TJ 17300, 2 juin 2026, RG 26/00045

Notification le :
Copie certifiée conforme à :
- dossier
- Maître Medhi DUBUC LARIBI ([Localité 1])
- Maître [F] [G] 67

Grosse délivrée à : Maître [F] [G] 67
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00258
ORDONNANCE DU : 02 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00045 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FTIJ
AFFAIRE : [I] [Y], [Q] [Y] C/ S.A.S. AJC IMMOBILIER ROCHEFORT

l’an deux mil vingt six et le deux Juin,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 05 Mai 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Y]
né le 17 Septembre 1957 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Medhi DUBUC LARIBI de la SARL ALPHA AVOCAT - EXPERTISE COMPTABLE, avocats au barreau de POITIERS

Madame [Q] [Y]
née le 07 Octobre 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Medhi DUBUC LARIBI de la SARL ALPHA AVOCAT - EXPERTISE COMPTABLE, avocats au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. AJC IMMOBILIER ROCHEFORT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Hervé BLANCHÉ de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 26 janvier 2010, Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] ont acquis une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 5].

Cette maison est mitoyenne d'un immeuble soumis au régime de la copropriété situé au [Adresse 4].

A l'occasion de la construction de cet immeuble voisin, les conduits de la maison de Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] ont été fixés sur la structure de cet immeuble.

Par courrier du 22 janvier 2022, le syndic de la copropriété de la [Adresse 5] a signalé à Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] le mauvais état de ces conduits et demandé qu'une intervention soit réalisée au plus vite.

Invoquant que ces conduits de cheminée seraient fixés à la structure de l'immeuble voisin appartiendraient à la copropriété voisine, Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] ont refusé de réaliser à leurs frais les travaux nécessaires et ont fait intervenir un expert, Monsieur [R] [E] qui a procédé dans un premier temps à une analyse non contradictoire de la situation puis à une expertise amiable contradictoire le 16 septembre 2024.

Soutenant qu'aucun accord n'aurait été trouvé à l'issue de l'expertise amiable, Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] ont, par exploit du 26 janvier 2026, fait assigner la SAS AJC IMMOBILIER représentant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé afin qu'une expertise soit diligentée.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique, Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] demandent au juge des référés de:
* A titre principal, Ordonner une mesure d'expertise et débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] de ses demandes, fins et conclusions,
* A titre subsidiaire prendre acte que Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] émettent les plus expresses réserves concernant le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant au fond ,
* En toutes hypothèses, Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] de ses demandes, fins et conclusions, et condamner la SAS AJC IMMOBILIER à leur verser 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de leurs prétentions, ils exposent ne pas être les propriétaires des conduits de cheminée fixés sur l'immeuble de SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] même si ces conduits seraient destinés à évacuer les fumées de leur propre cheminée, l'allongement de ces conduits ayant été rendus nécessaires par la construction de l'immeuble voisin.
Ils ajoutent que nonobstant le véritable propriétaire refuserait d'effectuer les travaux nécessaires alors même que ces conduits seraient dégradés créant une situation dangereuse.
Ils soutiennent que si l'expertise était refusée, il conviendrait de recourir à la procédure "passerelle" de l'article 837 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] demande au juge des référés de :
* A titre principal Débouter Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] de leur demande d'expertise judiciaire et ordonner le renvoi devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant au fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile,
* A titre infiniment subsidiaire, dire que la mission de l'expert ne pourra pas porter sur la propriété des conduits de cheminée ni sur les responsabilités encourues,
* En tout état de cause,
-Débouter Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
- Condamner solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] la somme de 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] aux dépens.

Il fait valoir que ni le titre de Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] ni celui du concluant ne mettrait à la charge de celui-ci l'entretien des conduits de cheminée des voisins et qu'aucun accord écrit n'aurait été conclu pour mettre à la charge de la copropriété l'entretien de ces conduits, étant précisé que la cession de cet élément de construction aurait nécessité un acte notarié.

Il ajoute que les conduits litigieux seraient situés au dessus de la parcelle [Cadastre 1] appartenant à Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y], qu'ils ne seraient pas posés ou accolés à l'immeuble de la copropriété mais seraient seulement fixés par des acrotères en métal sur le mur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6].

Il précise que lors de la réunion d'expertise, Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] auraient reconnu avoir toujours effectué l'entretien courant et le ramonage des conduits.

Il indique que l'attestation des consorts [K] ne remplirait pas les conditions légales pour être admise en justice, qu'elle ne serait basée sur aucun élément de preuve et enfin qu'elle ne mentionnerait nullement que les conduits seraient la propriété du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6].

Il énonce que le titre de Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] ne ferait nullement état de l'appartenance de la cheminée à la copropriété voisine et que l'autre propriétaire voisin, Monsieur [L], dont l'attestation ne remplirait pas les conditions légales, lors de la chute de son conduit aurait procédé seul aux réparations sans adresser aucune réclamation au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6].
Il affirme que l'exhaussement des conduits aurait été logiquement financé par la copropriété sans que cela ne lui transfère la propriété des dits conduits et que de même elle n'aurait procédé au remplacement des acrotères dégradés que dans le but d'éviter une dégradation de son propre bien.

Il rappelle qu'un diagnostiqueur ne pourrait attester d'un fait juridique.

Il estime que seul le tribunal statuant au fond pourrait trancher la question de la propriété des conduits et que l'expertise serait inutile, l'expert ne pouvant recevoir pour mission la question de la propriété de ces conduits et pour le surplus, les conclusions du rapport d'expertise amiable étant suffisantes à déterminer les travaux nécessaires.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d'expertise

Selon l'article 145 du code de procédure civile "S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.".

Il résulte de ce texte qu'il ne suffit pas d'alléguer des désordres pour obtenir la désignation d'un expert.

Il appartient aux demandeurs de justifier de leur intérêt légitime et notamment d'une chance raisonnable de succès de leur action postérieure au fond.

En l'espèce la demande de Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] porte sur les travaux relatifs aux conduits de leur propre cheminée, ce qui n'est pas contesté.

Selon l'article 552 du code civil "La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.".

La jurisprudence a rappelé que cette présomption ne pouvait être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive.

Les conduits objets du litige, si ils sont fixés par des acrotères en métal sur le mur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6], sont néanmoins situés au dessus de la propriété des demandeurs et à ce titre, en application des dispositions de l'article 552 sus-visé, ils appartiennent sauf preuve contraire, à Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y], propriétaires de la parcelle [Cadastre 1].

Les demandeurs n'apportent aucune preuve contraire.

Aucune convention signée des propriétaires des immeubles [Adresse 7] n'est produite.

Aucun des titres de Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] ou du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] ne fait état de cette propriété, et ce alors même que lors de l'acquisition de leur maison par les demandeurs, les conduits étaient déjà présents.

De même les conditions d'une prescription acquisitive ne sont pas remplies alors que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] ne s'est jamais comporté en propriétaire de ces conduits et surtout ne revendique pas cette prescription acquisitive.

Les deux attestations produites par les demandeurs ne remplissent pas le conditions exigées par l'article 202 du code de procédure civile et ne peuvent pas en tout état de cause établir un titre de propriété en contradiction avec les dispositions de l'article 552 sus visé.

Par ailleurs, la demande d'expertise formée par Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] est destinée à déterminer la propriété des conduits et en conséquence la partie devant prendre en charge le coût de réfection.

Or ces questions ne relèvent nullement de la mission d'un expert qui ne peut intervenir que sur des questions techniques relevant de sa spécialité mais nullement pour dire le droit.

Le reste de la mission suggérée est sans intérêt dans la perspective d'un futur litige entre Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6].

En effet, la nature des travaux nécessaires à la réfection des désordres affectant les conduits ne peut concerner que le propriétaire des conduits qui en l'état apparaît comme étant Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y].

Dès lors Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] ne démontrent pas leur intérêt légitime à la mesure sollicitée et leur demande d'expertise sera rejetée.

2. Sur le renvoi à la juridiction statuant au fond

Selon l'article 837 du code de procédure civile "A la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ..., saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond.".

En l'espèce, aucune des parties ne justifie l'existence d'une urgence.

Dès lors, la demande de renvoi devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant au fond sera rejetée.

3. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] qui succombent seront condamnés aux dépens et par voie de conséquence déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6], contraint de se défendre en justice, l'intégralité de ses frais irrépétibles.

Monsieur [I] [Y] et Madame [Q] [W] épouse [Y] seront condamnés solidairement à lui verser à ce titre la somme de 2000€.

PAR CES MOTIFS