TJ 26362, 2 juin 2026, RG 25/00462

N° RG 25/00462 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IM4V

Copie exécutoire délivrée
le 02/06/2026

à :
- la SELARL FAYOL AVOCATS,
Me Stéphane GRENIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [H]
né le 03 Août 1967 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME

Madame [V] [D]
née le 14 Décembre 1975 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [Y]
né le 09 Janvier 1964 à [Localité 4] MAROC
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Stéphane GRENIER, avocat au barreau de la DRÔME

Monsieur [M] [Y] [R]
né le 24 Avril 1992 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Stéphane GRENIER, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Corinne LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Gaëlle SOUCHE

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 mars 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 15 avril 2024, Monsieur [U] [H] et Madame [V] [D] épouse [H] (ci-après dénommés les époux [H] ou les promettants) ont régularisé une promesse unilatérale de vente devant être levée au plus tard le 15 juillet 2024, avec Messieurs [Q] [Y] et [M] [C] (ci-après dénommés les consorts [Y] ou les bénéficiaires) ayant pour objet la vente d’une maison d’habitation avec piscine et terrain attenant cadastrés section ZI n° [Cadastre 1] situés [Adresse 1] à [Localité 7] (Drôme), au prix de 470000 €.
Une indemnité d’immobilisation était convenue à hauteur de 47000 € dont la moitié devait faire l’objet d’un séquestre entre les mains du notaire, qui n’a pas été réglé dans le délai de 10 jours.
La promesse est devenue caduque faute de levée d’option par consorts [Y] dans le délai prévu.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 décembre 2024, le conseil des époux [H] a mis en demeure les consorts [Y] de leur régler l’indemnité d’immobilisation de 47000 €.

Par actes de commissaire de justice des 31 janvier et 03 février 2025, Monsieur [U] [H] et Madame [V] [D] épouse [H] ont assigné Monsieur [Q] [Y] et Monsieur [M] [C] aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de les condamner à leur verser les sommes de 47.000 € à titre de dommages et intérêts dans la mesure où ils n’ont ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, Monsieur [H] et Madame [D] épouse [H] ont maintenu leurs demandes sauf à solliciter la condamnation des consorts [Y] in solidum et, y ajoutant, à supporter les intérêts légaux à compter de la notification du jugement à interveniret rejeter la demande d’article 700 du Code de procédure civile formulée par les consorts [Y].
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les consorts [Y] n’ont ni levé l’option dans les délais ni versé l’indemnité d’immobilisation et que celle-ci leur est acquise, sans faculté pour le juge de l’écarter ou la réduire.
Ils ajoutent que la commune de [Localité 7] leur a indiqué que les consorts [Y] n’avaient pas déposé au plus tard le 30 avril 2024 une déclaration préalable de travaux pour la construction d’une véranda de 20 m², ni obtenu une attestation de non-opposition au plus tard le 07 juin 2024.
En réplique aux allégations adverses, ils précisent que leur projet de vendre leur maison était sérieux puisqu’ils ont pu la céder le 31 mars 2025, que les consorts [Y] ont tenté de prolonger la promesse de vente en leur annonçant qu’ils obtiendraient les fonds nécessaires, n’ayant pas recours à un prêt, et qu’un préjudice n’est pas exigée pour le paiement de l’indemnité d’occupation qui est la rémunération de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la promesse et reste donc acquise au promettant en cas de caducité de ladite promesse.
Ils considèrent en conséquence que l’indemnité d’immobilisation leur est acquise, faute de démonstration d’un juste motif à l’absence de levée d’option par les bénéficiaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, Monsieur [Q] [Y] et Monsieur [M] [C] ont sollicité du tribunal de débouter Monsieur [H] et Madame [D] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner solidairement à leur payer la somme de 1000 € chacun, sur le fondement de Particle 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les époux [H] ne justifient d’aucun préjudice particulier autre que celui de ne pas avoir pu mettre en vente leur bien pendant trois mois, dans lequel ils résident toujours, et qu’ils ont manqué de prudence en ne s’assurant pas de la solvabilité des bénéficiaires de la promesse de vente alors que Monsieur [Y] a pour seul revenu l’ASS d’environ 570 € par mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 13 février 2026, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 24 mars 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie le 15 avril 2024
L’article 1231-5 du code civil dispose que :
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.“
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’occurrence, la promesse de vente consentie par les époux [H] au profit des consorts [Y] précisait que, d’une part, l’option devait être levée au plus tard le 15 juillet 2024 à 20 heures, d’autre part, le paiement du prix par Monsieur [M] [C] se ferait au moyen de deniers personnels provenant d’une donation de la part de ses parents Monsieur et Madame [Q] [Y], ensuite, la condition suspensive liée à l’obtention d’une non-opposition à une déclaration de travaux pour la construction d’une véranda de 20 m² devait être réalisée au plus tard le 07 juin 2024, et, enfin, les bénéficiaires devaient verser une indemnité d’immobilisation de 47000 € en cas de non levée de l’option dans les délais.
Le paragraphe relatif à l’indemnité d’immobilisation stipule que :
“Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 47000 € soit 10 % du prix.
De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de la totalité de la somme.
Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réaliser l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement intégral de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.”
Il est par ailleurs stipulé au paragraphe relatif aux conditions suspensives que :
“Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.”
A cet égard, il était prévu une condition suspensive particulière selon laquelle les bénéficiaires devaient déposer une déclaration préalable de travaux pour la réalisation d’une véranda de 20 m² au plus tard le 30 avril 2024, et obtenir un certificat de non-opposition au plus tard le 07 juin 2024.
Les époux [H] démontrent que les bénéficiaires n’ont pas déposé de dossier de déclaration préalable ni obtenu de certificat de non-opposition dans les délais prévus, de telle sorte que la condition suspensive y afférente est réputée accomplie.
Enfin, il est établi que les bénéficiaires n’ont pas signé l’acte de vente, que la promesse de vente est devenue ainsi caduque, de telle sorte qu’ils ne peuvent alléguer leur propre turpitude en faisant grief aux promettants de ne pas avoir vérifié leur solvabilité alors qu’ils avaient affirmé qu’ils ne recourraient pas à un prêt et que le paiement se ferait au moyen de deniers personnels provenant d’une donation familiale.
En l’espèce, l’indemnité d’immobilisation constituant la rémunération de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires de la promesse de vente, elle ne constitue pas une clause pénale pouvant être réduite par le juge, et n’est pas conditionnée à la démonstration d’un préjudice subi par les promettants.
Par conséquent, les consorts [Y] seront condamnés in solidum à verser aux époux [H] la somme de 47000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les mesures accessoires
Les consorts [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est inéquitable de laisser à la charge des époux [H] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans la présente instance.
Par conséquent, les consorts [Y] seront condamnés à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS