TJ 75056, 27 mai 2026, RG 25/10887

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [T] [Q]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Xavier DEMEUZOY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10887 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNSE

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 27 mai 2026

DEMANDEURS
Monsieur [H] [S] [R] [I] [Z]
demeurant [Adresse 1]
assisté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

Madame [U] [X] épouse [Z]
demeurant [Adresse 1]
assistée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

DÉFENDERESSE
Madame [T] [Q]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 27 mai 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10887 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er janvier 1999 Mme [G], aux droits de laquelle sont venus M. [H] [Z] et Mme [U] [X], a consenti un bail d'habitation d'une durée de trois ans reconductible par période de même durée à Mme [T] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par avenant du 13 août 2010 le bail avait été prorogé jusqu'au 29 juin 2016 pour une durée de six ans.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé pour reprise pour habiter à effet du 29 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, M. [H] [Z] et Mme [U] [X] ont assigné Mme [T] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Validation du congé, à titre principal en jugeant que Mme [T] [Q] ne peut pas se prévaloir du statut de locataire protégé au sens de l'article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à titre subsidiaire compte tenu des offres de relogement transmises à Mme [T] [Q] à partir du 23 juin 2024 ;Ordonner la libération de l'ensemble des lieux par Mme [T] [Q], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à venir, et se réserver le droit de la liquider ; à défaut de libération spontanée du bien et de remise des clés : ordonner l'expulsion de Mme [T] [Q] et de toute personne introduite par son chef, par réquisition de la force publique ; Ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers, aux frais, risques et périls de Mme [T] [Q] ;Condamner Mme [T] [Q] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Appelée à l'audience du 11 décembre 2025 l'affaire a été renvoyée, à la demane de Mme [T] [Q], à l'audience du 26 mars 2026.

A l'audience, M. [H] [Z] et Mme [U] [X], assistés de leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Valider le congé, à titre principal en jugeant que Mme [T] [Q] ne peut pas se prévaloir du statut de locataire protégé au sens de l'article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à titre subsidiaire compte tenu des offres de relogement transmises à Mme [T] [Q] à partir du 23 juin 2024 ;Ordonner la libération de l'ensemble des lieux par Mme [T] [Q], sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la notification du jugement à venir, et se réserver le droit de la liquider ; à défaut de libération spontanée du bien et de remise des clés : ordonner l'expulsion de Mme [T] [Q] et de toute personne introduite par son chef, par réquisition de la force publique ; Ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers, aux frais, risques et périls de Mme [T] [Q] ;Débouter Mme [T] [Q] de sa demande visant à obtenir la nullité du congé ;Condamner Mme [T] [Q] à payer une indemnité d'occupation de l'appartement équivalente au loyer jusqu'à son départ effectif des lieux ;Débouter Mme [T] [Q] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour harcèlement ;Débouter Mme [T] [Q] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 13 318,45 euros dont 7 000 euros pour la réfection de l'espace baignoire et 6 318,45 euros pour la réfection des fenêtres ;Débouter Mme [T] [Q] de sa demande visant à obtenir la remise de quittances conformes depuis le mois de juin 2025 ;Débouter Mme [T] [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner Mme [T] [Q] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [T] [Q], comparante en personne, a déposé des conclusions soutenues oralement et demande :
Prononcer la nullité du congé, Condamner M. [H] [Z] et Mme [U] [X] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour harcèlement,Condamner M. [H] [Z] et Mme [U] [X] à lui payer les sommes de 13 318,45 euros dont 7 000 euros pour la réfection de l'espace baignoire et 6 318,45 euros pour la réfection des fenêtres, Ordonner la remise de quittances conformes (sans mention d'une validation judiciaire à venir) depuis le mois de juin 2025, Condamner M. [H] [Z] et Mme [U] [X] aux dépens.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de relever que tant les bailleurs que la locataire considèrent que le bail a été reconduit pour une période de trois ans à compter du 29 juin 2016.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la demande de validation du congé pour reprise

En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le bailleur peut délivrer un congé pour reprise du logement pour l'habiter, six mois au moins avant l'échéance du bail. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé pour reprise pour habiter à effet du 29 juin 2025 à leur profit et celui de leurs filles [J] et [N] nées le 8 novembre 2013 et le 28 mai 2017 aux motifs suivants : "besoin d'un espace plus grand compte tenu du fait que les requérants sont mariés et ont deux enfants".

Sur la demande aux fins de nullité du congé

Sur le caractère réel et sérieux du congé
Mme [T] [Q] conteste le caractère réel et sérieux de ce congé.

Si le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale doit être apprécié au jour de la délivrance du congé, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention (Civ. 3e, 12 oct. 2023, FS-B, n° 22-18.580), contrairement à ce que soutient Mme [T] [Q].

Il est constant que M. [H] [Z] et Mme [U] [X] occupent actuellement à titre de résidence principale un appartement situé sur le même pallier que celui de Mme [T] [Q]. Ils justifient (plan cf. pièce n°29 demandeurs) que leur appartement actuel ne comporte que deux chambres et de ce qu'il est possible de réunir les deux appartements par la création d'une ouverture. Ils justifient par ailleurs des difficultés médicales et notamment d'apprentissages de leurs deux filles et de la nécessité pour elles d'avoir un espace de travail individuel (pièce n°26 demandeurs, attestation de Mme [C], orthophoniste, du 2 mars 2026).

Les observations de Mme [T] [Q] quant au patrimoine et relations de M. [H] [Z] et Mme [U] [X] qui leur permettraient d'acquérir un autre bien ou relatives à l'attestation notariale du 5 septembre 2022 sont indifférentes s'agissant de l'appréciation du caractère réel et sérieux du congé. Par ailleurs, aucune disposition légale n'impose aux bailleurs de justifier des autorisations préalables aux travaux.

Il est légitime pour des parents de permettre à leurs enfants d'avoir chacun leur chambre. M. [H] [Z] et Mme [U] [X] justifient même qu'il s'agit d'une nécessité pour leurs deux filles compte tenu de leurs difficultés.

Il s'ensuit qu'à la date de la délivrance du congé, M. [H] [Z] et Mme [U] [X] avaient réellement la volonté de reprendre le logement pour y habiter à titre de résidence principale.

Le caractère réel et sérieux du congé est ainsi établi.

Sur la qualité de locataire protégé de Mme [T] [Q]
L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. L'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat ; le montant de ses ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l'espèce, il est constant que Mme [T] [Q] était âgée de plus de 65 ans à la date de délivrance du congé.

La période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire est celle des 12 mois précédant la délivrance du congé (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067).
En l'espèce, le congé ayant été délivré le 11 décembre 2024, la période à prendre en considération est celle du 11 décembre 2023 au 11 décembre 2024.

Les ressources du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction (Cass. 3e civ., 18 févr. 1998, n° 96-18.125, Cass. 3e civ 2 octobre 2025, n° 24-12.308). L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne renvoie à l'arrêté du ministre chargé du logement relatif aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés que pour la fixation du plafond de ressources et non pour le mode de calcul des ressources à prendre en considération. (Cass. 3e civ 2 octobre 2025, n° 24-12.308).

En l'espèce, Mme [T] [Q] a bien versé aux débats contrairement à ce que soutiennent les demandeurs ses avis d'impôts sur les revenus de 2023 (établi en 2025) et 2024.
Il en ressort pour l'année 2023 la somme de 22 909 euros au titre des "pensions, retraites et rentes" et la somme de 15 695 au titre des "BNC professionnels" soit un total de 38 604 euros.

La somme calculée au prorata pour la période du 11 décembre au 31 décembre 2023 est de 2 075,48 euros (38 604 euros/12mois/31jours x 20 jours).

S'agissant de l'année 2024, l'avis d'impôt mentionne la somme de 21 188 euros au titre des "pensions, retraites et rentes" et la somme déficitaire de - 19 168 euros au titre des "BNC professionnels".

Ces sommes correspondent bien à celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction.

Il s'ensuit que les revenus de Mme [T] [Q] étaient inférieurs au plafond de 26 044 euros fixé par l'annexe 1 de l'arrêté du 29 juillet 1987 tel que modifié par arrêté du 18 décembre 2023.

Elle relève en conséquence du statut du locataire protégé prévu à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'offre de relogement
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Des propositions adressées au locataire avant la délivrance du congé ne valent pas offre de relogement. Il en est ainsi des exemples d'annonces locatives transmises par M. [H] [Z] à Mme [T] [Q] par courriel du 23 juin 2024 ainsi que de la proposition de location d'un appartement appartenant à sa mère faite par courriel du 3 juillet 2024, plus de cinq mois avant la délivrance du congé.

Il est de jurisprudence constante que le bailleur ne peut se contenter de transmettre au locataire des offres de location sans s'assurer de l'effectivité de ces offres et de l'assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens.
Ainsi l'envoi de simples liens vers des annonces locatives en ligne ne correspond pas aux critères de l'offre de relogement de l'article 15 susvisé.
Il s'ensuit que le rappel des annonces locatives, de surcroit datant de six mois, par courrier de l'avocat des bailleurs du 28 mai 2025, ne peut valoir offre sérieuse de relogement, de même que les annonces communiquées ultérieurement.

C'est par courrier d'avocat du 16 juin 2025 adressé par courriel du 18 juin 2025 à la locataire, soit avant l'expiration du délai du congé, que M. [H] [Z] et Mme [U] [X] ont renouvelé la proposition de l'offre de location de l'appartement de la mère de M. [H] [Z], d'une surface de 35m² avec ascenseur comprenant un séjour, une chambre, des WC séparés, une salle d'eau et une petite cuisine et une cave pour un loyer de 1 250 euros situé [Adresse 4].

Le logement actuellement loué à Mme [T] [Q] est d'une surface de 47,77 m² (acte de vente) pour une configuration identique.

Il convient de relever que dès le 23 juin 2024, M. [H] [Z] a demandé par courriel à Mme [T] [Q] de lui indiquer si elle bénéficiait de ressources inférieures au plafond et le cas échéant de lui en justifier, demande réitérée par courriels des 3 juillet 2024, 22 octobre 2024, 6 février 2025 et 23 avril 2025, ainsi que par courriers d'avocat des 21 novembre 2024 et 28 mai 2025.

Il est établi que Mme [T] [Q] n'a pas pu fournir aux bailleurs ses déclarations de revenus relevant des formulaires 2042 et 2042 C au titre de l'année 2023 puisqu'elle a fait l'objet d'une procédure de contrôle en l'absence de dépôt de déclaration. Elle n'a dès lors pas rempli de formulaire et le seul document disponible est son avis d'imposition, sur les revenus 2023 établi en 2025 (pièce n°10 et 8-2 de la défenderesse). Elle reconnait elle-même avoir déposé tardivement ses déclarations "2035" tant pour l'année 2023 que pour l'année 2024.
Elle soutient avoir communiqué une première fois ses revenus au titre de 2024 aux bailleurs à plusieurs reprises et dès qu'elle en a eu connaissance, la première fois par un courriel du 14 mai 2025, renvoyant à sa pièce n°9-1 qui ne correspond pas à un courriel mais à un courrier d'une société d'assistance fiscale. Puis ensuite le 26 juin 2025, sans en justifier cependant.
Elle a adressé à Mme M. [H] [Z] et Mme [U] [X] son avis d'imposition au titre de l'année 2024 par courriel du 3 juin 2025, soit 26 jours seulement avant l'expiration du congé, ce qui a laissé peu de temps aux bailleurs pour lui faire des offres valables de relogement.

Ce n'est que le 9 juillet 2025 que Mme [T] [Q], par courriel adressé au conseil des bailleurs a fait savoir qu'elle n'irait même pas visiter l'appartement de la mère de M. [H] [Z].

Or, aucune disposition légale n'impose au bailleur de proposer un logement d'une surface identique ou qui permette au locataire de conserver ses habitudes et son cadre de vie, la loi exigeant uniquement que le logement offert corresponde aux besoins et aux possibilités du locataire, dans une certaine zone géographique non contestée en l'espèce. M. [H] [Z] et Mme [U] [X] font la démonstration qu'il s'avèrerait très difficile si ce n'est impossible de trouver un appartement de même surface dans le même quartier comme l'exige la défenderesse, au prix du loyer actuel, de surcroit dans un délai très restreint de 26 jours.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'offre de relogement faite par M. [H] [Z] et Mme [U] [X] correspond aux besoins, notamment s'agissant d'un ascenseur, et aux possibilités de Mme [T] [Q] laquelle n'a pas pris la peine de le visiter et de répondre aux bailleurs avant l'expiration du délai de préavis.

Mme [T] [Q] sera en conséquence déboutée de sa demande en nullité du congé pour reprise.

Le congé sera en conséquence validé. Le bail étant résilié, Mme [T] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [T] [Q] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [H] [Z] et Mme [U] [X] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d'astreinte sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans les lieux ou toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat, la locataire est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle dont le montant sera fixé à celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'était le loyer, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [Z] et Mme [U] [X] ou à leur mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [T] [Q]

Sur le préjudice moral

Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [T] [Q] soutient avoir été victime de harcèlement de la part de ses bailleurs en formulant divers griefs. Elle ne rapporte cependant pas la preuve d'une situation de harcèlement. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la somme de 13 318,45 euros

Mme [T] [Q] sollicite d'une part la somme de 7 000 euros afin qu'elle puisse commanditer les travaux de remise en état de la baignoire et d'autre part la somme de 6 318,45 euros afin qu'elle fasse procéder au remplacement des fenêtres.

Cependant, occupante sans droit ni titre depuis le 29 juin 2025, elle ne peut prétendre à de tels travaux. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la remise de quittances conformes

Mme [T] [Q] ne peut exiger la remise de quittances conformes depuis le mois de juin 2025 puisqu'elle est depuis cette date occupante sans droit ni titre. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [T] [Q], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

La demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS