TJ 93008, 16 avr. 2026, RG 25/14011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/14011 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4MCA

Minute : 553/26

SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F SA [Adresse 4]
Représentant : Me Judith CHAPULUT-AUFFRET,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [X] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAPULUT-AUFFRET
Copie délivrée à :
MME [D]
Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Avril 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier  ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 5], venant aux droits de la SADIF et du FOYER [R]
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2005 prenant effet le jour même, qui annule et remplace le précédent bail du 28 mars 2001, le Foyer [R] a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à Mme [X] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7], outre une cave un parking, pour un loyer mensuel de 569,01 euros révisable, outre des provisions pour charges.

Le Foyer [R] a participé à une opération de fusion-absorption avec la SADIF RCS [Localité 2] le 28 juin 2010, qui a elle-même participé à une opération de fusion-absorption avec Immobilière 3F le 29 août 2011.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [X] [D] un commandement de payer la somme en principal de 7 497,42 euros dans le délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, Immobilière 3F a fait assigner Mme [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
- à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l'engagement de location est acquise ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
- en conséquence :
o ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, des lieux concernés au besoin avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier ;
o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner Mme [X] [D], à payer à la demanderesse la somme de 15 913,88 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer en application de l'article 1344-1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation ;
o fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux et condamner Mme [X] [D] à due concurrence ;
o condamner Mme [X] [D] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros, au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
o condamner Mme [X] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement ;
o rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis à la juridiction avant l'audience.

La société Immobilière 3F, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 19 315,85 euros arrêtée au 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle confirme ne pas disposer des conditions générales du bail. Elle précise ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Mme [X] [D] a comparu à l'audience. Elle demande l'octroi de délais de paiement sur 36 mois afin de se maintenir dans les lieux et propose de verser entre 100 et 150 euros en plus du loyer et des charges courantes. Elle indique qu'elle a trois enfants à charge dont deux majeurs. Elle déclare disposer d'un emploi en contrat à durée indéterminée et perçoit mensuellement la somme de 2 284 euros. Elle précise être veuve depuis 2007 et occuper les lieux depuis 2001, qu'elle décrit comme insalubres.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 16 février 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de l'action en résiliation judiciaire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CAF

Selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
L'article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative.

En l'espèce, la CAF a été saisie le 28 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 13 octobre 2025.

L'action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L'article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 3] le 17 octobre 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 16 février 2026.

L'action de la demanderesse en résiliation judiciaire est donc recevable.

II. Sur la demande principale tendant à l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail produit aux débats ne comporte pas de clause résolutoire et le commandement de payer visait une clause pénale, et non une clause résolutoire.

Faute de clause résolutoire mentionnée au bail, la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas fondée.

Elle sera donc rejetée.

III. Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, l'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la résiliation du bail, la demande d'expulsion et le sort des meubles

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

A la date de délivrance de l'assignation et selon le décompte produit arrêté au 16 février 2026, la dette s'élève à la somme de 19 315,85 €. Le dernier versement accompli par la locataire date du 10 février 2026 pour un montant de 707,43 euros.

Si des efforts sérieux de paiement du loyer courant peuvent être identifiés, des difficultés persistent.

Ces faits constituent un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Mme [X] [D] propose de régler 150,00 € par mois pour apurer sa dette et il ressort de ses déclarations à l'audience qu'elle perçoit des ressources qui lui permettent d'assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui la place en situation de régler la dette locative. Elle justifie en outre de la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience.

Par ailleurs, à l'audience, les parties s'accordent quant à l'octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois et non seulement de 24 mois d'une part afin que la défenderesse puisse apurer sa dette locative, et d'autre part, à ce que le respect de l'échéancier permette à la locataire de rester dans les lieux, ce qui s'analyse en une suspension des effets de la résiliation judiciaire du contrat.

Au regard de ces éléments, il sera donc fait droit à la demande tendant à bénéficier de délais de paiement pendant 36 mois et de la suspension des effets de la résiliation judiciaire du contrat dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Si ces délais de paiement sont respectés par Mme [X] [D] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet et la résiliation sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [X] [D], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer et aux indemnités d'occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [X] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du présent jugmeent, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d'occupation incluses, arrêtée au 16 février 2026 s'élève à la somme de 19 247,27 euros, soustraction faite de la somme de 68,58 euros (7,62 x 9) (rubrique " Autres produits ").

Mme [X] [D] sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce Mme [X] [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui excluront le coût du commandement de payer du 15 avril 2024, la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet de ce commandement n'ayant pas prospéré.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner Mme [X] [D] à payer à Immobilière 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS