TJ 19031, 2 juin 2026, RG 26/00003

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00003 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C6DV
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 02 JUIN 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [E], né le 13 Juillet 2000, demeurant [Adresse 2]

Comparant

Copie exécutoire Me Pinardon, M. [E] le 02/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 21 Avril 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 02 Juin 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 juillet 2023, avec prise d’effet au 20 juillet 2023, Mme [P] [V] a donné à bail à M. [I] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 300 euros, outre la somme de 30 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 7 juillet 2023, Mme [V] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement au titre du dispositif Visale afin de garantir les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé locatif ou de dégradations locatives.

Le 5 avril 2024, Mme [V] a émis une quittance subrogative après avoir perçu la somme de 347,62 euros versée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par M. [E] pour les mois de janvier et février 2024.

Le 7 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler dans le délai de 2 mois la somme principale de 347,62 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés entre janvier et février 2024.

Le 24 septembre 2025, Mme [V] a émis une nouvelle quittance subrogative portant à 728,32 euros les sommes versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dus par M. [E] entre janvier 2024 et août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [E] devant le juge du contentieux de la protection de ce tribunal, auquel elle demande de :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion du logement de M. [E], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [E] au paiement de la somme de 475,32 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 347,62 euros, à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ condamner M. [E] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative ;

▸ condamner M. [E] au paiement d'une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Le 23 janvier 2026, Mme [V] a émis une quittance subrogative n°9 récapitulant les sommes versés par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par M. [E] entre janvier 2024 et septembre 2025, portant le montant total versé à 732,72 euros.

L’affaire a été entendue à l’audience du 21 avril 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. La demanderesse s’en rapporte sur d’éventuels délais de paiement, précisant que M. [E] a repris le paiement du loyer et charge courants.

M. [E], comparant en personne, ne conteste pas le montant total de la dette. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, proposant de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 2 juin 2026.

MOTIFS

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire l’action en paiement et en résolution du bail.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler dans le délai de 2 mois la somme principale de 347,62 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés entre janvier et février 2024.

Il résulte du décompte produit par la demanderesse arrêté à la date du 14 avril 2026, auquel M. [E] n’apporte aucune contestation, que ce dernier n'a réglé aucune somme dans les deux mois suivant le commandement de payer.
Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 juillet 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu'à libération complète des lieux loués, M. [E], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges.

Si la SAS Action Logement Services a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatives.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une dernière quittance subrogative signée le 23 janvier 2026 par Mme [V], attestant du versement par la SAS ACTION LOGEMENT au bailleur d’une somme totale de 732,72 euros au titre des loyers et charges impayés par M. [E] entre les mois de janvier 2024 et septembre 2025.

Il résulte du décompte en date du 14 avril 2026 versé aux débats, et non contesté par M. [E], que le montant des loyers et charges dus par M. [E] à cette date s’élève à la somme de 732,72 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [E] à payer à la demanderesse la somme de 732,72 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 347,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil.

En application de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du débat que M. [E] a repris le règlement intégral de son loyer et charges courantes avant l'audience. De plus, la proposition de M. [E] à l'audience de règler 100 euros par mois en sus du loyer et charges apparaît compatible avec les revenus qu’il déclare. En outre, la demanderesse ne s’y oppose pas.
Dès lors, M. [E] sera autorisé à s'acquitter du montant de sa dette au moyen de 7 versements mensuels successifs de 100 euros chacun, suivis d'un 8ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu'en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l'expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l'assistance de la force publique.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu'à la libération des lieux par remise des clés, dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogative

Sur les demandes accessoires

M. [E], qui succombe, supportera les dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 12 juin 2025.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner le défendeur à verser au demandeur une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS