TJ 38053, 2 juin 2026, RG 26/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

N° Minute : 26/

N° RG 26/00004 - N° Portalis DBYG-W-B7K-DPGW

Plaidoirie le 31 Mars 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

[E]
50 rue du Pavillon
CS 91007
01009 BOURG-EN-BRESSE

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [W] [S]
né le 01 Janvier 2005 à CONAKRY (GUINEE)
3 Place René Cassin
Brocatelle 1
38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 02 Juin 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 11 décembre 2024, consenti par la [E], Monsieur [N] [W] [S] a pris en location un logement situé 3 Place René Cassin - Brocatelle 1 - 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 378,29 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du14 août 2025, la [E] a fait délivrer à Monsieur [N] [W] [S] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 688,55 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La [E] a signalé le 04 juillet 2025 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d'impayés de Monsieur [N] [W] [S].

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 09 décembre 2025 et dénoncé au représentant de l'État dans le département le 10 décembre 2025, la [E] a assigné Monsieur [N] [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :
Constater avec effet au 27 septembre 2025, la résiliation de plein droit du bail consenti par la [E] le 11 décembre 2024, pour l'appartement situé 3 Place René Cassin - Brocatelle 1 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;Dire que Monsieur [N] [W] [S] se trouve occupant sans droit ni titre et en conséquence, prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique;Fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires, et indexation conformément aux clauses du bail à compter du 28 septembre 2025 ;Condamner Monsieur [N] [W] [S] à payer à la [E] la somme principale de 1 675,25 € outre intérêts au taux légal sur la somme de 688,55 € à compter du 14 août 2025 et intérêts au taux légal sur le surplus à compter de l'assignation, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois d'octobre 2025 inclus, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel en cours, outre charges, accessoires et indexation identique à celle applicable conformément aux clauses du bail à compter du 28 septembre 2025 jusqu'à son départ effectif des lieux dont s'agit ;Rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [N] [W] [S] à payer à la [E] la somme de 600€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [N] [W] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Monsieur [N] [W] [S] s'est présenté le 08 janvier 2025 à l'entretien proposé par l'Udaf de l'Isère afin d'établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [N] [W] [S] vit dans le logement en cause seul, et que le montant des ressources du foyer s'établit à hauteur de 1 007,42 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 650,32 €. Monsieur [N] [W] [S] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l'origine de la dette locative, non contestée, qu'il s'est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d'apurement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026, en présence de la [E], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de1 788,49 € hors frais suivant décompte arrêté au 20 mars 2026, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions. La [E] s'est opposée à l'octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [N] [W] [S] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire expliquant qu’il n’avait plus de titre de séjour depuis janvier 2026 et était en cours de renouvellement.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La [E] justifie du signalement de la situation d'impayés de Monsieur [N] [W] [S] à la Caisse d'allocations familiales de l'Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d'impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l'assignation en date du 09 décembre 2025 a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 décembre 2026 selon les modalités et dans le délai prévus par l'article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que : " la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ne peut intervenir qu'après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Ce commandement doit rappeler au locataire le délai dont il dispose pour régler, préciser le montant du loyer et des charges, détailler la dette, avertir des risques de résiliation et d'expulsion, et mentionner les possibilités de saisir le FSL ou de demander des délais de grâce au juge. "

Le bail conclu le 11 décembre 2024 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

En l'espèce, la [E] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [N] [W] [S] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2024.

Au vu de ces impayés, la [E] a fait délivrer à Monsieur [N] [W] [S], le 14 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l'issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de la [E].

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 26 septembre 2025.

Cependant, la [E] demande à ce que la résiliation soit constatée au 27 septembre 2025, il sera fait droit à sa demande.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s'établit à la date du 20 mars 2026 à la somme de 1 788,49 € au paiement de laquelle Monsieur [N] [W] [S] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [N] [W] [S] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, à la date du 28 septembre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux comme demandé.

Cette indemnité d'occupation produira, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération du logement.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si Monsieur [N] [W] [S] a répondu aux convocations adressées par l'Udaf de l'Isère pour l'établissement d'un diagnostic social et financier et a comparu lors de l'audience au cours de laquelle il a pu s'exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l'absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la [E] l'empêche de prétendre à l'octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [W] [S], succombant à l'instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS