TJ 93008, 16 avr. 2026, RG 25/14029

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/14029 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4MC6

Minute : 564/26

Monsieur [A] [N] [W]
Représentant : Me Clotilde GARNIER, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 198

C/

Madame [R] [Z]
Monsieur [E], [H] [F]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GARNIER
Copie délivrée à :
MME [Z]
M. [F]
Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Avril 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier  ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [A] [N] [W], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 5]
non comparante

Monsieur [E], [H] [F], demeurant [Adresse 6]
non comparant
D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2024 à effet au même jour, M. [A] [N] [W] a donné à bail pour une durée d'un an renouvelable à Mme [R] [Z] un appartement à usage d'habitation et une cave situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 503 euros révisable, outre 137 euros de provisions pour charges et les sommes de 75 et 45 euros à titre de complément de loyer.

Par acte en date du même jour M. [E] [F] s'est porté caution solidaire des engagements de Mme [R] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, M. [A] [N] [W] a fait délivrer à Mme [R] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 3 040 euros dans le délai de six semaines, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice des 30 octobre 2025 et 31 octobre 2025, M. [A] [N] [W] a fait assigner Mme [R] [Z] et M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
" déclarer recevable M. [A] [N] [W],
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" juger valable l'acte de cautionnement ,
" ordonner l'expulsion et la libération des lieux par Mme [R] [Z] et de tout occupant introduit de son chef et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
" prononcer à défaut de départ volontaire l'expulsion de Mme [R] [Z] et de tout occupant introduit de son chef,
" ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié , aux frais, risques et péril du défendeur,
" fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 760 euros par mois,
" condamner Mme [R] [Z] à régler à M. [A] [N] [W] la somme de 14 440 euros au titre de la dette résultant des impayés de loyers et charges somme à parfaire au jour de l'audience augmentés des intérêts de droit à compter des présentes,
" condamner solidairement Mme [R] [Z] et M. [E] [F] à régler cette dette locative à hauteur de 9120 euros, conformément à l'acte de cautionnement,
" condamner solidairement Mme [R] [Z] et M. [E] [F] à régler à M. [A] [N] [W] la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice mis en œuvre pour la présente procédure,
" rappeler que l'exécution provisoire est de droit,
" dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal au jour de l'audience.

M. [A] [N] [W], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 18 240 euros arrêtée au 1er février 2026. Il a indiqué que la locataire était partie sans remettre les clés.

Mme [R] [Z], assignée à étude, n'a ni comparu ni été représentée.

M. [E] [F], assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'a ni comparu ni été représenté.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux actes introductifs d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 16 février 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 31 octobre 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 16 février 2026.

L'action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles

L'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce même article prévoit en outre que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 9 février 2024 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 3 040 euros en principal dans le délai de six semaines a été délivré à la locataire le 5 juin 2024, et dénoncé à M. [E] [F] le 19 juin 2024.

Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s'est trouvé résilié le 28 juillet 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Mme [R] [Z] se trouve en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu'il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

III. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer et aux indemnités d'occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [R] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 28 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d'occupation incluses, arrêtée au 1er février 2026 s'élève à la somme de 18 240 euros.

Mme [R] [Z] sera condamnée au paiement de cette somme.

L'acte de cautionnement signé le 9 février 2024 prévoit que la caution s'engage au profit du bailleur à satisfaire à toutes les obligations relatives au paiement des loyers éventuellement révisés, des indemnités d'occupation, des charges récupérables et réparation locatives et des frais éventuels de procédure pour un montant maximum de 9120 euros.

Compte tenu des dispositions de l'acte de cautionnement, M. [E] [F] sera solidairement condamné au paiement de la dette à hauteur de 9120 euros.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce Mme [R] [Z] et M. [E] [F], qui succombent seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de l'assignation.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner Mme [R] [Z] à payer à M. [A] [N] [W] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande à l'égard de M. [E] [F].

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS