TJ 24037, 28 mai 2026, RG 26/00032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/00080
DOSSIER N° : N° RG 26/00032 - N° Portalis DBXO-W-B7K-C744
CODE NAC :5AE

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026, après prorogation du 19 mai 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier
Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [D], né le 03 novembre 1966 à [Localité 1], de nationalité française, gérant de société, demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Le :
Formule exécutoire délivrée à : M [D]
Copie conforme délivrée à : M [D], M [Y]
copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 septembre 2019, monsieur [D] [I] a donné à bail à monsieur [Y] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties en date du 28 septembre 2019.

Par acte de maître [Z] [L], commissaire de justice à [Localité 3] (24) en date du 28 janvier 2025, monsieur [D] [I] a fait délivrer à monsieur [Y] [M] un commandement de payer les loyers pour un montant de 970,69 euros.

Par acte de maître [Z] [L], commissaire de justice à [Localité 3] (24) en date du 24 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour motifs légitime et sérieux, pour le 30 septembre 2025, au motif du non-respect par le locataire de son obligation de paiement des loyers.

Le 27 juin 2025, un constat d’état des lieux de sortie a été établi par maître [Z] [L], commissaire de justice associée à [Localité 3] (24), en présence de monsieur [Y] [M], locataire sortant.

Par lettre recommandée en date du 6 janvier 2026, monsieur [D] [I] a mis en demeure monsieur [Y] [M] d’avoir à lui régler les frais de remise en état du logement ainsi que les loyers demeurés impayés, pour un montant total de 22 163,31 euros.

Par assignation en date du 18 février 2026, monsieur [D] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC des demandes suivantes contre monsieur [Y] [M] :

- le condamner au paiement de la somme de 18 999,81 euros au titre des frais de remise en état,
- le condamner au paiement de la somme de 3163,50 euros au titre des loyers impayés,
- le condamner au paiement de la somme de 1395 euros au titre des dommages et intérêts,
- le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX et d’une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,
- dire que toutes les condamnations financières porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour les causes visées par ce dernier, et de la présente assignation pour les causes postérieures,
- rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026.
Monsieur [D] a comparu en personne et maintient ses demandes telles que figurant à l’acte introductif d’instance, versant aux débats de procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par maître [Z] [L].
Monsieur [Y] [M] a comparu en personne.
Il reconnaît devoir la somme de 3163,50 euros au titre des loyers impayés, expliquant avoir arrêté le paiement du loyer quand il a rencontré des problèmes dans le logement.
Il précise avoir effectué un signalement sur la plate-forme HISTOLOGE ayant donné lieu à une visite de la direction des services techniques de la ville de [Localité 3] le 20 novembre 2024.
Il conteste le montant des dégradations locatives réclamé par le bailleur, expliquant que l’état du logement est en lien avec un manque de chauffage en raison de la panne survenue sur la chaudière.
Le bailleur reconnaît que la chaudière est tombée en panne au mois d’octobre 2024, mais précise avoir fait le nécessaire pour la remise en route, ce que ne conteste pas le locataire.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, prorogé au 28 mai 2026 et par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des loyers impayés

Le paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail convenu entre les parties que de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il est par ailleurs rappelé qu’en application de l’article 20-1 de ladite loi, seul le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Le locataire ne peut donc, de lui-même, décider de suspendre le paiement des loyers.

En l’espèce, monsieur [Y] ne justifie pas avoir été autorisé à suspendre le paiement des loyers; par ailleurs, il ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif.

En conséquence, monsieur [Y] sera condamné à payer à monsieur [D] la somme de 3163,50 euros au titre de la dette locative.

Sur la demande au titre des dégradations locatives :
Aux termes de l'article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la notion de vétusté comme étant l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. La vétusté doit alors être prise en compte dans le cadre des réparations locatives demandées à l'issue du bail et ce peu importe si des grilles de vétusté n'ont pas été prévues au contrat de bail.
En l’espèce, à l’appui de sa demande en paiement de la somme de 18 999,81 euros au titre des frais de remise en état du logement, monsieur [D] verse aux débats les devis et factures suivants :
- devis POYET RENOV du 21/11/2025 d’un montant de 6400 euros pour le nettoyage des murs et plafonds, application d’un enduit sur les plafonds, ponçage, mise en peinture des murs et plafonds, installation d’un nouveau lino,
- devis [C] du 25/11/2025 d’un montant de 6900 euros pour le démontage de l’ancienne cuisine et l’installation d’une nouvelle cuisine,
- devis AXEO SERVICES du 15/01/2026 d’un montant de 450 euros pour un forfait ménage avant travaux,
- devis RSP PEINTURE du 15/12/2025 d’un montant de 915,20 euros pour la réfection des sols des deux chambres,
- devis [T] [P] du 15/12/2025 d’un montant de 1239,73 euros pour la dépose et le remplacement de la baignoire,
- devis Mbanizette du 10/12/2025 d’un montant de 2039,40 euros pour la fourniture d’une porte palière,
- devis SARL TECHNO-PEINT (UNIKALO) du 09/12/2025 d’un montant de 1410,48 euros pour la fourniture d’un linoléum,
Par ailleurs, monsieur [D] justifie du versement par la compagnie d’assurance AXA de la somme de 986,80 euros TTC au profit de monsieur [Y], au titre de l’indemnisation d’un sinistre lié à des infiltrations en lien avec un problème d’étanchéité de la toiture.
Monsieur [D] ajoute que cette somme devait permettre au locataire de faire lui-même les travaux mais qu’en réalité, il n’a rien fait.
Il est constant que l’appréciation de la demande du bailleur au titre des dégradations locatives, s’effectue en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
En l’espèce :
- le devis POYET RENOV d’un montant de 6400 euros sera retenu à hauteur de 1400 euros au titre du remplacement du linoléum dès lors que le constat d’état des lieux de sortie fait état de dégradations (déchirures, arrachements, brûlures…) alors qu’à l’entrée les sols étaient mentionnés comme en bon état. Concernant le nettoyage et la mise en peinture des murs et plafonds, la somme de 5000 euros ne sera pas retenue dès lors qu’elle est en lien avec les infiltrations ayant généré des moisissures, relevées par le service technique de la mairie de [Localité 3]. Cependant, il est établi que monsieur [Y] a perçu la somme de 986,80 euros suite au sinistre dégât des eaux. Cette indemnité devait lui permettre de réaliser lui-même les travaux, ce qu’il n’a pas fait. Par conséquent, ce montant sera retenu.
- le devis [C] d’un montant de 6900 euros pour le changement de la cuisine sera rejeté. En effet, l’état des lieux de sortie mentionne des éléments de cuisine en très mauvais état d’usage et fortement encrassés ; pour autant, à l’exception de la saleté, les photographies montrent une cuisine d’un modèle déjà ancien et vétuste. Il ne saurait donc être mis à la charge du locataire le remplacement intégral de la cuisine.
- le devis AXEO SERVICES d’un montant de 450 euros sera retenu en totalité, l’état des lieux de sortie faisant état d’un logement restitué dans un état de saleté important, imputable au locataire.
- devis RSP PEINTURE du 15/12/2025 d’un montant de 915,20 euros pour la réfection des sols des deux chambres sera retenu à concurrence de 50 %, soit 457,60 euros, en tenant compte de la vétusté et de l’usure normale, des dégradations étant cependant relevées.
- le devis de remplacement de la baignoire pour un montant de 1239,73 euros sera rejeté ; en effet, l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention quant à la baignoire et l’état des lieux de sortie indique seulement que le flexible présente des traces sombres et que la douchette est entartrée. Par ailleurs, la trappe d’accès cassée ne justifie pas le remplacement complet de la baignoire.
- le devis Mbanizette d’un montant de 2039,40 euros pour la fourniture d’une porte palière sera retenu en totalité. En effet, l’état des lieux de sortie mentionne des dégradations importantes alors qu’à l’entrée, elle est en bon état. Il est notamment relevé la présence de trois tasseaux de bois fixés horizontalement sur la face intérieure de la porte, diverses traces d’usure, le bois endommagé avec des éclats et arrachements visibles, un tasseau mal ajusté, des parties arrachées laissant apparaître l’intérieur du panneau ainsi que des dégradations visibles sur l’huisserie en bois. L’ensemble présente des traces manifestes de détérioration et de réparations sommaires au moyen de tasseaux vissés directement sur la face intérieure de la porte. Il s’agit de dégradations entièrement imputables au locataire et dont il doit répondre.

- le devis SARL TECHNO-PEINT (UNIKALO) d’un montant de 1410,48 euros pour la fourniture d’un linoléum sera retenu en totalité, dès lors que celui concernant la pose du linoléum (POYET RENOV) a été retenu.
En conclusions, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que le logement, en bon état lors de la prise à bail, était en mauvais état au départ du locataire, mais qu’une partie des dégradations est due à un sinistre lié à des infiltrations dans l’immeuble, dont le locataire n’est pas responsable.
Par ailleurs, monsieur [Y] [M] ne rapporte pas la preuve d’un lien entre les dégradations et le problème de la chaudière, alors que le bailleur justifie des interventions effectuées sur la chaudière lors des pannes, ce que reconnaît le locataire.
Au vu de ce qui précède, monsieur [Y] [M] sera condamné à payer à monsieur [D] [I] la somme de 6744,28 euros (1400 + 450 + 457,60 + 2039,40 + 1410,48 + 986,80 ) au titre de la remise en état du logement suite aux dégradations locatives et défaut d’entretien et de nettoyage.
Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 445 euros, monsieur [Y] [M] sera condamné au paiement de la somme de 6299,28 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts :
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 1395 euros à titre de dommages et intérêts, monsieur [D] explique qu’en raison de la réalisation des travaux de remise en état du logement, il n’a pas pu relouer pendant trois mois.
Le tribunal relève cependant que monsieur [D] ne justifie pas de la date de remise en location de l’appartement ; en outre, les travaux envisagés par le propriétaire ne sont pas tous imputables au locataire.
Par conséquent, sa demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [D] [I] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner monsieur [Y] [M] à lui verser une somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [Y] [M], qui succombe, supportera les dépens.
L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE monsieur [Y] [M] à payer à monsieur [D] [I] la somme de 3163,50 euros (trois-mille-cent-soixante-trois euros et cinquante centimes) au titre des loyers impayés,
CONDAMNE monsieur [Y] [M] à payer à monsieur [D] [I] la somme de 6299,28 euros (six-mille-deux-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt-huit centimes) au titre des dégradations locatives, dépôt de garantie déduit,
DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement,
CONDAMNE monsieur [Y] [M] à payer à monsieur [D] [I] la somme de 600 euros (six-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE monsieur [Y] [M] aux dépens,
RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE,magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE