TJ 78646, 1 juin 2026, RG 26/00210

MINUTE N°
N° RG 26/00210 - N° Portalis DB22-W-B7K-TZDR
Monsieur [P] [V] [L] [D]

C/

Madame [G] [U]
Monsieur [K] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [V] [L] [D], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2] - EMIRATS ARABES UNIS ayant pour mandataire la Société FONCIA SEINE OUEST
non-comparant, représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau de Val D’OISE substitué par Me Isabelle ADANI, avocat au barreau de Val D’OISE

d'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [G] [Z] [U] née le 13 Janvier 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] - [Adresse 4] - [Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 3] - [Adresse 4] - [Localité 4]
non-comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, assistée de Mme Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire
Greffier : Thomas BOUMIER en présence de Mme Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,
Greffière : Nadia KANCEL

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Bruno ADANI

1 copie certifiée conforme à : Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, Monsieur [P] [V] [L] [D] a donné à bail à Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] un logement ainsi que deux emplacements de stationnement sis [Adresse 3] - [Adresse 4] -[Localité 4], moyennant un loyer mensuel de1256 euros, et 218 euros de provision sur charges. Le contrat a été signé électroniquement le 28 juillet 2023 par Madame [G] [U] et le 1er août 2023 par Monsieur [K] [U].
Le 16 octobre 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 13.103,68 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 17 octobre 2024, Monsieur [P] [V] [L] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de Justice en date du 16 février 2026, Monsieur [P] [V] [L] [D] a assigné Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, à compter de l'ordonnance à intervenir ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au tribunal, aux frais, risques et périls de Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] ;
- condamner Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] solidairement au paiement des sommes suivantes :
* 26.593,98 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges,,avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024, date du commandement de payer jusqu'à parfait paiement ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 18 février 2026.

A l'audience du 2 avril 2026, Monsieur [P] [V] [L] [D], représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 1er avril 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 28.066,30 euros, échéance d’ avril 2026 incluse.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, il précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.
Monsieur [K] [U], bien que régulièrement assigné à tiers présent à domicile n'est ni présent ni représenté.
Madame [G] [U] qui comparaît, indique ne pas contester le montant de la dette. Elle explique avoir été victime d'une escroquerie sur internet et avoir eu des problèmes financiers avec une période sans salaire pendant trois mois. Elle précise avoir l'intention de donner son congé pour le mois de juillet prochain ayant conscience qu'elle ne peut pas rester dans les lieux. Elle pense pouvoir payer sa dette locative une fois qu'elle sera partie et ajoute qu'elle a réussi à rembourser ses crédits. Elle explique avoir retrouvé un emploi.
Elle ajoute que son père devait vivre avec elle mais qu'ils se sont fâchés et que ce dernier est retourné vivre en Martinique.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 18 février 2026 soit au moins six semaines avant la première audience.
Par ailleurs, Monsieur [P] [V] [L] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, étant précisé que s’agissant d’un bailleur personne physique, la saisine de la CCAPEX ne constitue pas une fin de non-recevoir.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Pour autant et nonobstant le fait que le contrat de bail liant les parties prévoit un délai de deux mois après le commandement de payer resté infructeux pour constater l'acquisition de la clause résolutoire , il convient de faire application immédiate de l'article 24-I du de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023, la signature du contrat de bail étant postérieure à cette loi.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] le 16 octobre 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 27 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2023 à compter du 28 novembre 2024.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2026 que la créance de Monsieur [P] [V] [L] [D] à l'égard de Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de fixer la créance du bailleur au titre des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail intervenue le 28 novembre 2024, à la somme de 13591, 79 euros ainsi qu’il ressort du décompte versé aux débats.
Dès lors, il convient de condamner solidairement, conformément aux stipulations du bail, Monsieur [K] [U] et Madame [G] [U] au paiement de la somme de 13.591,79 euros au titre des loyers et charges dus, échéance de novembre 2024 incluse.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024 sur la somme de 13.103,68 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 novembre 2024. Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Si Madame [G] [U] indique à l’audience que son père, Monsieur [K] [U] serait retourné vivre en Martinique, ce dernier, non comparant, n’apporte aucun élément pour étayer cet élément et aucun congé notifié au bailleur n’a été produit.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] au paiement de cette indemnité à compter du mois de DECEMBRE 2024 jusqu'à libération effective des lieux.
En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire s’agissant d’une indemnité d’occupation, en l’absence de disposition expresse insérée dans le contrat de bail s’agissant spécifiquement de l’indemnité d’occupation et en l’absence de solidarité prévue par la loi, étant rappelé que Monsieur [K] [U] est le père de Madame [G] [U].
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 octobre 2024 , de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Madame [G] [U] et Monsieur [K] [U] à verser à Monsieur [P] [V] [L] [D] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS