TJ 06088, 2 juin 2026, RG 26/00157

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00157 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q7NF
du 02 Juin 2026

affaire : Syndic. de copro. LE PONT NEUF, sis [Adresse 1] et [Adresse 2]
c/ S.A.S. [Etablissement 1], connue sous l’enseigne [Etablissement 2].

Copie exécutoire délivrée à

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Me Léa LACOUR

l’an deux mil vingt six et le deux Juin à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 29 Janvier 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LE PONT NEUF, sis [Adresse 1] et [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice SOGEA SARL
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S. [Etablissement 1], connue sous l’enseigne [Etablissement 2].
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Léa LACOUR, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS [Etablissement 1].

Suivant une ordonnance du 15 mai 2025, la radiation de l'affaire a été ordonnée.

Suite à la demande de réinscription formée par le syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF, l'affaire a été rappelée à l'audience du 27 février 2026.

Dans ses dernières conclusions déposées à l'audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF demande :
- débouter la SAS [Etablissement 1] de ses demandes,
- condamner la SAS [Etablissement 1] sous astreinte provisionnelle de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision à permettre l'accès à son lot à la société SEP, plombier de l'immeuble afin de lui permettre d'achever ses investigations et de déterminer avec certitude l'origine des infiltrations s'écoulant dans la cunette puis les parkings du niveau -2
À titre subsidiaire
- ordonner une expertise
En tout état de cause
- condamner la SAS [Etablissement 1] sous astreinte provisionnelle de 2000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision, à retirer tout mobilier à l'extérieur du local se trouvant sur les parties communes,
- condamner la SAS [Etablissement 1] à procédér à la dépose de sa devanture irrégulière sous astreinte de 2000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision afin d'assurer l'exécution effective de la décision,
- condamner la SAS [Etablissement 1] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais des six procès-verbaux de constat.

La SAS [Etablissement 1] sollicite dans ses conclusions en réponse :
- le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF,
À titre subsidiaire
- ordonner au syndicat des copropriétaires de lui fournir sous astreinte la déclaration de sinistre adressée à son assureur suite à la fuite alléguée sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
À titre reconventionnel
- condamner le syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF à une amende civile de 10 000 euros en raison du caractère abusif de la procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF à lui verser la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre du préjudice de son acharnement sans fondement et la somme provisionnelle de 14 346 euros au titre du préjudice subi du fait de la perte d'exploitation
En tout état de cause
- condamner le syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF à une amende civile de 10 000 euros en raison du caractère abusif de la procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les relevés de frais,
- rejeter la demande de prise en charge des six procès-vebaux de constat compte tenu de la procédure d'inscription en faux à l'égard du commissaire de justice rédacteur.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande d'accès aux lieux

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF fait valoir que la SAS [Etablissement 1] exploite en qualité de locataire, un local commercial situé à [Localité 1] à titre de restaurant, que régulièrement le bac à graisse déborde et souille les parties communes ce qui engendre des odeurs nauséabondes et qu'elle fait obstacle à l'intervention du plombier de l'immeuble dans son lot afin qu'il effectue les investigations nécessaires pour en déterminer la cause et y mettre un terme.

Bien que la SAS [Etablissement 1] soutienne avoir réalisé des travaux dès le 24 mai 2024 afin de mettre un terme aux désordres en versant des factures en ce sens de mai et août 2024, force est de relever que, le syndicat des copropriétaires verse plusieurs procès-verbaux de constat dressés par commissaires de justice, en mai, août et septembre 2024 puis en 2025 décrivant que le mur mitoyen avec le restaurant présente des traces de couleur foncée, ainsi que sur le sol, qui sont recouverts par des taches maronnasses, que la rigole contient des eaux graisseuses et que des odeurs nauséabondes émanent de la rigole et sont perceptibles dès l'entrée dans la copropriété. Il est précisé que les cunettes dans le dégagement des caves contiennent des eaux graisseuses malodorantes et que les nuisances olfactives se sont amplifiées.

En outre, le commissaire de justice indique dans son constat des 31 juillet et 2 septembre 2025, que la SAS [Etablissement 1] refuse que le plombier mandaté par la copropriété intervienne dans son restaurant en joignant des mails en ce sens.

Une sommation a été adressée par le syndicat des copropriétaires le 23 août 2025 à la défenderesse d'avoir à réparer la bac à graisse et à fournir la facture des travaux réalisés.

Bien que la défenderesse argue que les procès-verbaux rédigés par Me VIGUIER seraient des faux, une procédure ayant été engagée pour inscription en faux à son encontre, force est de relever que le syndicat des copropriétaires verse un autre procès-verbal du 23 octobre 2025, dressé par la SAS HUISSIER 06, décrivant que dans la zone située sous le restaurant dans les garages, un écoulement d'eau provenant du plafond, des traces au sol avec des résidus de couleur indiquant probablement la présence d'une prolifération fongique et une importante tâche d'humidité sont constatés.

De plus, les rapports AQUA ENERGY de novembre 2024 et janvier 2025 produits en défense, relevant l'abence de remontée par capillarité dans la pièce du bac à graisse, que les parties apparentes sont saines et l'absence de fuite en mettant hors de cause les bacs à graisse, sont antérieurs aux derniers procès-verbaux de constat versés par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, bien que la SAS [Etablissement 1] verse un procès-verbal de constat du 16 mars 2026 faisant état
d’une intervention du plombier de la copropriété aux fins de remplacement d'un conduit d'eaux usées circulant en surplomb du faux plafond de son établissement, il ressort d'un courriel du plombier SEP PLOMBERIE en date du 8 avril 2026, que les investigations ont été menées avec difficulté au sein du restaurant [Etablissement 2], que nonobstant les investigations menées par AQUA ENERGY, les nuisances persistent et semblent provenir du restaurant et que des investigations complémentaires sont encore nécessaires afin d'en déterminer la cause.

Dès lors, bien que la SAS [Etablissement 1] s'oppose à la demande aux motifs qu'elle a effectué des travaux, que l'origine des désordres est débattue et qu'il n'est pas démontré avec l'évidence requise qu'ils proviendraient de son local, force est de considérer que le trouble manifestement illicite est caractérisé par la persistance des désordres rendant nécessaire un accès à son local afin justement d'effectuer des investigations complémentaires et rechercher la cause exacte des écoulements dans les parties communes.

Il convient en conséquence de condamner la SAS [Etablissement 1] sous astreinte de 150 euros par infraction constatée, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et ce pendant une durée de 90 jours, à permettre l'accès à son lot à la société SEP, plombier de l'immeuble afin de lui permettre d'achever ses investigations et de déterminer l'origine des infiltrations s'écoulant dans la cunette puis les parkings du niveau -2.

Sur l'encombrement des parties communes

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SAS [Etablissement 1] entrepose les tables de son restaurant dans l'angle où est inscrit le numéro 284, partie commune de l'immeuble sans autorisation.

Il justifie lui avoir adressé une mise en demeure le 21 avril 2025 d'avoir à retirer les éléments et verse deux constats des 1er et 30 aout 2025, décrivant la présence de deux chaises, d'une table et divers pots de plante.

Toutefois, il ressort des pièces versées par la SAS [Etablissement 1] que l'ancien exploitant du local ainsi que les exploitants voisins occupent les parties communes en y entreposant des tables, chaises et pots depuis plusieurs années sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie avoir diligenté d'action à leur encontre et que les seuls deux constats versés qui remontent à plusieurs mois, mentionnant la présence de seulement deux chaises et d'une table de sorte qu’ils sont insuffisants à caractériser la gêne alléguée.

Le trouble manifestement allégué n'étant pas suffisamment caractérisé, il n'y a donc pas lieu à référé.

Sur l'atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que la SAS [Etablissement 1] a aménagé son restaurant par une devanture très voyante, sans autorisation préalable portant atteinte à l'harmonie de l'immeuble, force est de relever qu'il ressort des photographies jointes au constat du 1er août 2025 qu'une partie de sa devanture comprend un mur végétalisé artifitiel et que la SAS [Etablissement 1] verse de son côté un constat du 4 septembre 2025 démontrant qu'un autre restaurant situé à côté, comprend sur la façade des fleurs artificielles de couleur rose fuschia et que les devantures des différents commerces sont de couleur différente (beige, marron foncé, coloré).

Dès lors, il n'est pas justifié avec l'évidence requise en référé d'une atteinte à l'harmonie de l'immeuble.

Il n'y a donc pas lieu à référé.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS [Etablissement 1] :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Bien que la SAS [Etablissement 1] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF à lui communiquer la déclaration de sinistre faite auprès de son assureur suite “ à la fuite alléguée”, force est de relever que des contestations sérieuses y font obstacle dans la mesure où, cette demande n'est pas suffisamment étayée et que le syndicat des copropriétaires argue que son assureur n'a pas à prendre en compte des investigations et désordres d'ordre privatif. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

S'agissant des demandes de provisions, elles seront également rejetées comme se heurtant à des contestations sérieuses dans la mesure où le préjudice moral allégué par la défenderesse fondé sur le harcèlement du syndicat des copropriétaires n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé, au vu des seuls éléments versés et des désordres affectant les parties communes justifiant les investigations entreprises afin d'en rechercher l'origine.

Par ailleurs, elle ne justifie aucunement du préjudice d'exploitation allégué qui serait lié à la fermeture de son restaurant pendant trois jours du fait des investigations menées dans ses locaux, auxquelles elle a consenti et qui se sont avérées nécessaires eu égard aux odeurs nauséabondes affectant les parties communes et la nécessité d'en rechercher l'origine, la seule attestation comptable produite étant insuffisante à l'établir.

Enfin, le caractère abusif de l'action n'étant pas établi, la demande principale ayant été accueillie, il n'y a pas lieu à amende civile ni à condamnation à des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de l'issue du litige, la SAS [Etablissement 1] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires LE PONT NEUF la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La demande de condamnation de la SAS [Etablissement 1] à prendre à sa charge le coût des six procès-verbaux de constat sera rejetée au vu des circonstances de l’espèce et de la procédure initiée par cette dernière en inscription de faux.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS