TJ 93008, 16 avr. 2026, RG 26/01514

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 26/01514 -
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Minute : 565/26

Madame [X] [C] [P]
Représentant : Maître David-Emmanuel PICARD,
avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B239

C/

Monsieur [L] [J]
Madame [W] [J]

Copie, dossier, délivrés à :
Me PICARD
Copie, pièces, délivrées à :
M. Et MME [J]
Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Avril 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier  ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [X] [C] [P], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître David-Emmanuel PICARD, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 5]
non comparante
D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2004, à effet au 1er août 2004, la SCI SAMI, aux droits de laquelle est ultérieurement venue Mme [X] [C] [P], a donné à bail à M. [L] [J] et Mme [W] [J], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6], pour une durée d'un an renouvelable, pour un loyer mensuel de 590 euros outre 20 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, Mme [X] [C] [P] a fait délivrer aux époux [J] un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2025.

Les époux [J] se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, Mme [X] [C] [P] a fait assigner M. [L] [J] et Mme [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
- Valider le congé pour vente ;
- Constater la résiliation du bail au 1er août 2025 ;
- Ordonner en conséquence leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef du local d'habitation qu'ils occupent, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- Les condamner à une astreinte de 150 euros par jour de retard commençant à courir deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- les condamner à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 1er août 2025 jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- les condamner à lui verser la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice ;
- les condamner à lui verser 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

Mme [X] [C] [P], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son assignation et s'est opposé à la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux au-delà de 3 ou 4 mois à compter de l'audience.

Au soutien de ses demandes, elle a précisé qu'un premier congé avait été délivré avec un prix de vente erroné, raison pour laquelle un nouveau congé a été délivré le 6 novembre 2024. Elle a ajouté que le bail avait été tacitement reconduit par périodes de trois ans. Elle a fait valoir que le congé était régulier, et que le maintien dans les lieux lui avait causé un préjudice résultant du fait qu'elle n'avait pas encore pu vendre son bien.

M. [L] [J], comparant en personne, a contesté la validité du congé et a sollicité en outre des délais pour quitter les lieux pendant un an.

Il a fait valoir qu'un premier avait été délivré au mois d'octobre 2024, et qu'il l'avait contesté au motif que le bail avait été reconduit tacitement pour une durée de six ans. Il a ajouté que le second congé avait été délivré sans que la bailleresse n'apporte de réponse à sa première contestation. Sur la sa situation personnelle, il a indiqué vivre avec son épouse et avoir deux enfants adultes dont l'un en situation d'emploi. Il a indiqué percevoir 1800 euros de revenus. Il a précisé avoir déposé une demande de logement social et un dossier auprès du DALO, avoir reçu un bon de visite pour un nouveau logement, et souhaiter quitter les lieux.

Mme [W] [J], assignée à personne, n'a ni comparu, ni été représentée.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de validation du congé pour vente

Selon l'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de conclusion du contrat, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
A défaut de congé donné dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial ou, si celle du contrat initial est inférieure, au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.
A défaut de congé ou de tacite reconduction, le contrat parvenu à son terme est renouvelé pour une durée au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.

L'article 13 de la même loi vise notamment les sociétés civiles immobilières.

Ainsi, un bail conclu avec une société civile immobilière, comme cela est le cas en l'espèce, et tacitement reconduit ensuite, fait l'objet de périodes de reconduction de durées de trois ans et non de six ans.

En l'espèce, le contrat a été conclu le 17 juillet 2004 pour une durée d'un an à effet au 1er août 2004. Il est donc arrivé à échéance pour le premier terme le 31 juillet 2005. Le bail ayant été conclu par une société civile immobilière, il a ensuite été tacitement reconduit, pour une durée de trois ans, à compter du 1er août 2005, et tacitement reconduit à l'issue par périodes de trois ans, soit les 1er août 2008, 1e août 2011, 1er août 2014, 1er août 2017, 1er août 2020 et 1er août 2023. Compte tenu de la dernière reconduction du bail le 1er août 2023 pour une période de trois ans, l'échéance du bail en cours est le 31 juillet 2026 et non le 31 juillet 2025.

Selon l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Selon l'article 15 II de la même loi, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le congé délivré à une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

En l'espèce, le congé objet du litige a été délivré le 6 novembre 2024. Le fait qu'un précédent congé ait été délivré le 26 septembre 2024, pour un montant supérieur, n'a pas pour effet d'entrainer la nullité du congé du 6 novembre 2024.

Il convient en revanche de vérifier que le congé du 6 novembre 2024 se trouvait régulier. Celui-ci a été délivré plus de six mois avant l'échéance du 31 juillet 2026. Il mentionnait néanmoins qu'il était délivré pour le 31 juillet 2025, alors que l'échéance du bail était fixée au 31 juillet 2026. Il a donc été délivré de manière anticipée. Ceci a pour effet de conduire à reporter la date butoir d'acceptation de l'offre au 31 mars 2026. Ainsi, à la date de l'audience du 12 février 2026, le délai laissé aux locataires pour accepter l'offre n'était pas expiré.

Les locataires se trouvant encore dans le délai pour accepter l'offre de vente, le congé n'a pas encore produit ses effets.

Par conséquent, la demande tendant à valider le congé pour vente sera rejetée.

II. Sur la demande d'expulsion sous astreinte et le sort des meubles

Dès lors que le congé n'a pas été validé, le bail n'a pas été résilié, et les défendeurs ne se trouvent pas occupants sans droit ni titre, de sorte que la demande d'expulsion et les demandes subséquentes tendant à la condamnation à une indemnité d'occupation seront également rejetées.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

En l'espèce, dès lors que Mme [X] [C] [P] a fait délivrer un congé de manière prématurée, le maintien dans les lieux des locataires à ce jour n'est constitutif d'aucune faute.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce Mme [X] [C] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de rejeter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS,