouja cadenassé chaque soir par les commerçants du passage. Or, selon elle, la convention ayant mis en place la servitude n’autorise pas le fonds servant à en limiter l’accès dans le temps, ni à édifier des ouvrages entravant le passage de certains usagers.

Sur l’extinction de la servitude pour non-usage trentenaire soulevée en défense, la société demanderesse répond qu’elle ne peut lui être opposée dès lors que l’impossibilité est due au fait illicite du fonds servant. Pour valoir, précise-t-elle, ce moyen devrait être invoqué au contradictoire de tous les créanciers de la servitude, celle-ci ayant été constituée au profit de plusieurs indivisément. Elle estime que l’usage de la servitude est, sur la période trentenaire, établie dès lors que ses locaux du rez-de-chaussée loués à la société NORMAL, comme ceux de ses voisins loués à [N] et SEPHORA, disposent d’une sortie de secours débouchant sur la cour de l’Enfer, permettant, d’une part, une évacuation du public et, d’autre part, un acheminement des secours par l’emprunt de la servitude de passage, ces accès devant être en tout temps libre.

Sur l’estrade en bois, la société demanderesse expose que la rampe d’accès précaire posée par le syndicat défendeur est constitutive d’un obstacle. Or, selon elle, l’assiette de la servitude doit être, sur toute ses longueur et largeur, accessible aux personnes à mobilité réduite.

En défense, le syndicat des copropriétaires demande de :
- Constater que les demandes formées par la société demanderesse se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;
- En conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes ;
- La condamner à verser au défendeur la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens incluant le coût du procès-verbal de constat établi par la société OBJECTIF DROIT, commissaire de justice à Nancy, le 9 janvier 2026, soit la somme de 240 euros.

Sur la servitude de passage, le syndicat des copropriétaires oppose que la servitude n’est plus active depuis 1993, date à laquelle elle indique avoir fait installer un portail en limite du trottoir de la rue du Pont-Mouja pour assurer la tranquillité et la sécurité de ses résidents.

Sur l’estrade en bois, le syndicat des copropriétaires répond que cette rampe d’accès est une obligation légale pour l’accès des personnes à mobilité réduite qui n’obstrue pas le passage.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande tendant à libérer l’accès à la servitude de passage sous astreinte

Il résulte des règlements de copropriété des 11 et 21 mai 1982 et plan versés aux débats (pièces n° 1 à 3 de la société demanderesse) que le fonds appartenant au défendeur supporte une servitude conventionnelle de passage pour piétons depuis la cour de l’Enfer jusqu’à la rue du Pont-Mouja qui a été constituée au profit du fonds appartenant à la société demanderesse.

Il résulte des constats produits à l’instance (pièces n° 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5 de la société demanderesse et n° 3 du défendeur), que ce passage comporte en limite avec le trottoir de la rue du Pont-Mouja un portail métallique ajouré contenant deux ouvrants, clos de nuit et ouvrable à l’aide d’un bouton depuis l’intérieur de la cour.

Le défendeur ne contestant pas que l’emprunt du passage desservant la cour commune de l’Enfer demeure possible en dehors des plages horaires au cours desquels le portail est cadenassé, il en résulte que l’assiette de la servitude de passage fait l’objet d’une restriction imputable au fonds servant.

Dans ces conditions, la juridiction des référés est tenue d’ordonner la libération de la servitude pour les périodes de la journée ou de la nuit où le passage depuis la rue du Pont-Mouja vers la cour de l’Enfer est obstrué par la clôture métallique.

Cependant, son extinction pour non-usage trentenaire soulevée par le défendeur constitue une contestation sérieuse que seul le juge du fond peut trancher dès lors que les actes administratifs tenant aux règles de sécurité propres aux établissement recevant du public que la société demanderesse verse aux débats (pièces n° 7 à 9) ne démontrent pas qu’elle, ou l’un des autres créanciers de la servitude, a fait usage du droit de passage dans les trente dernières années précédant la présente procédure.

En conséquence, elle devra être déboutée de sa demande.

Sur la demande tendant à procéder au retrait de l’estrade en bois sous astreinte

Si le débiteur d’une servitude de passage est tenu de s’abstenir d’obstruer le passage, il résulte du constat réalisé par Maître [C] [Z], commissaire de justice à Nancy, en date du 9 janvier 2026 (pièce n° 3 du défendeur, p. 16-17) que la présence de l’estrade « en bois arrondie avec pente douce » ne fait pas obstacle au passage dont bénéficierait la société demanderesse ni dans sa longueur, ni dans sa largeur.

Dès lors, la demande consistant à la voir retirer ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société demanderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance limitativement énumérés à l’article 695 du même code.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société demanderesse, condamnée aux dépens, devra payer au syndicat défendeur une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 200 euros.

Le syndicat défendeur ne perdant pas son procès, la société demanderesse verra sa demande d’indemnité formulée sur ce même fondement rejetée.

PAR CES MOTIFS